อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกกลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ฝ่าวิกฤตกู้ไม่ผ่านอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดแห่งนี้พลิกผันมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้าอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2025 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่แตกต่างและซับซ้อนอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพียงแค่ชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่กำลังถูกกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึก ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ รายได้ของผู้บริโภคที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพที่สูงขึ้น และเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดจากสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้ได้สร้าง “Pain Point” ครั้งใหญ่ให้กับผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมสหรือตลาดที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฐานสำคัญของเศรษฐกิจประเทศ
ท่ามกลางกระแสความผันผวนนี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและกล้าหาญในการปรับตัว โดยไม่เพียงแค่ประคองสถานการณ์ แต่ยังมุ่งมั่นที่จะเป็น “Next Solution” หรือ “บันได” ที่จะช่วยให้คนไทยจำนวนมากสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงินและบรรลุความฝันในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้จริง ในบทความเชิงลึกนี้ ผมจะพาคุณผู้อ่านไปเจาะลึกถึงแนวคิด กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เป็นทั้งนวัตกรรมและความยั่งยืน ซึ่งไม่ใช่แค่แผนธุรกิจ แต่คือพิมพ์เขียวเพื่ออนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ปรากฏการณ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่คิดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เป็นที่ประจักษ์แล้วว่า “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ได้กลายเป็นคำที่สะท้อนสภาพความเป็นจริงของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ฉายภาพให้เห็นถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการแนวราบในบางทำเล เช่น บางใหญ่ ที่สูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่ก็มีตัวเลขเฉลี่ยถึง 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยที่บ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของสังคมและเศรษฐกิจ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ว่าคนไม่อยากมีบ้าน ความต้องการมีบ้านหลังแรกยังคงมีสูง แต่ติดอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ
จากประสบการณ์การทำงานในอุตสาหกรรม ผมวิเคราะห์ได้ว่าสาเหตุหลักมาจากหลายปัจจัยที่ซับซ้อน:
หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว: หนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ของผู้บริโภค ธนาคารพาณิชย์จึงจำเป็นต้องรัดเข็มขัดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อบริหารความเสี่ยงของตนเอง
รายได้ไม่สมดุลกับราคาอสังหาฯ: แม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับตัวบ้าง แต่โดยภาพรวมยังคงสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยของประชากร โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างความฝันและความเป็นจริง
การขาดความรู้ทางการเงินและการสร้างเครดิต: ผู้บริโภคจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก อาจยังขาดความเข้าใจในการบริหารจัดการภาระหนี้สินและการสร้างประวัติเครดิตที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ตลาดแมส ซึ่งเคยเป็นกลไกขับเคลื่อนสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ต้องหยุดชะงักลง ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดทั้งห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการ ผู้รับเหมา ไปจนถึงผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง และยังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาคโดยรวม สิ่งนี้ทำให้ “การแก้ Pain Point คนซื้อบ้าน” ไม่ใช่แค่เรื่องของธุรกิจ แต่เป็นภารกิจทางสังคมที่สำคัญ
Next Solution: กลไกแห่งความหวังและนวัตกรรมจากเสนา ดีเวลลอปเม้นท์
ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในปัญหาเหล่านี้ กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จึงได้คิดค้นโมเดล “Next Solution” ขึ้นมา ซึ่งเปรียบเสมือน “บันได” ที่ถูกหยิบยื่นให้ลูกค้าสามารถปีนป่ายขึ้นไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ แทนที่จะปล่อยให้ความฝันของพวกเขาหลุดลอยไป โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจและเต็มไปด้วยนวัตกรรม:
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
LivNext ไม่ใช่แค่โครงการเช่าธรรมดา แต่เป็นแพลตฟอร์มที่ออกแบบมาเพื่อ “พลิกโฉม” ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อให้กลับมามีโอกาสอีกครั้ง หัวใจสำคัญของ LivNext คือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ โดยเงินผ่อนเหล่านี้จะถูกนำไปสะสมผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างประวัติเครดิตที่ดี
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมองว่านี่คือกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพราะเป็นการแก้ปัญหาตรงจุด:
สร้างวินัยทางการเงิน: การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอ เป็นการสร้างวินัยทางการเงินที่จำเป็น และแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการชำระหนี้ในอนาคต
สร้างประวัติเครดิตที่จับต้องได้: ผ่านความร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เสนาสามารถวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ให้คำแนะนำทางการเงินอย่างใกล้ชิด และติดตามความคืบหน้าอย่างต่อเนื่องทุก 6 เดือน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการยื่นขอสินเชื่อในอนาคต
สะพานสู่การเป็นเจ้าของ: ผู้ที่เข้าร่วมโครงการ LivNext จะได้รับโอกาสในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้นภายใน 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเตรียมความพร้อมก่อนยื่นกู้จริง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความสำเร็จของ กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้ไม่เพียงสะท้อนยอดขายที่ถูกรักษาไว้ได้กว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังตอกย้ำว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้น “ไม่ได้กู้ไม่ได้ตลอดไป” พวกเขาแค่ต้องการ “เวลา” และ “คำแนะนำ” ที่ถูกต้อง การขยายฐานลูกค้าจากกลุ่ม 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท ยังแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดอยู่ที่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดนี้
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป
อีกหนึ่งเสาหลักของ Next Solution คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่มอบความยืดหยุ่นสูงสุดให้กับลูกค้า แนวคิดคือการให้ผู้เช่าสามารถเปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของได้ในภายหลัง โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือ:
หักค่าเช่าเต็ม 100%: หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันที่เคยเช่า ค่าเช่าที่เคยจ่ายไปจะถูกนำมาหักจากเงินต้น 100%
หักค่าเช่า 50%: หากลูกค้าเลือกที่จะซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนา ค่าเช่าจะถูกนำมาหัก 50%
ผมมองว่า RentNext เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตคนเมืองที่ต้องการความยืดหยุ่นสูงในยุคปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อาจยังไม่พร้อมผูกมัดกับสินเชื่อระยะยาว แต่ก็ยังต้องการทางเลือกในการเป็นเจ้าของในอนาคต
ลดความเสี่ยงของผู้ซื้อ: ลูกค้าสามารถ “ทดลองอยู่” ก่อนตัดสินใจซื้อ ลดความกังวลเรื่องการตัดสินใจผิดพลาด
เพิ่มโอกาสในการขายสำหรับเสนาฯ: โมเดลนี้ช่วยเพิ่มอัตราการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ที่มีอยู่เดิม โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น โครงการคอนโดมิเนียมบางนา, บ้านในย่านพระราม 9, นิคมอุตสาหกรรมสำคัญ, และพื้นที่ใกล้สถาบันการศึกษาในรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีศักยภาพในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปีในปัจจุบัน แต่ความน่าสนใจอย่างยิ่งคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์อย่างแท้จริง นี่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากทรัพยากรที่มีอยู่ ซึ่งเป็นคุณสมบัติสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ
กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ในปี 2569: รัดเข็มขัด สู่การพัฒนาอย่างยั่งยืนและทันสมัย
นอกจากการแก้ปัญหา Pain Point ให้ลูกค้าแล้ว กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ในปี 2569 ยังสะท้อนถึงการบริหารจัดการที่รอบคอบและวิสัยทัศน์ที่มุ่งเน้นความยั่งยืน ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกกำลังให้ความสนใจ
การบริหารจัดการสต็อกและการเติบโตอย่างระมัดระวัง:
เสนาฯ เลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหรือโครงการต่อเนื่อง เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด การบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในสภาวะตลาดเช่นนี้
การปรับปรุงและรีโนเวต: ดร. เกษรา ได้เน้นย้ำว่าการไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าหยุดพัฒนา เสนาฯ ยังคงดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสินทรัพย์เดิมที่ชาญฉลาด
การตลาดเชิงรุก: การทำตลาดสำหรับคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ และบ้านเดี่ยวปริมณฑล ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายเฉพาะเจาะจง จะช่วยให้ระบายสต็อกได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และลดต้นทุนการถือครองสินทรัพย์
ความมุ่งมั่นสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน:
เทรนด์ด้านความยั่งยืนไม่ได้เป็นเพียงกระแส แต่คือความจำเป็นในยุค 2025 กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างเป็นรูปธรรมด้วยการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด แต่ยังช่วยลดภาระค่าครองชีพในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัยได้จริง ซึ่งเป็นจุดขายที่แข็งแกร่งมากในยุคที่ค่าครองชีพสูง
บ้านโซลาร์เซลล์เพื่ออนาคต: การนำพลังงานแสงอาทิตย์มาใช้ ไม่เพียงช่วยลดค่าไฟฟ้า แต่ยังเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่กำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุนและผู้บริโภค
การบริหารจัดการขยะ (Waste Management): นอกจากพลังงานสะอาดแล้ว เสนาฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นการยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ได้เพียงแค่พัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร
มองไปข้างหน้า: บทบาทของภาครัฐและโอกาสลงทุนอสังหาฯ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นด้วยกับ ดร. เกษรา ว่ามาตรการจากภาครัฐมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการประคับประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่มีการดำเนินการไปแล้ว สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัว ซึ่งเป็นหัวใจของ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน”
การจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสีย: หากภาครัฐสามารถตั้ง AMC เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และลดความเสี่ยงให้กับระบบสถาบันการเงิน
การลดอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ของผู้กู้ ทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และช่วยให้ลูกค้ามีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้น “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษา กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ และหัวเมืองสำคัญ ยังคงมีศักยภาพ แต่ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่เข้าใจและสามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคได้ การเลือก ปรึกษาสินเชื่อบ้าน จากผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนการเงินซื้อบ้านอย่างรอบคอบ คือสิ่งจำเป็นสำหรับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน
สรุปและก้าวต่อไป
ในห้วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำและความกล้าหาญในการปรับตัว ด้วยการสร้างสรรค์ “Next Solution” อย่าง LivNext และ RentNext เพื่อแก้ Pain Point ของผู้ซื้อบ้านโดยตรง และด้วยวิสัยทัศน์ที่มุ่งเน้นความยั่งยืนผ่านโครงการบ้านโซลาร์เซลล์และการบริหารจัดการที่รัดกุม เสนาฯ ไม่ได้เพียงแค่ประคองธุรกิจ แต่กำลังสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และเป็นแบบอย่างในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของสังคมอย่างแท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าการปรับตัวเชิงรุก การมองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น และการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน การทำความเข้าใจแนวโน้มและนวัตกรรมเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือกำลังวางแผนการเงินเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการและ กลยุทธ์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เพื่อค้นหา “Next Solution” ที่ใช่สำหรับคุณ หรือติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อขอรับคำแนะนำส่วนบุคคล เพราะการเตรียมความพร้อมและการเลือกพันธมิตรที่เข้าใจสถานการณ์จริง จะเป็นก้าวสำคัญสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝันได้อย่างยั่งยืน
