ปลดล็อกโอกาสสู่การเป็นเจ้าของบ้าน: ถอดรหัสกลยุทธ์ฝ่ามรสุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในยุค 2025-2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2025-2026 ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใด” ด้วยแรงกดดันจากหลายทิศทาง ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างความท้าทายอย่างยิ่งต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวงจรปกติ แต่เป็นการเข้าสู่ช่วงขาลงที่ยืดเยื้อและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านซึ่งเคยเป็นรากฐานสำคัญของความมั่นคงในชีวิต จึงกลายเป็นเรื่องที่ดูเหมือนจะห่างไกลสำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสหรือกลุ่มบ้านราคาเข้าถึงง่าย ที่เผชิญกับอัตราการปฏิเสธ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ในระดับที่น่าตกใจ บางพื้นที่ของตลาดแนวราบ เช่น ย่านบางใหญ่ มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการ” ที่อยู่อาศัยที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ร่อยหรอลงอย่างน่าเป็นห่วง เนื่องจากรายได้ของผู้คนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น
เจาะลึกปัญหากำลังซื้อ: วิกฤตกู้ไม่ผ่านและการผูกรัดด้วยหนี้ครัวเรือน
จากประสบการณ์ของผม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงนี้ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของปัญหาเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึกในสังคมไทย ความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคถูกกัดกร่อนด้วยภาระ หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้รายได้สุทธิที่เหลืออยู่สำหรับการผ่อนชำระ สินเชื่อบ้าน ลดลงอย่างมาก ประกอบกับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคารต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยงด้าน ปัญหาหนี้เสีย (NPLs) ยิ่งทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ยากขึ้น
นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงที่ผ่านมาก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระต่อเดือน หรือ Debt Service Ratio (DSR) ของผู้กู้ ทำให้วงเงินกู้ที่แต่ละคนจะได้รับลดลงไปอีก ท่ามกลางภาวะเช่นนี้ การที่ผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาฯ จะพึ่งพากลยุทธ์แบบเดิมๆ โดยคาดหวังว่าผู้บริโภคจะมีกำลังซื้อเพียงพอ ย่อมเป็นไปได้ยาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนมุมมองและหาวิธี “โยนบันได” ให้ลูกค้าสามารถปีนข้ามอุปสรรคทางการเงินไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านให้ได้ นี่คือจุดที่นวัตกรรมและกลยุทธ์ที่ลึกซึ้งจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้เดินหน้าต่อไปได้
“Next Solution”: โมเดลพลิกวิกฤตสู่โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน
หนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจและเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของ นวัตกรรมอสังหาฯ ในการแก้ไข Pain Point ของลูกค้า คือโมเดล “Next Solution” ที่ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อตอบโจทย์ผู้ที่ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน โดยเฉพาะ ผมมองว่านี่คือการคิดค้น โซลูชั่นการเงินสำหรับบ้าน ที่ชาญฉลาดและมองการณ์ไกล ซึ่งไม่ได้มุ่งเน้นแค่การขายสินค้า แต่เป็นการสร้างโอกาสและความยั่งยืนให้กับลูกค้าในระยะยาว โมเดลนี้ประกอบด้วยกลไกสำคัญสองส่วน ได้แก่ LivNext และ RentNext
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต ปั้นฝันให้เป็นจริง
แนวคิดของ LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือการเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่สามารถสร้างมูลค่ามหาศาลให้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% โดยผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเปรียบเสมือนการ “ออมเงิน” ไปพร้อมกับการ “สร้างเครดิตทางการเงินที่ดี” กระบวนการนี้ได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจากสถาบันการเงินในเครือที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยมีการวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างละเอียด เพื่อเตรียมความพร้อมให้ลูกค้าสามารถยื่น สินเชื่อบ้าน ผ่านได้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากข้อมูลที่ผมได้เห็น ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องเชิงสถิติ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ลูกค้ากว่า 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการนี้ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเพียงเวลาและโอกาสในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้องและแข็งแกร่งขึ้น ภายในเวลาไม่ถึงสองปี มีลูกค้าถึง 100 ยูนิตที่สามารถ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน มาเป็น “กู้ผ่าน” และโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง ซึ่งช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทไว้ได้ นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของโครงการยังขยายจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงสูง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น ผมเชื่อว่าโมเดลนี้คืออนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ขาดโอกาส
RentNext: โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ยืดหยุ่น ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าที่มากกว่าการเช่า” โดยสร้างความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาเป็นเจ้าของได้ในอนาคต หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน สามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หรือหากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือ ก็ยังสามารถหักเงินต้นได้ 50% นี่คือ นวัตกรรมอสังหาฯ ที่เข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่อาจยังไม่พร้อมตัดสินใจซื้อทันที แต่ต้องการทางเลือกและโอกาสในการเป็นเจ้าของในอนาคต
สิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับ RentNext คือประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) โดยการนำอสังหาริมทรัพย์เดิมที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มอัตรา Gross Margin ให้สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ย่านพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา การบริหารจัดการทรัพย์สินในรูปแบบนี้เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของบริษัทอย่างยั่งยืน และเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นในการปรับกลยุทธ์ด้าน การจัดการทรัพย์สิน ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในภาวะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ท้าทาย
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืนสำหรับปี 2025-2026
สำหรับทิศทางในระยะกลางถึงยาว โดยเฉพาะในปี 2025-2026 ผมมองว่าผู้ประกอบการหลายรายจะปรับตัวไปในทิศทางที่ระมัดระวังมากขึ้น เช่นเดียวกับที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประกาศกลยุทธ์การชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อก บ้านพร้อมอยู่ ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมกว่า 70% นี่ไม่ใช่แค่การลดต้นทุน แต่เป็นการปรับโฟกัสจากการขยายพอร์ตแบบเชิงปริมาณไปสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและความคล่องตัวสูงสุด
การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ถือเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยกล่าวไว้ว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวคิดที่ว่า นวัตกรรมอสังหาฯ ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสรรค์โครงการใหม่ แต่ยังรวมถึงการพัฒนาและเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่ให้ตอบโจทย์ยุคสมัย นี่คือการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ที่สำคัญในการ พัฒนาอสังหาฯ ที่มุ่งเน้นความยั่งยืนมากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่ง เทรนด์อสังหาฯ 2025 ที่ไม่อาจมองข้ามได้คือ “ความยั่งยืน” ผมเห็นว่าผู้ประกอบการชั้นนำได้ยกระดับเรื่องนี้เป็นมาตรฐานใหม่ โดยมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลัง ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว แต่ยังเป็นการตอบสนองต่อความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและการรักษาสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การนำเทคโนโลยีพลังงานแสงอาทิตย์มาใช้ในที่อยู่อาศัย ถือเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับ บ้านพลังงานแสงอาทิตย์ และเป็นการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาดในระยะยาว
นอกจากนี้ การดำเนินแนวทาง Waste Management หรือการบริหารจัดการขยะในทุกโครงการ ก็เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งช่วยยกระดับบทบาทของผู้ประกอบการให้เป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแต่ พัฒนาอสังหาฯ แต่ยังใส่ใจดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ ถือเป็นแกนหลักของการสร้าง อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน ที่เป็นมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นส่วนหนึ่งของการสร้างชุมชนและสังคมที่ดีขึ้น
บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการเฝ้าติดตามสถานการณ์ ผมมองว่ามาตรการภาครัฐที่มุ่งเป้าไปที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่ยังไม่เพียงพอที่จะแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึกได้ สิ่งสำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหา หนี้ครัวเรือน และ สินเชื่อบ้าน ที่ตึงตัวจนเกินไป หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงจัง ย่อมจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง
การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ภาครัฐควรพิจารณา เพราะมีผลโดยตรงต่อค่า DSR และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น หากภาครัฐและสถาบันการเงินสามารถทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด เพื่อปลดล็อกข้อจำกัดทางการเงินเหล่านี้ได้ จะเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้แก่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว และกระตุ้นให้เกิด โอกาสลงทุนอสังหาฯ ใหม่ๆ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยมากขึ้น
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความยืดหยุ่น นวัตกรรม และความยั่งยืน
ท้ายที่สุด ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเน้นย้ำว่าสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในเวลานี้คือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น การสร้างเครื่องมือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี ดังเช่นโมเดล LivNext แต่ก็ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และเป็นรากฐานของการเติบโตอย่างยั่งยืนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ผู้เล่นทุกคน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และภาครัฐ จำเป็นต้องร่วมมือกัน คิดนอกกรอบ และสร้างสรรค์ นวัตกรรมอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ความท้าทายได้อย่างแท้จริง การผสานรวมกลยุทธ์ด้านการเงิน การบริหารสินทรัพย์ การ พัฒนาอสังหาฯ ที่ยั่งยืน และการดูแลลูกค้าอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาอุตสาหกรรมนี้ให้รอดพ้นจากวิกฤตและเติบโตต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งในยุค 2025-2026 และหลังจากนั้น
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการสำรวจ โซลูชั่นการเงินสำหรับบ้าน และ เทรนด์อสังหาฯ 2025 เพื่อปรับกลยุทธ์ให้ทันสมัยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ผันผวนนี้ ผมยินดีที่จะแบ่งปันประสบการณ์และให้คำปรึกษาเพิ่มเติม เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราวันนี้เพื่อ ปรึกษาสินเชื่อบ้าน หรือรับคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงของการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของท่าน.
