กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ฝ่าวิกฤต: เปิดเส้นทางใหม่สู่การเป็นเจ้าของบ้าน ท่ามกลางสมรภูมิตลาดที่ไม่เคยง่าย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลง ผันผวน และวิกฤตการณ์มาหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งใดที่รู้สึกหนักหน่วงและซับซ้อนเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบัน เมื่อกล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุค 2025-2026 เรากำลังเผชิญกับพายุที่สมบูรณ์แบบ ทั้งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ การค้นหา “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ไม่เพียงแต่ประคองธุรกิจให้อยู่รอด แต่ยังสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้าน จึงเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในปัจจุบัน และนี่คือสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) ได้พิสูจน์ให้เห็นผ่านนวัตกรรมที่กล้าหาญและเข้าใจบริบทของตลาดอย่างลึกซึ้ง
วิกฤตสินเชื่อบ้าน: เมื่อความฝันการมีบ้านหลังแรกกลายเป็นเรื่องไกลตัว
จากประสบการณ์ตรงของผม ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อบ้านในตลาดโดยรวม โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย หรือ “ตลาดแมส” นั้นสูงอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 80% สำหรับโครงการแนวราบ ขณะที่คอนโดมิเนียมเองก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการซื้อ” ที่หายไป แต่กลับเป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ
ลองพิจารณาสมการง่ายๆ นี้: รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนเติบโตไม่ทันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามต้นทุนการพัฒนาที่ดินและค่าก่อสร้าง ขณะเดียวกัน ภาระหนี้ครัวเรือนของคนไทยก็ยังคงอยู่ในระดับสูง กินพื้นที่ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ใหม่ๆ จนแทบไม่เหลือ ส่งผลให้ DSR (Debt Service Ratio) ของผู้กู้หลายรายติดขัด ธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อบริหารความเสี่ยงของตนเอง ผลลัพธ์คือคนจำนวนมากที่แม้จะมีศักยภาพในการผ่อนชำระในระยะยาว แต่กลับไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาในระยะสั้น หรือไม่มีประวัติเครดิตที่แข็งแกร่งพอ ทำให้ความฝันของการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกต้องเลือนลางออกไป ซึ่งนี่คือ Pain Point ที่ใหญ่หลวงและต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนด้วยกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างสรรค์
“Next Solution”: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แห่งนวัตกรรมที่พลิกเกมตลาด
ในยามที่ตลาดซบเซา การเดินตามกรอบเดิมๆ ย่อมนำไปสู่ผลลัพธ์เดิมๆ หรือแย่กว่านั้น เสนาฯ ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ จึงได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่กล้าหาญและน่าจับตาอย่างยิ่ง โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าได้ปีนขึ้นมาสู่สถานะการเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งประกอบด้วยสองกลไกหลักที่ทำงานเสริมกัน: “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)
LivNext: สร้างเครดิต เปลี่ยนผู้ถูกปฏิเสธให้เป็นเจ้าของบ้าน
แนวคิดของ LivNext คือการเปลี่ยนผู้ที่ “กู้ไม่ผ่าน” ให้กลายเป็น “ผู้ที่มีศักยภาพ” ในอนาคต โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “เช่าออมบ้าน” ได้กับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งในปัจจุบันอยู่ที่ราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) นี่คือจุดที่แตกต่างและชาญฉลาด เพราะการผ่อนชำระผ่านระบบธนาคารจะช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดี (เครดิตบูโร) ให้กับลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ
เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่จับมือกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียดตั้งแต่ต้น และติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เปรียบเสมือนมี “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ส่วนตัวที่คอยประคองและชี้แนะเส้นทางสู่การ “ซื้อบ้านหลังแรก” ได้อย่างมั่นคง
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าทึ่งยิ่งกว่าสถิติใดๆ ในเวลาไม่ถึงสองปี โครงการนี้มีลูกค้าราว 1,000 ยูนิต และสามารถช่วยลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อให้กู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต นี่คือข้อพิสูจน์ว่าคนที่เคย “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการ “เวลา” และ “โอกาส” ในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยรักษาโอกาสทางธุรกิจที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนจำนวนมากให้สามารถเข้าถึง “การเป็นเจ้าของบ้าน” ได้จริง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ยั่งยืน
ที่น่าสนใจคือฐานลูกค้าของ LivNext เริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการ “ที่อยู่อาศัย” และ “การเป็นเจ้าของบ้าน” ในตลาดแมสและกลุ่มที่กำลังขยับฐานะไม่ได้ลดลงเลย เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตและการเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” เท่านั้นเอง
RentNext: เช่าอย่างชาญฉลาด สู่การเป็นเจ้าของอย่างยืดหยุ่น
ควบคู่ไปกับ LivNext อีกหนึ่งกลไกสำคัญใน “Next Solution” คือ RentNext โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นเหนือกว่าการเช่าแบบทั่วไป ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความคล่องตัวในการตัดสินใจ และยังช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกว่าเงินค่าเช่าที่จ่ายไปไม่ได้หายไปเปล่าๆ แต่เป็นการสะสมเพื่อการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในอนาคต
โมเดล RentNext นี้มีจุดเด่นในการเพิ่ม “การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์” (Economy of Scope) อย่างมีประสิทธิภาพ เพราะเป็นการนำโครงการ “บ้านพร้อมอยู่” ในทำเลศักยภาพที่ได้รับความนิยมในการเช่าอยู่แล้ว เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ มาสร้างรายได้ใหม่และลดต้นทุนทางการตลาดอย่างมีนัยสำคัญ แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% นั้นเป็นเครื่องยืนยันถึงประสิทธิภาพและความชาญฉลาดของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินทรัพย์ในมือให้เกิดประโยชน์สูงสุด
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนาอย่างยั่งยืน
สำหรับทิศทาง “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ของเสนาฯ ในปี 2569 นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังและความเป็นมืออาชีพในการบริหารจัดการท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังไม่แน่นอน เสนาฯ เลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ โดยจะเน้นไปที่โครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมเป็นหลัก แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่ม สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการ “การจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์” และ “การบริหารสต็อก” ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ปัจจุบันเสนาฯ มีสินค้าคงคลังที่เป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่กว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม โดยได้มีการดำเนินการปรับปรุงยูนิตเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งการรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย และทำการตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้ “บ้านพร้อมอยู่” เหล่านี้สอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือปรัชญาที่สะท้อนถึง “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์” ที่สามารถเกิดขึ้นได้แม้ในโครงการที่มีอยู่แล้ว และเป็นหัวใจของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่เน้นการปรับตัวและสร้างมูลค่าเพิ่ม
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัยยุค 2025
นอกจากนี้ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ของเสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นเดินหน้าในเรื่อง “ความยั่งยืนอสังหาฯ” อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญระดับโลกและเป็นความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน” เป็นมาตรฐานใหม่ นี่ไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็นการตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นของผู้บริโภค และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน การลงทุนในพลังงานหมุนเวียนนี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ “ซื้อบ้าน” ในปัจจุบัน
ขณะเดียวกัน เสนาฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการบริหารจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้ตอกย้ำถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งว่าการพัฒนา “ที่อยู่อาศัย” ในปัจจุบันต้องตอบโจทย์มากกว่าแค่โครงสร้างทางกายภาพ แต่ต้องรวมถึงคุณภาพชีวิตที่ดีและอนาคตที่ยั่งยืนด้วย
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: บทบาทของภาครัฐและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” และผู้สังเกตการณ์ตลาด ผมเห็นว่า “นโยบายอสังหาริมทรัพย์” ของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการขับเคลื่อนตลาด มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ออกมาแล้วนั้นเป็นเพียงจุดเริ่มต้น สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปอย่างเป็นรูปธรรม
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากธนาคาร หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงได้ จะช่วยปลดล็อก “กำลังซื้อของผู้บริโภค” ได้อย่างมหาศาล และเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูตลาด “การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย” นอกจากนี้ การพิจารณา “ลดอัตราดอกเบี้ย” นโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่มีผลโดยตรงต่อ DSR ของผู้กู้ ทำให้ลูกค้าสามารถ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” และกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาด “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” และผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้านหลังแรก” เป็นอย่างมาก
สรุปและก้าวต่อไปของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์
วิกฤตที่ท้าทายนี้ได้พิสูจน์ให้เห็นว่า “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ประสบความสำเร็จในยุคปัจจุบันไม่ใช่แค่การสร้างและขาย แต่คือการทำความเข้าใจ Pain Point ของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง และสร้างสรรค์ “นวัตกรรมที่อยู่อาศัย” เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านั้น เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำในการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและ “การเป็นเจ้าของบ้าน” ได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น LivNext หรือ RentNext ล้วนเป็นบันไดที่ถูกโยนลงไปให้ผู้บริโภคได้ปีนขึ้นมา ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่จะช่วยให้ตลาด “อสังหาริมทรัพย์” กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ในฐานะ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผมอยากจะเน้นย้ำว่า การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีความเข้าใจตลาด มีความมุ่งมั่นใน “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่คำนึงถึงลูกค้าเป็นสำคัญ และไม่หยุดนิ่งที่จะพัฒนานวัตกรรมอย่างเสนาฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหา “ที่อยู่อาศัย” ในยุคนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังประสบปัญหาในการกู้ซื้อบ้าน หรือมองหา “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดล Next Solution ของเสนาฯ อย่างใกล้ชิด เพราะนี่อาจเป็นทางออกที่คุณตามหา เพื่อเปลี่ยนความฝันการมีบ้านให้เป็นจริง และสร้างรากฐานชีวิตที่มั่นคงสำหรับคุณและครอบครัวในอนาคตอันใกล้
เราพร้อมที่จะนำเสนอโซลูชันที่แตกต่างและสร้างสรรค์ เพื่อช่วยให้คุณก้าวข้ามทุกอุปสรรคของการเป็นเจ้าของบ้าน หากต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ หรือต้องการ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” พร้อมสำรวจโครงการ “บ้านพร้อมอยู่” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นเส้นทางสู่บ้านในฝันของคุณอย่างมั่นใจ!
