ปลดล็อกความฝัน: กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025 และอนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ยอมรับตามตรงว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้นมีความซับซ้อนและท้าทายกว่าที่เคยเป็นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสที่จะ ซื้อบ้าน หลังแรกของตนเอง ในยุคที่เศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น การที่คนจำนวนมากต้องเผชิญกับภาวะ “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ใช่แค่เรื่องตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของความฝันที่อาจเลือนหายไปสำหรับคนจำนวนมาก ในบทความนี้ เราจะเจาะลึกถึง Pain Point ที่เกิดขึ้น และสำรวจกลยุทธ์เชิงรุกที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์กำลังใช้เพื่อพลิกวิกฤตนี้ให้กลายเป็นโอกาส พร้อมทั้งนำเสนอแนวคิดเพื่อการ ซื้อบ้าน อย่างยั่งยืนในระยะยาว
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ภาพสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาฯ ไทย
เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ภาพที่เราเห็นคือตลาดที่เต็มไปด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แต่ถูกกดดันด้วยปัจจัยสำคัญหลายประการ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ จากเสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้เคยกล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า สภาวะตลาดในปัจจุบัน “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะนี่ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นปัญหารากลึกที่กระทบทั้งห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง สถาบันการเงินที่ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในบางทำเล เช่น บางใหญ่ ที่อาจสูงถึง 80% หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมที่ยังคงมีอัตราเฉลี่ย 50% นั้น ไม่ได้แปลว่าคนไทยไม่ต้องการมีบ้าน แต่กลับสะท้อนให้เห็นว่า “ความสามารถในการกู้” ต่างหากที่เป็นปัญหา รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วงก็เป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน กลายเป็นเรื่องยากลำบาก การจะ ซื้อบ้าน สักหลังจึงไม่ใช่แค่ความฝัน แต่เป็นความท้าทายด้านการเงินที่ใหญ่หลวง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปฏิรูปเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่แค่เพียงการออกนโยบายระยะสั้น แต่ต้องเป็นการสร้างกลไกที่ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงการ เป็นเจ้าของบ้าน ได้อย่างแท้จริง การที่ผู้บริโภคไม่สามารถ ซื้อบ้าน ได้ในระยะยาว ย่อมส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคส่วนสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของประเทศ
“Next Solution”: บันไดสู่การมีบ้านที่เสนาฯ โยนให้ลูกค้า
ท่ามกลางวิกฤต เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเข้าใจใน Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นนวัตกรรมที่น่าสนใจและตอบโจทย์สถานการณ์ปัจจุบันได้เป็นอย่างดี แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่ “กู้ไม่ผ่าน” หลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป เสนาฯ เลือกที่จะ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” ซึ่งถือเป็นแนวคิดที่พลิกโฉมวงการและสร้าง โอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ให้กับคนกลุ่มใหญ่
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปลดล็อกศักยภาพ
หัวใจสำคัญของ LivNext คือการพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าเริ่มผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออมบ้าน” และ “สร้างเครดิต” ไปพร้อมกัน ลูกค้าจะได้รับการตรวจสอบและประเมินศักยภาพทางการเงินอย่างใกล้ชิดจาก “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย การติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมคำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด ถือเป็นบทบาทของ ที่ปรึกษาการเงินส่วนบุคคล ที่ช่วยให้ลูกค้าสามารถปรับปรุงสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้นภายใน 2-3 ปี เพื่อพร้อมสำหรับการยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ได้สำเร็จ
จากข้อมูลที่เผยแพร่ออกมา LivNext ได้พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพอย่างน่าทึ่ง ด้วยลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการ “เวลา” และ “แนวทาง” ที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน ซึ่ง LivNext ได้มอบสิ่งนั้นให้ ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการ ซื้อบ้าน ยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาแค่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
คู่ขนานกับ LivNext คือโมเดล RentNext ที่ให้ความยืดหยุ่นเหนือกว่าการเช่าทั่วไป โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจ ซื้อบ้าน ได้ในภายหลัง โดยนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ นี่คือกลยุทธ์ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่อาจยังไม่แน่ใจเรื่องภาระผูกพันระยะยาว หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในทำเลนั้นๆ ก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้าน อย่างถาวร ความยืดหยุ่นนี้ไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยงให้กับผู้เช่า แต่ยังเป็นกลไกสำคัญในการรักษาลูกค้าให้อยู่ในระบบของเสนาฯ และเพิ่มโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของลูกค้าในอนาคต
โมเดลทั้งสองนี้ ไม่เพียงแต่สร้างรายได้รวมราว 80-100 ล้านบาทต่อปีให้กับเสนาฯ เท่านั้น แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการบริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2025/2569
ภายใต้ภาวะตลาดที่ยังคงเปราะบาง เสนาฯ ได้วางกลยุทธ์สำหรับปี 2025/2569 อย่างระมัดระวังและชาญฉลาด โดยเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหรือเฟสเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตอย่างก้าวกระโดด นี่คือการตัดสินใจที่เน้น “การรักษาสภาพคล่อง” และ “การเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด” ของทรัพยากรที่มีอยู่ ซึ่งผมมองว่าเป็นแนวทางการ บริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน
บริษัทหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม เสนาฯ ไม่ได้เพียงแค่ขายสินค้าที่มีอยู่ แต่ยังดำเนินการ “ปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง” ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเคยเน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนแนวคิดการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง แม้ในขณะที่ชะลอการลงทุนใหม่ นี่คือหัวใจสำคัญของการปรับตัวในยุคปัจจุบัน
เทรนด์ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อบ้านประหยัดพลังงาน
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งสอดคล้องกับเมกะเทรนด์โลกและข้อกำหนดด้าน ESG ที่เข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ ดร.เกษราได้ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ นี่ไม่ใช่แค่เพียงจุดขาย แต่เป็นการยกระดับมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้ง “ค่าครองชีพ” ที่สูงขึ้นและความตระหนักเรื่อง “พลังงานสะอาด” ของผู้บริโภค
การติดตั้ง โซลาร์รูฟท็อป และระบบกักเก็บพลังงานในบ้าน ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยได้ในระยะยาว ทำให้ บ้านประหยัดพลังงาน เป็นเรื่องที่จับต้องได้จริง แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการแสดงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมของบริษัท ผมมองว่านี่คือก้าวสำคัญในการสร้าง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ซึ่งไม่เพียงแค่ทำให้เสนาฯ เป็นผู้พัฒนาโครงการ แต่เป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ รวมถึงการจัดการขยะ (Waste Management) ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการสร้างชุมชนที่น่าอยู่และยั่งยืน
มุมมองเศรษฐกิจและบทบาทภาครัฐ: สร้างโอกาสให้คนไทยมีบ้าน
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมเห็นว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษราได้เสนอแนะอย่างตรงไปตรงมาว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง แม้จะมีประโยชน์ แต่เป็นเพียงการแก้ปัญหาปลายเหตุ สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและการปล่อย สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกในการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงได้ จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และหากมีการพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ก็จะเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น สิ่งเหล่านี้คือปัจจัยสำคัญที่จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นและสร้างโอกาสให้คนไทยสามารถ ซื้อบ้าน ได้อย่างมั่นคง
ก้าวต่อไปเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน
ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว บทบาทของผู้ประกอบการจึงไม่ใช่แค่การสร้างและขาย แต่คือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและ ซื้อบ้าน ได้มากขึ้น กลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับผู้บริโภคในระยะยาว แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการเตรียมความพร้อม แต่ก็เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าสำหรับอนาคตการเป็นเจ้าของบ้าน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นผ่านโมเดล “เช่าออมบ้าน” หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” การมุ่งเน้น บ้านประหยัดพลังงาน และ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน รวมถึงการทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อแก้ไขปัญหารากฐาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่นำไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยาก ซื้อบ้าน หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ ขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลนวัตกรรมเหล่านี้อย่างละเอียด พิจารณาตัวเลือกที่ช่วยให้คุณสามารถสร้างเครดิตและวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อให้ความฝันในการ เป็นเจ้าของบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่จินตนาการ แต่เป็นความจริงที่จับต้องได้ในอีกไม่ช้า มาร่วมกันสำรวจโอกาสและทางออกใหม่ๆ เพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงสำหรับคุณและครอบครัวได้แล้ววันนี้!
