พลิกวิกฤตสู่โอกาส: เจาะลึกกลยุทธ์ “Next Solution” สร้างทางออกให้คนอยากมีบ้านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ที่เผชิญอยู่ในปัจจุบันนั้นมีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง หรือที่เรียกว่าตลาดแมส ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทย ประเด็นหลักที่ฉุดรั้งตลาดนี้ไว้คือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของความฝันที่ถูกแช่แข็งของผู้คนจำนวนมากที่ปรารถนาจะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่กลับติดอยู่ในวงจรของ หนี้ครัวเรือน ที่สูงลิ่ว และเงื่อนไข สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวด
ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025 (หรือที่เราคาดการณ์จากแนวโน้มปัจจุบัน) ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และที่สำคัญที่สุดคือโครงสร้างรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพและราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ความสามารถในการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน กลายเป็นกำแพงขนาดใหญ่ สถานการณ์นี้บีบให้ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องคิดค้นกลยุทธ์ใหม่ ๆ ที่เหนือกว่าการสร้างและขาย แต่ต้องเป็นการสร้าง “โซลูชั่น” ที่แท้จริง เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงินและเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: กำแพงสูงที่ขวางกั้นความฝัน
ข้อมูลและประสบการณ์ในภาคสนามยืนยันตรงกันว่า อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาทนั้นพุ่งสูงอย่างน่าตกใจ ในบางทำเลที่เคยเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยยอดนิยม เช่น โซนบางใหญ่หรือรังสิต อัตราปฏิเสธสินเชื่อแนวราบอาจสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยประมาณ 50% หรือมากกว่านั้น ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการมีบ้านที่ลดลง ตรงกันข้าม ความต้องการยังคงมีอยู่สูงมาก แต่เป็นเรื่องของ “ความสามารถในการกู้” ที่ร่อยหรอลงอย่างหนัก
สาเหตุหลักของปรากฏการณ์นี้มาจากหลายปัจจัย:
รายได้ไม่เติบโตทันราคาบ้าน: แม้ว่าราคา อสังหาริมทรัพย์ จะปรับตัวขึ้นเล็กน้อยหรือไม่เปลี่ยนแปลงในบางเซกเมนต์ แต่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนกลับไม่สามารถก้าวตามทัน ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินเกณฑ์ของสถาบันการเงิน
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: หนี้ครัวเรือน ของประเทศไทยยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้บริโภคมีภาระผ่อนชำระหนี้อื่น ๆ (เช่น หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์) จนไม่มีศักยภาพเหลือพอที่จะกู้ สินเชื่อบ้าน ก้อนใหม่
เกณฑ์สินเชื่อเข้มงวด: สถาบันการเงินเองก็ระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อย สินเชื่อบ้าน เพื่อบริหารความเสี่ยงหนี้เสีย ทำให้เกณฑ์การอนุมัติเข้มข้นขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่ไม่มีประวัติเครดิตที่ดีพอหรือไม่เคยมีประวัติ สินเชื่อบ้าน มาก่อน
ผลกระทบของวิกฤตนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตัวผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อภาพรวมของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องเผชิญกับสต็อกที่สร้างเสร็จแล้วแต่ขายไม่ได้ ไปจนถึงผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ที่ได้รับผลกระทบจากงานที่ลดลง การแก้ไขปัญหานี้จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการช่วยเหลือลูกค้ารายบุคคล แต่คือการฟื้นฟูชีพจรของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทั้งระบบ
“Next Solution”: กลไกฟื้นฟูกำลังซื้อและสร้างโอกาสให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นนวัตกรรมทางการเงินที่สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การปรับกลยุทธ์การขาย แต่คือการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าที่ประสบปัญหา กู้ไม่ผ่าน ได้ปีนขึ้นมาสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง แทนที่จะปล่อยให้คนเหล่านี้หลุดออกจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี
หัวใจหลักของ “Next Solution” ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): นี่คือโปรแกรมที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนผู้ที่ถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ให้กลายเป็นผู้ซื้อที่มีศักยภาพในอนาคต ลูกค้าสามารถเริ่มผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรที่สำคัญ วัตถุประสงค์หลักของ LivNext คือการ “สร้างเครดิต” ให้กับลูกค้า ด้วยการผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอเป็นระยะเวลา 2-3 ปี พร้อมกับการตรวจสอบและให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดจากบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย กระบวนการนี้ช่วยให้ลูกค้ามีวินัยทางการเงินและปรับฐานข้อมูลเครดิตให้เป็นที่ยอมรับของสถาบันการเงินในอนาคต
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่น่าประทับใจ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ สินเชื่อบ้าน ผ่านและโอนได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับปรุงสถานะทางการเงิน ซึ่งเป็นช่องว่างที่กลไกนี้เข้ามาเติมเต็มได้อย่างลงตัว จากมุมมองทางธุรกิจ LivNext ช่วยรักษาโอกาสในการขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของโครงการยังขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไข สินเชื่อบ้าน เท่านั้น
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): โมเดลนี้มอบความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป โดยให้สิทธิ์ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อที่อยู่อาศัยที่เช่าได้ในภายหลัง หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม ค่าเช่าที่จ่ายไปสามารถนำมาหักเป็นเงินต้นได้เต็ม 100% แต่หากต้องการย้ายไปซื้อโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50% นี่คือ “โซลูชั่นการเงินสำหรับบ้าน” ที่ตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่มั่นใจในกำลังซื้อระยะยาวหรือผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง เป็นอีกหนึ่งกลไกที่ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างชาญฉลาด
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext แม้จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ความน่าสนใจอยู่ที่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ เดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น คอนโดกรุงเทพ บริเวณพระราม 9, อสังหาฯ บางนา, หรือโครงการใกล้ นิคมอุตสาหกรรม และมหาวิทยาลัยในย่านรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่ผู้คนจำนวนมากต้องการเข้าถึง ที่อยู่อาศัย ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา
ยุทธศาสตร์องค์กรปี 2569: รัดเข็มขัด ควบคู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
นอกจากการนำเสนอโซลูชั่นทางการเงินที่แปลกใหม่แล้ว ยุทธศาสตร์ของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ยังต้องมุ่งเน้นที่ความระมัดระวังและการเพิ่มประสิทธิภาพ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวเน้นย้ำถึงแนวทางนี้อย่างชัดเจน โดยบริษัทจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ถูกเลื่อนมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตใหม่ ๆ เพื่อรักษา สภาพคล่อง และเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด
กลยุทธ์หลักจึงมุ่งไปที่การ บริหารจัดการสต็อก สินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งกว่า 70% เป็นห้องชุด การ “พัฒนาสินค้าคงคลัง” ไม่ได้หมายถึงเพียงแค่การลดราคา แต่เป็นการปรับปรุงและรีโนเวตยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การปรับปรุงเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้า อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
อีกหนึ่งเทรนด์ที่ผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ อย่างผมมองว่าเป็นกุญแจสำคัญสู่ความยั่งยืน คือการนำแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance) มาปรับใช้จริง เสนาฯ ได้แสดงความมุ่งมั่นในเรื่องนี้ด้วยการกำหนดให้บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน เป็นมาตรฐานใหม่ นี่ไม่ใช่แค่เพียงการตามเทรนด์ แต่เป็นการตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ด้วยการช่วยลดภาระค่าไฟฟ้า และยังเป็นการส่งเสริมการใช้ พลังงานสะอาด ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญอย่างยิ่ง นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังใส่ใจในคุณภาพชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยในมิติต่าง ๆ อย่างแท้จริง
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการเฝ้าติดตามและวิเคราะห์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างต่อเนื่อง ผมเชื่อว่าการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของตลาด นอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นระยะสั้น เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ไขปัญหา หนี้ครัวเรือน และ สินเชื่อตึงตัว อย่างจริงจัง
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อ หนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้กับลูกหนี้ที่มีศักยภาพ แต่ติดขัดในเรื่องเครดิตบูโรอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยปลดล็อก กำลังซื้อ ของผู้บริโภคได้มหาศาล และส่งผลบวกต่อการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน อย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อการคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ทำให้ลูกค้ามีโอกาส กู้ผ่าน ได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ในทุกเซกเมนต์
ในระยะยาว ภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยจะต้องปรับตัวเข้าสู่ยุคที่ผู้ประกอบการไม่ได้เป็นเพียงผู้สร้างบ้านขายอีกต่อไป แต่ต้องเป็น “ผู้สร้างโซลูชั่น” และ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่เข้าใจปัญหาของลูกค้าอย่างถ่องแท้ และสามารถนำเสนอทางออกที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะบุคคลได้ ไม่ว่าจะเป็นการให้คำปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การจัดหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือแม้แต่การพัฒนา คอนโดมิเนียมพรีเมียม ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองใหญ่ ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างสรรค์กลไกที่ช่วยให้ลูกค้าเข้าถึง สินเชื่อบ้าน และเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ท้าทายนี้
สรุปและก้าวต่อไป: สร้างโอกาสในวิกฤตเพื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
ในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง การปรับตัวเชิงรุกและกล้าคิดนอกกรอบคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโต ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงแนวคิดนี้อย่างชัดเจนว่า สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในเวลานี้คือการมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบ สินเชื่อบ้าน ได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ ได้เดินหน้าด้วยกลยุทธ์ “Next Solution” เพื่อประคอง กำลังซื้อ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และเป็นการสร้างตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งอย่างยั่งยืน
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงไม่ใช่แค่เพียงความรับผิดชอบทางสังคมของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น แต่ยังเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจที่ชาญฉลาดและเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ ตลาดที่อยู่อาศัย โดยรวมกลับมาเดินหน้าได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการค้นหากลยุทธ์ใหม่ๆ ในการรับมือกับความท้าทายนี้ ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาโมเดล “Next Solution” และนวัตกรรมในภาค อสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติม เพื่อค้นหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับคุณในการก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้าน หรือสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในโลกของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดยั้ง
