พลิกวิกฤตสู่โอกาส: วิสัยทัศน์ผู้พัฒนาอสังหาฯ กับเส้นทางใหม่สู่การเป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งไหนที่จะท้าทายและซับซ้อนเท่าสถานการณ์ปัจจุบัน ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ “การซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นความฝันสูงสุดของคนจำนวนมาก กลายเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับใครหลายคน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมสที่กำลังประสบปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ได้รับการอนุมัติในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกลและกล้าหาญในการปรับกลยุทธ์ เพื่อตอบสนองและช่วยแก้ไข Pain Point ของผู้ที่ต้องการ “การซื้อบ้าน” อย่างแท้จริง
วิกฤตสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน: คลื่นใต้น้ำที่เขย่าตลาดอสังหาฯ
เราคงต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงช่วงขาลงตามวัฏจักรปกติ หากแต่เป็นการชะลอตัวที่ลึกและยืดเยื้อกว่าที่เคยเป็นมา ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ผู้บริหารคนสำคัญของเสนาฯ ได้ฉายภาพสถานการณ์ได้อย่างชัดเจนว่านี่คือช่วงเวลาที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะปัจจัยกดดันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องตลอดทั้งห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่พุ่งสูงขึ้น
ปัญหาหลักที่ปรากฏชัดเจนและส่งผลกระทบรุนแรงที่สุดคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพแต่ราคาเข้าถึงง่ายอย่างบางใหญ่ บางครั้งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง สำหรับคอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการ “การซื้อบ้าน” ที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่เติบโตทันกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ก็บีบรัดกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ไม่มีพื้นที่เหลือสำหรับภาระทางการเงินใหม่ๆ อย่างสินเชื่อบ้าน ส่งผลให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกของคนจำนวนมากกลายเป็นเรื่องที่ดูเหมือนจะห่างไกลออกไปทุกที นี่คือจุดที่ต้องมีการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อให้ “การซื้อบ้าน” ยังคงเป็นไปได้สำหรับทุกคน
“Next Solution”: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่เสนาฯ หยิบยื่นให้
ภายใต้สถานการณ์อันท้าทาย เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นกลยุทธ์ที่เฉลียวฉลาดและมีความเห็นอกเห็นใจลูกค้าอย่างยิ่ง แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบสินเชื่อและต้องเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้กลับ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” เป็นการสร้างโอกาสและเสริมศักยภาพให้ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อสามารถกลับมาสู่เส้นทางของการ “การซื้อบ้าน” ได้อีกครั้ง
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต สู่เจ้าของบ้านตัวจริง
หัวใจสำคัญของ Next Solution คือ “LivNext” หรือโครงการเช่าออมบ้าน ซึ่งออกแบบมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่เพียงการเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “เช่าออม” ที่ช่วยสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีขึ้นให้กับลูกค้าอย่างเป็นระบบ
การสร้างวินัยทางการเงินและประวัติสินเชื่อ: การผ่อนชำระกับโครงการอย่างสม่ำเสมอเป็นเวลา 2-3 ปี จะช่วยให้ลูกค้ามีประวัติการชำระที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สถาบันการเงินใช้ในการพิจารณาอนุมัติ “สินเชื่อบ้าน” ในอนาคต เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพ ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด การโค้ชชิ่งทางการเงินในลักษณะนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการเตรียมความพร้อมให้กับผู้ซื้อ
จากยอดปฏิเสธสู่ยอดโอนกรรมสิทธิ์: ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นสิ่งที่พิสูจน์ได้จริง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต และสามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ “สินเชื่อบ้าน” ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและโอกาสในการปรับปรุงข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง การรักษาโอกาสทางธุรกิจกว่า 2,000 ล้านบาทที่อาจสูญเสียไป ถือเป็นการสร้างมูลค่าที่มหาศาลให้กับบริษัท
ตอบรับความต้องการในวงกว้าง: สิ่งที่น่าสนใจคือฐานลูกค้าของ LivNext เริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ “การซื้อบ้าน” ยังคงมีอยู่สูง ไม่ได้ลดลงตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ติดอยู่ที่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดนี้
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ควบคู่ไปกับ LivNext คือโมเดล “RentNext” ซึ่งเป็นการเช่าที่มอบความยืดหยุ่นและทางเลือกที่เหนือกว่าการเช่าแบบปกติ ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่แน่ใจเรื่องภาระผูกพันระยะยาว หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ “การซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก เนื่องจากผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและการตัดสินใจที่รอบคอบมากขึ้น
สร้างรายได้และเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์: แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% คือจุดเด่นที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เพราะเป็นการนำสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนทางการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9 บางนา นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างต่อเนื่องและมีประสิทธิภาพ
ยุทธศาสตร์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนาสต็อก สร้างมูลค่าเพิ่ม
สำหรับแผนยุทธศาสตร์ปี 2569 เสนาฯ ได้เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นความมั่นคง โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนการขยายพอร์ตเพิ่มเติมอย่างก้าวกระโดด นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุดในสถานการณ์ตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
บริหารจัดการสต็อกอย่างมืออาชีพ: หัวใจสำคัญคือการหันมาพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ปัจจุบันเสนาฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ถือเป็นการยกระดับสินค้าให้สอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนแนวคิดการสร้างสรรค์นวัตกรรมภายในองค์กรอย่างแท้จริง การปรับปรุงและยกระดับ “บ้านพร้อมอยู่” ให้ตอบโจทย์ลูกค้า ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและระบายสต็อกในยุคที่กำลังซื้อชะลอตัว
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อม
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งสอดรับกับกระแสโลกและนโยบาย ESG ที่กำลังทวีความสำคัญ การติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลัง ถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ไม่เพียงตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด แต่ยังช่วย “ลดภาระค่าครองชีพ” ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ผมมองว่านี่คือการลงทุนที่คุ้มค่าและสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ เพราะผู้บริโภคในปัจจุบันให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากขึ้น และมองหา “บ้านพลังงานแสงอาทิตย์” ที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
นอกจากนี้ การเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ยังเป็นการตอกย้ำบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ การให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและสังคมเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยยกระดับความน่าเชื่อถือและความไว้วางใจ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของหลัก EEAT (Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) ในสายตานักลงทุนและผู้บริโภค
มุมมองเศรษฐกิจและการเมือง: ปัจจัยหนุนเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นด้วยกับ ดร.เกษรา ว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด “อสังหาริมทรัพย์” แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะช่วยกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนและ “สินเชื่อบ้าน” ที่ตึงตัวเกินไป
การตั้ง AMC และปรับโครงสร้างหนี้: หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยปลดล็อกภาระให้ผู้บริโภค และเพิ่ม “กำลังซื้อของผู้บริโภค” ได้อย่างมหาศาล ทำให้ความฝัน “การซื้อบ้าน” กลับมาเป็นจริงได้ง่ายขึ้น
นโยบายลดดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณา “สินเชื่อบ้าน” หากดอกเบี้ยลดลง ภาระผ่อนต่อเดือนจะลดลง ทำให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และปลดล็อกความสามารถในการ “การซื้อบ้าน” ของคนจำนวนมาก
สรุปและก้าวต่อไป: การปรับตัวเชิงรุกคือกุญแจสู่ความยั่งยืน
ในช่วงเวลาที่ตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือการปรับตัวเชิงรุก และมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบ “สินเชื่อบ้าน” ได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้กระบวนการอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และยังเป็นแนวทาง “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่ยั่งยืน
การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงไม่ใช่แค่เพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” กลับมาเดินหน้าได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคตอันใกล้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่เข้าใจ Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง และกล้าที่จะนำเสนอนวัตกรรมที่แตกต่าง จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทายนี้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังประสบปัญหา “กู้บ้านไม่ผ่าน” หรือกำลังมองหาเส้นทางสู่ “การเป็นเจ้าของบ้าน” ในยุคสมัยที่ซับซ้อนนี้ ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ อย่างจริงจัง หรือปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนทางการเงิน การ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” ที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสถานการณ์ของท่าน จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการทำให้ความฝัน “การซื้อบ้าน” ของท่านเป็นจริงได้ ไม่ว่าจะเป็น “บ้านเดี่ยวทำเลดี” หรือ “คอนโดมิเนียมคุณภาพ” การเตรียมความพร้อมคือหัวใจสำคัญ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการค้นหาบ้านในฝันและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนในแบบของตัวเอง.
