อนาคตของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์”: เสนาฯ กับนวัตกรรมการแก้ Pain Point ตลาดแมส 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการพลิกผันของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เราเผชิญอยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส ถือเป็นความท้าทายที่แตกต่างและซับซ้อนอย่างยิ่ง ไม่ใช่เพียงวัฏจักรขาลงตามปกติ แต่เป็นพายุที่พัดแรงต่อเนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและโครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ ในบริบทนี้ การทำความเข้าใจและนำเสนอ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริงจึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความยั่งยืน
วิกฤตสินเชื่อ: มรสุมลูกใหญ่ที่ซัด “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” แมส
หัวใจของปัญหาในวันนี้คือ “วิกฤตสินเชื่อ” ที่ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ หลายคนอาจเข้าใจผิดว่าความต้องการซื้อบ้านหายไป แต่จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เราพบว่าความฝันของการมีบ้านของคนไทยยังคงมีอยู่สูง ทว่าอุปสรรคสำคัญกลับอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ซึ่งถูกบั่นทอนอย่างหนักจากหลายปัจจัย รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้น ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนพุ่งแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ กดทับกำลังซื้อและศักยภาพในการก่อหนี้ใหม่จนแทบไม่เหลือพื้นที่หายใจ อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) กลายเป็นกำแพงขนาดใหญ่ที่ขวางกั้นคนจำนวนมากไม่ให้เข้าถึงสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะในทำเลทองของตลาดแนวราบอย่างบางใหญ่ ที่อัตราปฏิเสธสินเชื่ออาจสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมยังคงมีค่าเฉลี่ยระดับ 50% นี่ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือภาพสะท้อนของความฝันที่พังทลายของผู้บริโภค และความท้าทายครั้งสำคัญสำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” โดยรวม
ในสถานการณ์เช่นนี้ การนำเสนอ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” แบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องคิดนอกกรอบ และ “บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)” หรือ เสนาฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่ลุกขึ้นมาตอบรับความท้าทายนี้อย่างน่าสนใจ ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการปรับ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ให้เข้ากับภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดอย่างชาญฉลาด เพื่อแก้ปัญหา Pain Point ที่รุนแรงของคนซื้อบ้านในยุควิกฤต
“Next Solution”: นวัตกรรมยกระดับ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์”
“Next Solution” ไม่ใช่แค่โครงการ แต่เป็นปรัชญาใหม่ในการทำ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่เสนาฯ นิยามว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบไปสู่การเช่าที่อยู่อาศัยแบบไร้อนาคต โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่ถูกออกแบบมาเพื่อสร้างโอกาสและความหวังให้กับผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ และเป็น “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” เชิงรุกที่น่าจับตา
LivNext (เช่าออมบ้าน): พลิกวิกฤตสู่โอกาสในการเป็นเจ้าของ
LivNext คือหัวใจสำคัญของ “Next Solution” เป็นโครงการที่มุ่งเป้าไปที่การเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยการให้ลูกค้าเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมของเสนาฯ พร้อมกับผ่อนชำระในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แนวคิดนี้ลึกซึ้งกว่าแค่การเช่าทั่วไป เพราะเป็นการ “เช่าเพื่อสร้างเครดิต” กระบวนการทั้งหมดได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงิน และติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน เป้าหมายคือการช่วยให้ลูกค้าปรับปรุงฐานข้อมูลทางการเงิน สร้างประวัติเครดิตที่ดีขึ้น และเตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริงกับสถาบันการเงินภายใน 2-3 ปีข้างหน้า
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า LivNext คือ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์สังคมอย่างแท้จริง มันไม่ได้แค่ช่วยให้คนมีบ้าน แต่ยังส่งเสริมวินัยทางการเงิน และยกระดับคุณภาพชีวิตในระยะยาว ผลลัพธ์ที่น่าทึ่งคือปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าเกือบ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเพียงเวลาและเครื่องมือที่เหมาะสมในการปรับฐานทางการเงิน กลยุทธ์นี้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านยังมีอยู่จริง เพียงแต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม สร้างทางเลือกให้กับลูกค้าที่อาจยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” นี้ให้สิทธิ์ลูกค้าในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีข้อเสนอที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือการสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวกับลูกค้า และเพิ่มโอกาสในการปิดการขายในอนาคต
RentNext ยังเป็น “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ เสนาฯ นำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ทำให้มี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการใช้ทรัพย์สินที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นแหล่งงานและสถาบันการศึกษา นี่คือตัวอย่างของการประยุกต์ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มจากพอร์ตโฟลิโอที่มีอยู่
“กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” เพื่อความยั่งยืน: เตรียมพร้อมสำหรับปี 2568
ทิศทางของเสนาฯ สำหรับปี 2568 (พ.ศ. 2568) แสดงให้เห็นถึงความรอบคอบและวิสัยทัศน์ที่มุ่งเน้นความยั่งยืน ท่ามกลางสภาพ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ยังคงเปราะบาง เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยลดการเปิดโครงการใหม่ลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตโฟลิโอแบบก้าวกระโดด “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” นี้มีเป้าหมายเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรให้สูงสุด
การบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ถือเป็นอีกหนึ่งเสาหลักของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ในปีนี้ แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่ เสนาฯ เลือกที่จะปรับปรุงและพัฒนาสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ให้ทันสมัย และทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ การคิดเช่นนี้สะท้อนมุมมองของผู้พัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” ที่เข้าใจว่านวัตกรรมไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างโครงการใหม่ แต่คือการปรับปรุงและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่มีอยู่
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะขับเคลื่อนด้วยแนวคิดด้านความยั่งยืน และเสนาฯ ได้ตอกย้ำจุดยืนนี้อย่างชัดเจน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” นี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญในภาวะเงินเฟ้อ แต่ยังเป็นการส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดและตอบสนองความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค การเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ยังเป็นการยกระดับบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือมิติที่สำคัญของ “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน” ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในอนาคต
“วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568”: บทบาทภาครัฐและโอกาสทางธุรกิจ
มองไปข้างหน้าถึงปี 2568 สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมืองยังคงเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” มาตรการจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจังคือปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวจนเกินไป ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการ “ปรับโครงสร้างหนี้อสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสิทธิภาพและเข้าถึงได้จริง จะสามารถปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อค่า DSR ของผู้บริโภค ทำให้พวกเขามีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในภาพรวม การประสานงานระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการซื้อขาย “อสังหาริมทรัพย์” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
“เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2568 จะไม่เพียงแค่เรื่องการก่อสร้าง แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตที่หลากหลาย ตั้งแต่ “ที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้” ไปจนถึงโครงการที่เน้นสุขภาพและความยั่งยืน “โซลูชั่นบริหารอสังหาริมทรัพย์” ที่นำเทคโนโลยีมาใช้จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น PropTech ที่ช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น การบริหารจัดการอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ หรือการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค
สรุป: “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่มุ่งมั่นและยั่งยืน
สิ่งที่เสนาฯ กำลังทำอยู่ด้วยโมเดล “Next Solution” และ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่มุ่งเน้นความยั่งยืน เป็นกรณีศึกษาที่ทรงพลังสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าไม่ใช่แค่หน้าที่ แต่เป็น “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่สำคัญในการสร้างฐานลูกค้าที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว
ในขณะที่ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อาจยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การลงทุนในนวัตกรรมที่แก้ปัญหา Pain Point ของผู้บริโภคอย่างตรงจุด การให้ความสำคัญกับ “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน” และการสร้างความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นกับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถกลับมาเดินหน้าได้อย่างแข็งแกร่ง และเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยไปข้างหน้า
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ท้าทายนี้ ผมขอเน้นย้ำว่า การเข้าใจถึงแก่นของปัญหา การมองเห็นเทรนด์ในอนาคต และการประยุกต์ใช้ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่ยืดหยุ่นและเป็นนวัตกรรม คือหนทางเดียวสู่ความสำเร็จ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” และ “โซลูชั่นที่อยู่อาศัย” ที่ตอบโจทย์ยุคสมัยใหม่ หรือปรึกษาแนวทาง “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” อย่างชาญฉลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตของคุณในวันนี้
