ปลดล็อกความฝัน: การซื้อบ้านในยุควิกฤตสินเชื่อ กับกลยุทธ์ “Next Solution” ของเสนาฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าสิบปี ผมได้เห็นการขึ้นลงของตลาดมาหลายระลอก แต่ยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้น “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใดๆ” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวไว้อย่างแม่นยำ และผมก็เห็นด้วยอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย หรือ “ตลาดแมส” ซึ่งกำลังเผชิญกับคลื่นลูกใหญ่ของการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ “กู้ไม่ผ่าน” ในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ความฝันเรื่อง การซื้อบ้าน ของคนจำนวนมากต้องเลือนหายไป
บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุที่มาของวิกฤตสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่กัดกร่อนกำลังซื้อ และหนทางที่ผู้ประกอบการอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้บุกเบิกด้วยโมเดล “Next Solution” อันชาญฉลาด เพื่อแก้ Pain Point สำคัญที่ทำให้ การซื้อบ้าน ดูเหมือนเป็นเรื่องไกลเกินเอื้อม พร้อมสำรวจกลยุทธ์เชิงรุกในการบริหารจัดการพอร์ตและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนเพื่อรับมือกับทิศทางตลาดในปี 2569 และอนาคต การวิเคราะห์นี้จะนำเสนอในมุมมองของนักพัฒนาและที่ปรึกษาที่เห็นทั้งภาพใหญ่และรายละเอียด เพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจถึงบริบทและทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการ การซื้อบ้าน และนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถอดรหัสวิกฤต “กู้ไม่ผ่าน”: อุปสรรคใหญ่ในเส้นทางสู่การซื้อบ้าน
ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของโครงสร้างเศรษฐกิจและพฤติกรรมการเงินของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรุนแรง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากหลายทิศทาง เริ่มตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ค่าครองชีพที่สูงขึ้น สวนทางกับรายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้านและอัตราเงินเฟ้อ สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “กำลังซื้อ” ของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดแมส
ตัวเลขจากภาคสนามยืนยันความรุนแรงของวิกฤตนี้ ในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าทุกๆ 10 คนที่ยื่นกู้ มีเพียง 2 คนเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติ ส่วนคอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่สัญญาณว่าความต้องการ การซื้อบ้าน หายไป แต่เป็นสัญญาณว่า “ความสามารถในการกู้” ของผู้คนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่บีบรัดลมหายใจของผู้บริโภค ทำให้หลายคนแบกรับภาระทางการเงินเดิมๆ จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการสร้างภาระใหม่ ไม่ว่าจะเล็กน้อยแค่ไหน การติดกับดัก DSR (Debt Service Ratio) ที่เกินเกณฑ์ทำให้ธนาคารต้องปฏิเสธคำขอสินเชื่อ แม้ว่าผู้กู้จะมีความต้องการ การซื้อบ้าน อย่างแรงกล้าก็ตาม
สถานการณ์เช่นนี้สร้างความท้าทายอย่างมาก ไม่เพียงแต่สำหรับผู้ซื้อที่สิ้นหวัง แต่ยังรวมถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีสต็อกสินค้าสร้างเสร็จรอระบายอยู่เป็นจำนวนมาก การพลิกวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสจึงต้องอาศัยแนวคิดที่แตกต่างออกไปจากเดิม และนี่คือจุดเริ่มต้นของนวัตกรรมอย่าง “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแค่เป็นการตอบสนองต่อปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานระยะยาวเพื่อพลิกโฉมวงการ การซื้อบ้าน ให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง
“Next Solution”: กลไกปฏิวัติเส้นทางสู่การซื้อบ้าน ของเสนาฯ
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้ก้าวออกมาพร้อมกับโมเดล “Next Solution” ที่เปรียบเสมือนการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” ซึ่งเป็นมุมมองที่ผมเชื่อว่าสะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งใน Pain Point ของผู้บริโภคในยุคนี้ นี่ไม่ใช่แค่โปรโมชั่นลดแลกแจกแถม แต่เป็นนวัตกรรมที่ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง โดยมีสองกลไกสำคัญคือ LivNext และ RentNext
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” พลิกโฉมเครดิตผู้ซื้อ
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่มุ่งเป้าไปที่การสร้างเครดิตและเสริมสร้างความสามารถในการกู้ให้กับลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ แนวคิดคือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยต่ำเพียงประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
สร้างเครดิตอย่างเป็นระบบ: ระบบการผ่อนชำระนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยให้ลูกค้าสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาสินเชื่อ ความร่วมมือกับ “บริษัทเงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ และอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้กระบวนการวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและการติดตามความคืบหน้าเป็นไปอย่างใกล้ชิดและเป็นมืออาชีพ มีการให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินทุก 6 เดือน เพื่อเตรียมความพร้อมให้ลูกค้าสามารถยื่นกู้ผ่านได้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือบริการที่คล้ายคลึงกับ “ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” แต่เป็นแบบบูรณาการในระบบนิเวศของผู้ประกอบการเอง
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: LivNext ไม่ใช่แค่แนวคิด แต่เป็นโมเดลที่พิสูจน์แล้วว่าใช้งานได้จริง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้ว 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคย “กู้ไม่ได้ตลอดไป” เพียงแค่ต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน การที่โครงการสามารถรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท ถือเป็นมูลค่าทางธุรกิจที่มหาศาล และยังช่วยเพิ่มโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของลูกค้าในอนาคตอีกด้วย
การขยายฐานลูกค้า: อีกหนึ่งสัญญาณเชิงบวกคือการที่ฐานลูกค้าเริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ การซื้อบ้าน ในตลาดไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดนี้
RentNext: โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ทางเลือกยืดหยุ่นสำหรับผู้ซื้อ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่สร้างความยืดหยุ่นให้กับการ การซื้อบ้าน โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจจากการเช่ามาเป็นเจ้าของได้ โดยมีข้อเสนอที่น่าสนใจดังนี้
การหักเงินต้นจากค่าเช่า: หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่ามาหักจากเงินต้นได้เต็ม 100% แต่หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50% ซึ่งเป็นแรงจูงใจที่สำคัญและช่วยลดภาระทางการเงินให้ลูกค้าได้อย่างมาก
ทำเลทองที่มีศักยภาพ: โครงการ RentNext มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมสูงในการเช่า ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำสำหรับผู้ประกอบการ
สร้างรายได้จากทรัพย์สินเดิม: โมเดล RentNext ช่วยให้เสนาฯ สามารถนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ทำให้โครงการมี Gross Margin สูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจสำหรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน
รวมกันแล้ว LivNext และ RentNext ไม่ได้เป็นเพียงแค่โครงการ แต่เป็นชุดเครื่องมือที่ครอบคลุม เพื่อทำให้ การซื้อบ้าน เป็นไปได้สำหรับคนทุกกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่ต้องการสร้างเครดิต หรือผู้ที่ต้องการความยืดหยุ่นก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของ
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนเพื่อปี 2569
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2569 และอนาคต เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้วางยุทธศาสตร์ที่ระมัดระวังแต่เปี่ยมด้วยวิสัยทัศน์ ในช่วงที่ตลาดยังคงมีความไม่แน่นอน บริษัทเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม ไม่ใช่การขยายพอร์ตเพิ่มเติม
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม กลยุทธ์คือการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ภายในสินทรัพย์เดิม โดยการปรับปรุงยูนิตอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่คือการเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัย: อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ ESG เพื่อภาพลักษณ์ แต่เป็นการลงทุนในคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยและความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อม เสนาฯ ได้ติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพจากค่าไฟฟ้าที่แพงขึ้น แต่ยังตอบสนองความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของคนยุคใหม่ การผสานเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์เช่น Smart Home เข้ากับแนวคิดบ้านประหยัดพลังงาน ทำให้บ้านของเสนาฯ มีความโดดเด่นและเป็นทางเลือกสำหรับ การซื้อบ้าน ที่ยั่งยืนในระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
การปรับกลยุทธ์เช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจตลาดและขีดความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคที่เต็มไปด้วยความผันผวน โดยมุ่งเน้นที่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์เดิม และการสร้างความแตกต่างด้วยการเป็น “อสังหาฯ ยั่งยืน”
นโยบายรัฐและการบริหารหนี้ครัวเรือน: กุญแจสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เรามองว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม แม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะช่วยกระตุ้นตลาดได้บ้าง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยปลดล็อกภาระของผู้บริโภคและเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมหาศาล การ “บริหารหนี้ครัวเรือน” อย่างมีประสิทธิภาพเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้คนกลับมามีความสามารถในการกู้เพื่อ การซื้อบ้าน อีกครั้ง
ลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนและทำให้ DSR (Debt Service Ratio) ของลูกค้ารายย่อยอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารยอมรับได้ง่ายขึ้น การลดดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยก็สามารถสร้างความแตกต่างอย่างใหญ่หลวงในสมการ การซื้อบ้าน ได้
ดร.เกษราเน้นย้ำว่า สิ่งสำคัญที่สุดของผู้ประกอบการในช่วงเวลานี้คือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ เดินหน้ากลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
บทสรุป: การสร้างโอกาสในอนาคตของการซื้อบ้าน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่ภายใต้ภาวะที่ท้าทายนี้ เราได้เห็นแสงสว่างจากการปรับตัวและนวัตกรรมของผู้ประกอบการอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่ไม่เพียงแค่รอให้สถานการณ์ดีขึ้น แต่ลงมือสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าด้วยตัวเอง โมเดล “Next Solution” ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นความมุ่งมั่นที่จะทำให้ความฝันเรื่อง การซื้อบ้าน ยังคงเป็นจริงได้สำหรับคนไทย การให้โอกาสผู้บริโภคในการสร้างเครดิตและวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา การซื้อบ้าน และเผชิญกับข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ LivNext และ RentNext ของเสนาฯ อย่างละเอียด หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อหาทางออกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อปลดล็อกโอกาสสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างมั่นคงในอนาคต
