ทะลุวิกฤตสินเชื่อ: กลยุทธ์นวัตกรรมสร้าง โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ (บทวิเคราะห์ผู้เชี่ยวชาญปี 2568)
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีช่วงเวลาใดที่ซับซ้อนและท้าทายเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2568 ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอนและโครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่บอบบาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ กำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งความท้าทายครั้งใหญ่ หนึ่งในนั้นคือวิกฤต “กู้ไม่ผ่าน” ที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอน โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ของคนไทยจำนวนมาก
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในยามวิกฤตเช่นนี้ ย่อมมีผู้ประกอบการที่กล้าคิดนอกกรอบและมองหาทางออกใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยยังคงเป็นจริง และบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) คือหนึ่งในผู้บุกเบิกเหล่านั้น ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ที่ประกอบด้วยโครงการ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึง Pain Point ของผู้บริโภค และความมุ่งมั่นที่จะสร้าง โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ให้กลับมามีชีวิตอีกครั้ง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน กลยุทธ์อันชาญฉลาดของเสนาฯ และมุมมองของผู้เชี่ยวชาญต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
เจาะลึกวิกฤตสินเชื่อบ้าน: เมื่อความฝันสะดุดที่ธนาคาร
จากประสบการณ์ของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นด้วยกับ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่กล่าวว่าสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” เพราะนี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการขาลงที่ยืดเยื้อและกดดันทุกภาคส่วนของห่วงโซ่ธุรกิจ ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงผู้พัฒนาโครงการ ปัญหาหลักที่ฉุดรั้งตลาดและเป็นอุปสรรคสำคัญต่อ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน คือ “อัตราปฏิเสธสินเชื่อ” ที่สูงลิ่ว
ลองจินตนาการถึงตัวเลขที่น่าตกใจ: ในตลาดแนวราบของบางทำเลยอดนิยม เช่น อสังหาฯ บางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าจากผู้ที่ยื่นกู้ 10 ราย มีเพียง 2 รายเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง ก็มีตัวเลขเฉลี่ยระดับ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาที่ความต้องการซื้อหายไปไหน แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากมีหนี้เดิมผูกรัด จนไม่มีช่องว่างสำหรับการก่อหนี้ใหม่เพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ดูเหมือนจะเลือนลางไปเรื่อยๆ
สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้ DSR (Debt Service Ratio) ของผู้กู้ตึงตัวอย่างมาก แม้ธนาคารจะพยายามปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อบ้านให้ยืดหยุ่นขึ้นในบางกรณี แต่ในภาพรวม มาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้การได้มาซึ่งสินเชื่อบ้านกลายเป็นเรื่องยากลำบากสำหรับคนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ หากไม่มีกลไกช่วยเหลือ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ก็จะกลายเป็นเพียงความฝันที่จับต้องไม่ได้
“Next Solution”: บันไดสู่ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ที่เป็นจริง
ด้วยบริบทที่ท้าทายเช่นนี้ เสนาฯ จึงเลือกเดินเกมใหม่ผ่าน “Next Solution” ซึ่งเป็นโมเดลที่บริษัทนิยามว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ผู้ที่กู้ไม่ผ่านหลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้มุ่งเน้นการสร้างและเสริมศักยภาพทางการเงินให้ลูกค้า เพื่อเปิดประตูสู่ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน อย่างแท้จริง
LivNext: เปลี่ยนผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นเจ้าของบ้านในอนาคต
หนึ่งในกลไกสำคัญคือ “LivNext” หรือโครงการเช่าออมบ้าน ที่ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่ยั่งยืน แนวคิดคือการให้ลูกค้าผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออมเงิน” และ “สร้างประวัติเครดิตที่ดี” ไปพร้อมๆ กัน
จากประสบการณ์การให้ปรึกษาสินเชื่อบ้าน ผมพบว่าปัญหาหลักของผู้กู้ไม่ผ่านหลายรายคือการมีประวัติทางการเงินที่ไม่ชัดเจน หรือมีภาระหนี้ที่ไม่ได้จัดการอย่างเหมาะสม LivNext เข้ามาตอบโจทย์นี้โดยตรง โดยตลอดกระบวนการทุกขั้นจะมีการตรวจสอบร่วมกับ “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการสร้างวินัยทางการเงินที่จับต้องได้ ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญในการเพิ่ม โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ในระยะยาว
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงแค่ตัวเลขเชิงสถิติ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าภาคภูมิใจคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่ง LivNext มอบสิ่งนั้นให้กับพวกเขา ในมิติทางธุรกิจ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือฐานลูกค้ายังเริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ขึ้นมาสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การลงทุนในที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้จึงยังคงเป็นสิ่งสำคัญ
RentNext: ความยืดหยุ่นที่เปิดกว้างสู่ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน
คู่ขนานกับ LivNext คือ “RentNext” โมเดลเช่าที่มากกว่าการเช่า โดยสร้างความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต จุดเด่นคือการนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้น 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันนั้น หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คืออีกหนึ่งนวัตกรรมที่ช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินให้กับผู้เช่า และเพิ่มกำลังซื้อในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์
ในฐานะนักกลยุทธ์ด้านการตลาดอสังหาฯ ผมมองว่า RentNext เป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดมาก เพราะช่วยให้ผู้บริโภคที่ยังไม่แน่ใจเรื่องความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อ ได้มีทางเลือกที่ยืดหยุ่น นอกจากนี้ โมเดลนี้ยังสร้างรายได้รวมให้เสนาฯ ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าทึ่งคือ Gross Margin สูงถึง 80% ซึ่งเป็นผลมาจากการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่ามากที่สุด เช่น อสังหาฯ พระราม 9, อสังหาฯ บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ, และอสังหาฯ รังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์ “รัดเข็มขัดแต่ไม่หยุดพัฒนา”: เสนาฯ กับการปรับตัวสู่ปี 2569
สำหรับยุทธศาสตร์ในปี 2569 เสนาฯ เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยจะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติมอย่างก้าวกระโดด เหตุผลสำคัญคือการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในสถานการณ์ตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย การบริหารสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด จึงเป็นหัวใจสำคัญ
เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทจึงดำเนินกลยุทธ์ในการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนวิสัยทัศน์ที่เน้นการพัฒนาสินค้าคงคลังให้มีคุณภาพและตอบโจทย์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ได้อย่างลงตัว
ขับเคลื่อน “ความยั่งยืน”: มาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัยเพื่อ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดีขึ้น
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่การทำการตลาด แต่เป็นการยกระดับมาตรฐานการใช้ชีวิต ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน โดยถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพและความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด การสร้างบ้านประหยัดพลังงานด้วยระบบโซลาร์รูฟท็อป ไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าในระยะยาว แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการลดโลกร้อน ซึ่งเป็นความรับผิดชอบที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องมีในยุคปัจจุบัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าบ้านพลังงานแสงอาทิตย์กำลังเป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและค่าใช้จ่ายในระยะยาว การลงทุนในเทคโนโลยีเหล่านี้ตั้งแต่ต้น ทำให้ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ของลูกค้ามาพร้อมกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นและค่าใช้จ่ายที่ลดลง นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือการพัฒนาที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง
บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาฯ: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ
เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ผมเห็นด้วยกับ ดร.เกษราว่า มาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น เรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและเป็นหัวใจหลักในการแก้ปัญหาคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปอย่างเป็นรูปธรรม
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริง สิ่งเหล่านี้จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่ม โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่รัฐบาลควรพิจารณา เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR ของผู้กู้และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ลดภาระสินเชื่อบ้านที่หนักอึ้งลงได้ การพิจารณาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่น่าสนใจ
จากประสบการณ์ของผม การแก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่านต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำงานร่วมกันเพื่อสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน นี่คือสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ทุกคนต่างคาดหวัง
บทสรุปและวิสัยทัศน์ผู้เชี่ยวชาญ: ปรับตัวเพื่ออนาคตของ โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญ สิ่งสำคัญที่สุดในช่วงเวลานี้คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามี โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน และก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ เดินหน้าด้วยกลยุทธ์ Next Solution ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว นี่คือการลงทุนที่คุ้มค่าในความสัมพันธ์ระยะยาวกับลูกค้า และเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต การไม่หยุดพัฒนา แม้จะไม่มีโครงการใหม่ คือหัวใจสำคัญของการยืนหยัดในธุรกิจนี้ และการให้ความสำคัญกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริงคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา โอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจในแนวคิดนวัตกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออนาคต อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโมเดล Next Solution ที่สร้างสรรค์เหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่าน การก้าวแรกที่มั่นคงคือจุดเริ่มต้นของความสำเร็จในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน.
