เจาะลึกกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ 2025: เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ฝ่าวิกฤตกู้ไม่ผ่าน สู่การสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้ซื้อบ้านในยุคใหม่
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงและวิกฤตการณ์มาหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งใดที่ซับซ้อนและท้าทายเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ทั้งจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการกู้ที่ลดลงอย่างน่าใจหายของกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นแกนหลักของตลาด ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นเงาตามหลอกหลอนผู้ประกอบการและผู้บริโภค กระทั่งความฝันของการมีบ้านของคนจำนวนมากต้องเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการปรับตัว ด้วยการนำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่ผลิตภัณฑ์ใหม่ แต่เป็นปรัชญาใหม่ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างให้กับลูกค้าอย่างแท้จริง บทความนี้จะเจาะลึกถึง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาฯ ที่ไม่เพียงแต่ประคองธุรกิจให้อยู่รอด แต่ยังเป็นการปูทางไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนและเข้าถึงได้สำหรับคนไทยในอนาคต
เผชิญหน้ากับพายุ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025 กับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน
จากมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่รุนแรงกว่าวิกฤตการณ์ใด ๆ ที่เราเคยประสบมาในอดีต ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นการหดตัวที่ลึกและกว้างขวาง ความเปราะบางของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงไทย อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างความกังวล และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ล้วนเป็นแรงกดดันที่บีบคั้นผู้ประกอบการ แต่ที่สำคัญที่สุดคือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซ่อนอยู่ในระดับครัวเรือนไทย นั่นคือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” ที่สูงลิ่ว และ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ตกต่ำลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
ผมได้เห็นตัวเลขที่น่าตกใจ เช่น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ อย่างเช่น บางใหญ่ หรือทำเลที่มีกำลังซื้อจำกัด พุ่งสูงถึง 80% ในขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาของ “ความต้องการซื้อ” ที่หายไป แต่เป็นปัญหาของ “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ ผู้คนยังมีใจอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่รายได้ที่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับภาระหนี้เดิมที่มีอยู่มหาศาล ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” จึงกลายเป็นกำแพงขนาดใหญ่ที่ขวางกั้นความฝันของผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่ม ที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึง ซึ่งเป็นตลาดแมสที่สำคัญที่สุด นี่คือบริบทที่ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ต้องเผชิญ และเป็นที่มาของการปรับ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ครั้งสำคัญ
“Next Solution”: นวัตกรรมที่อยู่อาศัยเพื่อปลดล็อกโอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน
เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ไม่ได้เลือกที่จะรอให้สถานการณ์ดีขึ้น แต่เลือกที่จะเข้าแก้ไขปัญหาที่ต้นเหตุ ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นหนึ่งใน นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ที่น่าจับตามองที่สุดในรอบหลายปี โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อ “โยนบันได” ให้ลูกค้าที่ติดปัญหาด้านเครดิต สามารถไต่ขึ้นมาสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อและต้องจมปลักกับการเช่าบ้านไปอีกหลายปี นี่คือแนวคิดที่ก้าวหน้าและสะท้อนความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” เพื่อสร้างเครดิตทางการเงิน
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่เข้ามาพลิกเกมอย่างแท้จริง แนวคิดคือการเปลี่ยนผู้ที่เคย “กู้ไม่ผ่าน” ให้กลายเป็น “ผู้มีโอกาสกู้ผ่านในอนาคต” ด้วยการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรนผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มุ่งส่งเสริมการมีบ้าน การผ่อนชำระนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ลูกค้าได้มีโอกาส “ออมเงิน” เพื่อเป็นเงินดาวน์ในอนาคต แต่ยังเป็นการ “สร้างเครดิตทางการเงิน” ที่ดีขึ้นไปพร้อม ๆ กัน
เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินเดียวดาย แต่มีการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการลงทุนในความสัมพันธ์ระยะยาวกับลูกค้า ที่ช่วยให้พวกเขามีวินัยทางการเงินและเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่น สินเชื่อบ้าน จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าประทับใจมาก ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้องเพื่อปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้มั่นคง LivNext ช่วยรักษาโอกาสทางการขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เช่นนี้ไม่เพียงแต่แก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่ยังสร้างความเข้มแข็งให้กับลูกค้าในระยะยาว
RentNext: โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นสูงสุด
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับลูกค้าที่ไม่แน่ใจว่าจะพร้อมซื้อในทันทีหรือไม่ โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” นี้มอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยไปก่อน และหากตัดสินใจซื้อในภายหลัง ก็สามารถนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินดาวน์หรือเงินต้นได้เต็ม 100% หากซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือการลดความเสี่ยงของผู้ซื้อและเพิ่มความคล่องตัวในการตัดสินใจ
จากประสบการณ์ในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า RentNext ยังเป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (asset management) ของบริษัท ด้วยการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ไปสร้างรายได้ใหม่ โมเดลนี้มี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิมอย่างคุ้มค่า ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) นอกจากนี้ การเลือกทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ และรังสิต ซึ่งเป็น ทำเลศักยภาพ ที่มีทั้งแหล่งงานและสถาบันการศึกษา ทำให้ RentNext สามารถสร้างรายได้รวมราว 80-100 ล้านบาทต่อปี และยังตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเช่าเพื่ออยู่อาศัยในทำเลดีก่อนตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: รัดเข็มขัด สร้างความยั่งยืน และปรับตัวอย่างชาญฉลาด
ก้าวเข้าสู่ปี 2026 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ยังคงดำเนิน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความระมัดระวังและประสิทธิภาพสูงสุด ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าการตัดสินใจลดการเปิดโครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนกว่า 5,000 ยูนิต โดยมากกว่า 70% เป็นโครงการคอนโดมิเนียมนั้น เป็นแนวทางที่ถูกต้องและจำเป็นอย่างยิ่งในสภาวะตลาดปัจจุบัน
นี่ไม่ใช่สัญญาณของความอ่อนแอ แต่เป็นการแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ประสบความสำเร็จในยุคนี้จะต้องสามารถเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุดจากทรัพยากรที่มีอยู่ เสนาฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Lay Out ให้สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (segmentation) มากขึ้น เพื่อให้สินค้า บ้านพร้อมอยู่ และ โครงการคอนโดมิเนียม ที่มีอยู่ สามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้ การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าหยุดพัฒนา แต่หมายถึงการพัฒนาในมิติอื่น ๆ ที่ซับซ้อนและลึกซึ้งกว่าเดิม
นอกจากนี้ สิ่งที่ผมชื่นชมเป็นพิเศษคือการที่เสนาฯ ยังคงเดินหน้าอย่างมุ่งมั่นในเรื่องของ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นแก่นแท้ของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้นของผู้บริโภค (ช่วยลดค่าใช้จ่ายพลังงานในระยะยาว) และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของสังคมโลก การลงทุนในพลังงานแสงอาทิตย์สำหรับที่อยู่อาศัย (solar cells in homes) ไม่ใช่แค่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบ้าน แต่เป็นการสร้างวิถีชีวิตที่ยั่งยืนให้กับผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการขยะ (Waste Management) ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ได้เพียงแค่สร้างบ้าน แต่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการวิเคราะห์ของผม บทบาทของภาครัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ดร.เกษรา ได้ให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า มาตรการของรัฐที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงวนเวียนอยู่กับเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งออกมาแล้วและช่วยได้ระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง เช่น การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยปลดล็อกภาระของผู้บริโภค และเพิ่มกำลังซื้อให้กลับมาในระบบได้อย่างมหาศาล อีกประเด็นที่สำคัญคือเรื่องของ “ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน” การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะส่งผลโดยตรงต่อภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และกระตุ้นให้ การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย มีสภาพคล่องมากขึ้น การมองข้ามปัญหาเหล่านี้เท่ากับเรากำลังทิ้งคนจำนวนมากไว้ข้างหลัง และบั่นทอนศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
ในฐานะ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยขึ้นอยู่กับการผนึกกำลังกันของทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐและเอกชน ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นผ่าน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ “Next Solution” ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่ม ที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึง และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่สิ่งนี้คือการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับผู้บริโภคและสร้าง เครดิตทางการเงิน ให้กับคนไทยในระยะยาว
สรุป: อนาคตที่ยั่งยืนของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย
การเดินทางของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์ที่ซับซ้อนนี้ ถือเป็นกรณีศึกษาที่สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความเข้าใจปัญหาลูกค้าอย่างลึกซึ้ง การพัฒนานวัตกรรมทางการเงินและที่อยู่อาศัยเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านั้นอย่างเป็นระบบ รวมถึงการยึดมั่นในหลักการความยั่งยืน คือปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของผู้ประกอบการในอนาคต
การที่เสนาฯ กล้าที่จะปรับเปลี่ยนและลงทุนในโซลูชันอย่าง LivNext และ RentNext ไม่ใช่แค่การทำธุรกิจเพื่อยอดขายในวันนี้ แต่เป็นการสร้างความเชื่อมั่นและโอกาสที่ยั่งยืนให้กับผู้บริโภค เป็นการแสดงให้เห็นว่าแม้ในยามวิกฤต โอกาสในการสร้างสรรค์และเติบโตยังคงมีอยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ นี่คือสัญญาณเตือนว่าการทำธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การปรับตัวสู่การเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่าง ๆ และมอบ “โซลูชั่นการเงินบ้าน” ที่แท้จริง คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในยุคที่กำลังซื้อเปราะบางและตลาดเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่กล้าคิดนอกกรอบ และกล้าที่จะลงทุนเพื่อลูกค้าอย่างแท้จริง หากคุณเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน ผมขอแนะนำให้ศึกษา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาดีเวลลอปเม้นท์อย่างละเอียด เพื่อเป็นแนวทางในการปรับตัวและสร้างความเข้มแข็งให้กับตนเองและธุรกิจในระยะยาว มาร่วมกันสร้างอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งและยั่งยืนไปด้วยกัน.
