ปลดล็อก “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน”: กลยุทธ์นวัตกรรมเพื่อก้าวพ้นวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของตลาดมาแล้วหลายระลอก ทั้งช่วงที่เฟื่องฟูจนใครก็อยากกระโดดเข้ามาร่วมวง และช่วงที่ตลาดเงียบสงบจนต้องมองหาทางรอด แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ ณ ปี 2025 นี้ เรียกได้ว่าท้าทายอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านในตลาดแมสและผู้ที่กำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน หลังแรก แรงกดดันทางเศรษฐกิจจากหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงผันผวน และเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ได้สร้างกำแพงที่ยากจะข้าม ทำให้ความฝันในการมีบ้านของคนจำนวนมากดูเหมือนจะห่างไกลออกไปทุกที
แต่ท่ามกลางความท้าทายนี้เอง เราก็ได้เห็นผู้ประกอบการบางรายลุกขึ้นมาปรับตัวอย่างชาญฉลาด พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ด้วยการมองหาโซลูชันใหม่ๆ ที่ไม่เพียงแค่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค แต่ยังช่วยปลดล็อกข้อจำกัดทางการเงินที่ฉุดรั้งพวกเขาไว้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” เป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญที่โดดเด่นในแนวทางนี้ ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไข Pain Point ของคนอยากมีบ้านโดยตรง ในบทความนี้ เราจะเจาะลึกถึงกลยุทธ์อันชาญฉลาดนี้ พร้อมวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนผ่าน และทำความเข้าใจว่าทำไมนี่อาจเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน สำหรับคนไทยในยุคปัจจุบัน
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025: วิกฤตสินเชื่อที่ฉุดรั้งความฝัน
ปี 2025 ถือเป็นห้วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง แม้จะผ่านพ้นช่วงวิกฤตโรคระบาดมาได้ แต่ผลพวงทางเศรษฐกิจยังคงทิ้งร่องรอยไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกำลังซื้อของผู้บริโภคทั่วไป อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดันต่อค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และรายได้ที่ไม่เติบโตทันต้นทุนสินค้าและบริการ ได้บีบรัดความสามารถในการใช้จ่ายและการออมของคนไทยอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ปัญหาหลักที่ผู้พัฒนาโครงการต้องเผชิญในกลุ่มตลาดแมสคือ “อัตราปฏิเสธสินเชื่อ” ที่พุ่งทะยานจนน่าตกใจ จากข้อมูลเชิงลึกที่ผมได้รวบรวมมา พบว่าในบางทำเล โดยเฉพาะโครงการแนวราบอย่างบ้านจัดสรรหรือทาวน์โฮมในโซนชานเมือง อาทิ บางใหญ่ อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70-80% ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยประมาณ 50% นี่ไม่ใช่แค่ตัวเลขสถิติ แต่สะท้อนถึงความจริงที่ว่า ผู้บริโภคจำนวนมาก “อยากได้บ้าน” แต่ “กู้ไม่ผ่าน” ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” (Ability to Pay) ที่ถูกจำกัดด้วยภาระหนี้เดิมและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่านี่คือวิกฤตเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนกว่าแค่ภาวะเศรษฐกิจซบเซา เพราะมันกัดกินความมั่นคงในระยะยาวของตลาด เมื่อคนกลุ่มใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงภาคการก่อสร้าง แรงงาน และห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด การหาทางออกจึงไม่ใช่แค่การปรับลดราคาหรือจัดโปรโมชั่น แต่เป็นการสร้างกลไกใหม่ที่จะช่วยให้ผู้คนกลับมามี “ความสามารถในการกู้” และสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้อีกครั้ง
“Next Solution” ของเสนาฯ: บันไดสู่ “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ที่เคยเป็นไปไม่ได้
ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึง Pain Point ดังกล่าว เสนาฯ จึงได้เดินหมากเชิงกลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป นั่นคือการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งเสนาฯ นิยามว่าเป็น “การโยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านหลุดจากระบบไป การปรับกลยุทธ์ครั้งนี้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกลและความมุ่งมั่นที่จะเป็น “Life Long Trusted Partner” ให้กับลูกค้าอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นแนวคิดที่สำคัญในการสร้าง EEAT (Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) ในสายตาของผู้บริโภค
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต เพื่ออนาคตที่มั่นคง
หัวใจหลักของ Next Solution คือ “LivNext” หรือโครงการเช่าออมบ้าน ที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่ติดปัญหาด้านเครดิตบูโร หรือมีรายได้ที่ไม่สอดคล้องกับเกณฑ์การกู้ของธนาคารในปัจจุบัน กลไกของ LivNext คือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการโดยตรงในอัตราที่ใกล้เคียงกับดอกเบี้ยเงินกู้จริง (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่สนับสนุน โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับประชาชนมาโดยตลอด
สิ่งที่ทำให้ LivNext โดดเด่นคือการทำงานร่วมกับ “บริษัท เงินสดใจดี” ในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บริษัทนี้มีบทบาทสำคัญในการวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน และที่สำคัญที่สุดคือให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างละเอียด เพื่อช่วยให้ลูกค้าสร้างประวัติเครดิตที่ดีขึ้น และเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า การบริการให้คำปรึกษาทางการเงินนี้เป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูง และเป็นหนึ่งใน High-CPC Keywords ที่นักการตลาดให้ความสนใจ เพราะมันตอบโจทย์ปัญหาใหญ่ของลูกค้าโดยตรง
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าประทับใจ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคย “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มลูกค้าที่เคยหมดหวัง
นอกจากนี้ ผมยังสังเกตเห็นว่าฐานลูกค้าที่เข้าร่วมโครงการ LivNext เริ่มขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถนำเสนอ นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ผ่านรูปแบบการเงินที่ยืดหยุ่นเช่นนี้ จึงเป็นการสร้างคุณค่าเพิ่มให้กับทั้งลูกค้าและบริษัท
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิต
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ “RentNext” โมเดลเช่าที่มากกว่าการเช่า โดยมอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจเป็นเจ้าของได้ในภายหลัง โมเดลนี้ช่วยให้ผู้เช่าสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ นี่คืออีกหนึ่งกลไกที่ช่วยลดภาระทางการเงินเริ่มต้นและสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อในทันที
RentNext ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความยืดหยุ่นในการตัดสินใจ หรือผู้ที่กำลังวางแผน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวแต่ยังต้องการประเมินสถานการณ์ตลาด การนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ผ่านโมเดลเช่าซื้อนี้ ไม่เพียงช่วยลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในทำเลทองที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น พระราม 9, บางนา, รังสิต รวมถึงทำเลใกล้แหล่งงานอย่างนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งล้วนเป็นทำเลที่โดดเด่นสำหรับ อสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑล
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจดูไม่สูงมากนักที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการสินทรัพย์ และการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสิ่งที่บริษัทมีอยู่แล้ว นี่คือบทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการรายอื่นควรศึกษา เพราะในภาวะที่การเปิดโครงการใหม่มีความเสี่ยงสูง การบริหารจัดการสต็อกและสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืนในปี 2026
สำหรับยุทธศาสตร์ปี 2026 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะเร่งขยายพอร์ต การรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานคือเป้าหมายหลักในภาวะตลาดเช่นนี้
เสนาฯ หันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ทั้งคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น คือกุญแจสำคัญในการทำให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” คำกล่าวนี้สะท้อนแนวคิดที่ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งในฐานะผู้เชี่ยวชาญ การสร้าง นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่คือการปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่ เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าให้ดีที่สุด
มุ่งมั่นสู่ความยั่งยืน: ลดภาระค่าครองชีพและยกระดับคุณภาพชีวิต
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” (Sustainability) โดยเฉพาะอย่างยิ่งการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลัง ถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความตระหนักในเรื่องพลังงานสะอาดของคนยุคใหม่ นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการสร้างคุณค่าระยะยาวให้กับลูกค้า เพราะการช่วย ลดค่าใช้จ่าย ด้านพลังงานไฟฟ้าในแต่ละเดือน จะช่วยเพิ่ม “กำลังซื้อ” และลดภาระทางการเงินของผู้อยู่อาศัยได้จริง
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิด ESG (Environmental, Social, Governance) ที่ทั่วโลกให้ความสำคัญ การยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่รวมถึงการดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ ด้วย นี่คือการสร้างความน่าเชื่อถือและความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว และเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เสนาฯ แตกต่างจากคู่แข่ง
บทบาทภาครัฐ: ปลดล็อกหนี้ครัวเรือนและเสริมสร้าง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน”
ในมุมมองของผม มาตรการของภาครัฐมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญและจำเป็นเร่งด่วนกว่านั้นคือ การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสียของครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นตัวแปรสำคัญในการปลดล็อก โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับคนกลุ่มใหญ่ นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่ทรงพลัง เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ การลดดอกเบี้ยจะช่วยให้ลูกค้ามีภาระต่องวดลดลง ทำให้ความสามารถในการกู้เพิ่มขึ้น และนำไปสู่การอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การ ปรึกษาสินเชื่อบ้าน และการวางแผนทางการเงินที่ดี เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในยุคนี้ การที่ภาครัฐและภาคเอกชนทำงานร่วมกัน เพื่อให้ความรู้และเครื่องมือทางการเงินที่เหมาะสม จะช่วยให้ผู้บริโภคมีความพร้อมมากขึ้นในการก้าวเข้าสู่กระบวนการซื้อบ้าน
สรุป: สร้างเส้นทางใหม่สู่ “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” อย่างยั่งยืน
จากประสบการณ์ของผมในอุตสาหกรรมนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในสถานการณ์ปัจจุบัน คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ ได้ก้าวเดินด้วยกลยุทธ์ Next Solution ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการสร้างเครดิตและความพร้อมทางการเงิน แต่นี่คือการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และยังเป็นการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต การไม่ทอดทิ้งลูกค้ากลุ่มที่อ่อนแอที่สุดในตลาด คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอย่างมีจริยธรรมและยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่เผชิญกับข้อจำกัดทางการเงิน อย่าเพิ่งหมดหวัง กลไกและโซลูชันใหม่ๆ กำลังถูกสร้างขึ้นเพื่อคุณ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การวางแผนการเงินที่ดี และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อ จะช่วยให้คุณค้นพบ “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ที่คุณคู่ควรได้ในที่สุด มาร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและเป็นเจ้าของบ้านในฝันไปด้วยกัน
