ปลดล็อกฝัน: กลยุทธ์นวัตกรรมของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน ในยุค 2025 และอนาคต
จากประสบการณ์กว่าสิบปีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปอย่างมหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดที่เราเคยรู้จักได้วิวัฒนาการสู่ความซับซ้อนที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ลึกซึ้งและเข้าใจแก่นแท้ของปัญหาอย่างถ่องแท้ ไม่ใช่แค่เพียงการสร้างและขายอีกต่อไป แต่คือการสร้างสรรค์โซลูชันที่สามารถ แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน ได้อย่างยั่งยืน และนี่คือหัวใจสำคัญที่เราจะเจาะลึกในบทความนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับแนวคิดริเริ่มจากผู้ประกอบการชั้นนำอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่กำลังสร้างมาตรฐานใหม่ในการรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุค 2025
บริบทตลาดอสังหาริมทรัพย์: วิกฤตการณ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่เคย
ในห้วงเวลาปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรงและยืดเยื้อ ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นวิกฤตการณ์เชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและกินลึกไปถึงรากฐานของกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการกู้สินเชื่อบ้าน ทำให้ความฝันของการมีบ้านหลังแรกของผู้คนจำนวนมากกลายเป็นเรื่องที่ยากเกินเอื้อม ข้อมูลที่น่าตกใจจากสถาบันการเงินชี้ชัดว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มตลาดแนวราบบางพื้นที่ เช่น โซนบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% และยังคงอยู่ในระดับเฉลี่ย 50% สำหรับคอนโดมิเนียม สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ที่เป็นกำแพงขวางกั้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ครั้งสำคัญ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงไม่สามารถใช้กลยุทธ์แบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป การทำความเข้าใจ “Pain Point” ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการพัฒนาโซลูชันที่ตอบโจทย์ความท้าทายด้านการเงิน ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและความยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งนี่คือสิ่งที่เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้แสดงให้เห็นผ่านโมเดล “Next Solution” ของพวกเขา
Next Solution: กลไกขับเคลื่อนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต
เสนาดีเวลลอปเม้นท์ โดย ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ ได้มองเห็นถึงความจำเป็นในการสร้าง “บันได” ที่จะพาผู้บริโภคที่ติดกับดักสินเชื่อให้ก้าวข้ามผ่านอุปสรรคไปสู่การมีบ้านเป็นของตัวเองได้ โมเดล “Next Solution” จึงถือกำเนิดขึ้นภายใต้แนวคิดนี้ ประกอบด้วยสองกลไกหลักคือ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งเป็นนวัตกรรมที่เข้ามาช่วย แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน ได้อย่างตรงจุด
LivNext: เปลี่ยนผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อสู่เจ้าของบ้านตัวจริง
LivNext เป็นโครงการเช่าออมบ้านที่ออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง หัวใจสำคัญคือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภาครัฐที่มีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แนวคิดนี้ไม่ได้เป็นเพียงการ “เช่า” ธรรมดา แต่คือการ “ออม” ที่ช่วยสร้างประวัติเครดิตที่ดีขึ้นให้กับลูกค้า ควบคู่ไปกับการวางแผนการเงินอย่างมีวินัย
กระบวนการทั้งหมดนี้ถูกตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดกับ “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ลูกค้ามีความพร้อมสูงสุดในการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือการลงทุนในอนาคตของลูกค้าและเป็นการสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่น่าประทับใจ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วย แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน แต่ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับบริษัท และยังขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาทได้อีกด้วย สิ่งนี้ตอกย้ำว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเป็นสำคัญ
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าแค่การเช่า
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext โมเดลเช่าที่ยืดหยุ่นและให้อิสระแก่ลูกค้าในการตัดสินใจซื้อเป็นเจ้าของในภายหลัง ความโดดเด่นของ RentNext คือการนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเงินต้นได้ 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือข้อเสนอที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ยังไม่แน่ใจเรื่องแผนการเงินระยะยาว หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง เป็นการลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอนาคต ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดหยุ่น และยังตอบโจทย์เทรนด์การหาที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า หรือในทำเลศักยภาพสูงอย่างคอนโด พระราม 9 หรือคอนโด บางนา ได้เป็นอย่างดี
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าสนใจคือมี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือแหล่งคมนาคมสำคัญในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีศักยภาพในการเป็นเจ้าของในอนาคต
กลยุทธ์ปี 2025: รัดเข็มขัด สร้างมูลค่า และพัฒนาอย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2025 (พ.ศ. 2568) เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้วางยุทธศาสตร์การดำเนินงานอย่างระมัดระวังและรอบคอบ ซึ่งสะท้อนวิสัยทัศน์ของผู้นำที่มีประสบการณ์ในการนำพาองค์กรฝ่าวิกฤตมาหลายครั้ง บริษัทจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากเฟสเดิม หรือที่ชะลอมาจากปีก่อน เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสินทรัพย์สูงสุด กลยุทธ์นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และยังช่วยให้บริษัทสามารถจัดการสินทรัพย์คงคลังได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริหารจัดการสต็อกอย่างชาญฉลาด: เสนาฯ มุ่งเน้นการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งการจัดการสินทรัพย์เหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่การลดราคา แต่เป็นการปรับปรุงและรีโนเวตยูนิตเดิม ตั้งแต่การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Target Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ดร.เกษราเน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดนวัตกรรมที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่คือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่มีอยู่ และยังสามารถนำไปสู่การลงทุนอสังหาฯ 2568 ที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นได้อีกด้วย
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัย: อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์บ้านและแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับแนวคิดการสร้างบ้านพลังงานสะอาดที่กำลังเป็นเทรนด์โลก นี่คือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคม สร้างความน่าเชื่อถือในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการยกระดับมาตรฐานด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) ขององค์กร
ภาพรวมเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัว
ในมุมมองของ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ มาตรการของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์และ แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน โดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณามาตรการที่ส่งผลต่อค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการออกมาแล้วบางส่วน แต่สิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและการที่สินเชื่อยังคงตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company: AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนได้อย่างเป็นรูปธรรม จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และยังช่วยให้สถาบันการเงินมีความยืดหยุ่นในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และปลดล็อกศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการฟื้นฟูและสร้างความเข้มแข็งให้กับตลาด การทำความเข้าใจและสนับสนุนกลไกอย่าง Next Solution ที่ช่วยให้คนกลุ่มใหญ่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ จะเป็นการสร้างฐานรากที่แข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจโดยรวม เพราะการมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญในการยกระดับคุณภาพชีวิตและกระตุ้นการบริโภคในระยะยาว
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความยืดหยุ่นและนวัตกรรม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 และปีต่อๆ ไป จะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีโอกาสมากมายสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้รวดเร็วและมีวิสัยทัศน์กว้างไกล การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ พฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home Technology) รวมถึงความต้องการความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต จะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ จะต้องมุ่งเน้นที่การสร้างคุณค่าและโซลูชันที่ตรงใจลูกค้ามากขึ้น ไม่ใช่แค่การขาย “อิฐและปูน” แต่เป็นการขาย “ชีวิตที่ดีขึ้น” การนำนวัตกรรมที่อยู่อาศัยมาใช้ ไม่ว่าจะเป็นการใช้พลังงานทางเลือก การออกแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่น หรือการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการบริหารจัดการและบริการลูกค้า จะเป็นปัจจัยที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด และการเลือกผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในบริบทตลาด มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และมีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง เช่น โครงการของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การประเมินราคาบ้านอย่างรอบคอบ และการวางแผนการเงินที่ดีคือหัวใจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในท้ายที่สุด ดร.เกษราเน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับตัวเชิงรุกของผู้ประกอบการ และการมองหาวิธีการที่จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ ได้เดินหน้ากลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย (Affordable Housing) และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในโครงการบ้านราคาเข้าถึงง่าย รังสิต หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ อื่นๆ ทุกๆ ก้าวที่ช่วย แก้ปัญหาคนอยากมีบ้าน คือการสร้างความมั่นคงให้กับสังคมและเศรษฐกิจโดยรวม
คุณเองก็สามารถเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงนี้ได้! หากคุณกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินและการลงทุนในยุค 2025 อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและค้นพบโซลูชันที่เหมาะสมกับคุณ เพื่อเปลี่ยนความฝันให้กลายเป็นความจริงวันนี้
