กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์: สร้างโอกาสสู่การเป็นเจ้าของบ้านในยุคแห่งความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นหนึ่งในห้วงเวลาที่ซับซ้อนและท้าทายที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มแมส หรือกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อปานกลางถึงน้อย ที่กำลังเผชิญหน้ากับด่านสำคัญ นั่นคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ปัญหาที่ไม่ได้เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่หายไป แต่มาจากปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ท่ามกลางภาพรวมเช่นนี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นที่น่าจับตา ด้วยการนำเสนอ กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นชุดนวัตกรรมที่ถูกออกแบบมาเพื่อปลดล็อก Pain Point สำคัญของคนอยากมีบ้านอย่างแท้จริง
วิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: โจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มแมส
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน การแพร่ระบาดของโรค การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และที่สำคัญที่สุดคือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ในประเทศไทย ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบ้านกลุ่มแมสจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่แข็งแรงพอ ต้องผิดหวังจากการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย
จากข้อมูลที่น่าตกใจ พบว่าในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านแนวราบพุ่งสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ใช่แค่ความต้องการซื้อบ้านที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่เป็นปัญหาหลัก ผู้คนจำนวนมากมีความฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่รายได้กลับเติบโตไม่ทันราคาบ้านที่สูงขึ้น ประกอบกับภาระหนี้สินเดิมที่รัดตัว ทำให้สถานะทางการเงินไม่เอื้ออำนวยต่อการสร้างหนี้ก้อนใหม่ แม้จะเป็นหนี้ที่มีคุณภาพอย่างสินเชื่อบ้านก็ตาม นี่คือสถานการณ์ที่ทำให้ฝันของการมีบ้านหลังแรกดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อมสำหรับคนไทยจำนวนไม่น้อย
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน การเงินส่วนบุคคล และ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปัญหานี้เป็นทั้งวิกฤตและโอกาส วิกฤตสำหรับผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ไม่สามารถปรับตัวได้ แต่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นช่องว่างและพร้อมที่จะสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามาเติมเต็ม ซึ่งนั่นคือสิ่งที่ กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กำลังทำอยู่
Next Solution: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
Sena Development ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วย 2 โครงการหลักที่ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหาวิกฤตกู้ไม่ผ่านโดยตรง: “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) แนวคิดเบื้องหลังคือการไม่ปล่อยให้ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อหลุดออกจากระบบไป แต่เป็นการ “โยนบันได” ให้พวกเขาได้ปีนขึ้นมา พร้อมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อกู้ซื้อบ้านได้ในอนาคต
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิตบูโร และความพร้อมทางการเงิน
LivNext เป็นโครงการที่เปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “เช่าออมบ้าน” ได้ โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ ราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินหลักในการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอในลักษณะนี้เป็นการช่วย สร้างเครดิตบูโร ที่ดีให้กับลูกค้าไปพร้อมๆ กัน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารจะพิจารณาเมื่อลูกค้าต้องการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจริง
สิ่งที่โดดเด่นของ LivNext คือการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย บริษัทนี้ทำหน้าที่เป็น ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ที่คอยวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด ซึ่งแตกต่างจากการเช่าทั่วไป ที่มักจะจบลงเพียงแค่การจ่ายค่าเช่ารายเดือน
ผลลัพธ์ของ LivNext น่าประทับใจอย่างยิ่ง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้เป็นเครื่องยืนยันว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและกลไกในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ในส่วนของ LivNext นี้ ไม่เพียงแต่ช่วยพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่อาจสูงถึง 2,000 ล้านบาท แต่ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและเติมเต็มความฝันของคนจำนวนมากได้จริง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นและโอกาสที่เป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าที่มากกว่าการเช่า” โดยมอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาเป็นเจ้าของบ้านได้ในอนาคต สิ่งที่น่าสนใจคือ หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันที่เช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หรือหากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50%
RentNext ตอบโจทย์ลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือยังต้องการเวลาตัดสินใจเพิ่มเติม แต่ก็ไม่อยากให้ค่าเช่าที่จ่ายไปสูญเปล่า โมเดลนี้สร้างคุณค่าเพิ่มให้กับลูกค้า และยังช่วยเพิ่มประโยชน์จากการใช้สินทรัพย์ (Economy of Scope) ของเสนาฯ ด้วยการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มอัตราการเข้าพักในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดพระราม 9, บ้านบางนา, โครงการอสังหาริมทรัพย์รังสิต, หรือในบริเวณใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ
โดยรวมแล้ว รายได้จากทั้ง LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่จุดที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของ กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์ที่มีอยู่ และตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
ทิศทางเชิงกลยุทธ์ปี 2569 (2026) และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน
สำหรับทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2569 เสนาฯ ได้วางแผนอย่างระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากเฟสเดิม หรือที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า แทนที่จะขยายพอร์ตอย่างก้าวกระโดด กลยุทธ์นี้สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องธุรกิจ และเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่
เสนาฯ ยังคงมุ่งเน้นการระบายสต็อกคอนโดพร้อมอยู่กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม โดยไม่หยุดนิ่งในการ “พัฒนา” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งหมายถึงการปรับปรุงและรีโนเวทโครงการเดิมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงเฟอร์นิเจอร์, การปรับ Layout ภายใน, ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย (Niche Market) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
หนึ่งในเทรนด์ที่สำคัญระดับโลกและเสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน โดยเป็นผู้บุกเบิกในการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรม แต่ยังสอดรับกับกระแสความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาด และการใช้ โซลาร์รูฟท็อป เพื่อสร้าง บ้านประหยัดพลังงาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อบ้านในปัจจุบันและอนาคต ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้านอีกด้วย
บทบาทภาครัฐและการมองไปข้างหน้า
ในมุมมองของเศรษฐกิจมหภาคและการเมือง ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของภาครัฐในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการดำเนินการมาแล้วบ้าง อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนในภาพรวม และการผ่อนคลายความตึงตัวของสินเชื่อ
ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่า หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพ เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
นวัตกรรมเพื่อความยั่งยืนในอุตสาหกรรม
สิ่งที่ Sena Development กำลังทำผ่าน กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ไม่ใช่แค่การปรับตัวตามสถานการณ์ แต่เป็นการสร้างสรรค์ นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อตอบโจทย์ความท้าทายที่ซับซ้อนในยุคปัจจุบัน ซึ่งรวมถึงการผสาน เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการและนำเสนอทางเลือกใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภค โมเดลเหล่านี้เป็นตัวอย่างที่ดีของ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาให้ลูกค้าอย่างแท้จริง แทนที่จะมุ่งเน้นแต่เพียงยอดขายในระยะสั้น
ในระยะยาว การวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับผู้บริโภค ผ่านการช่วยเหลือในการ จัดการหนี้ และ สร้างเครดิตบูโร ถือเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ผมเชื่อว่าแนวทางที่มุ่งเน้นความเข้าใจใน Pain Point ของผู้บริโภค และการสร้างสรรค์ Solutions ที่เป็นประโยชน์อย่างแท้จริง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างยั่งยืน และเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ก้าวต่อไปกับ Sena Development
ในฐานะผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังที่ Sena Development Next Solution ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การลงทุนในนวัตกรรมเพื่อลูกค้ากลุ่ม Affordable นั้นคุ้มค่าและสร้างผลกระทบเชิงบวกได้จริง ไม่ว่าจะเป็นการช่วยให้คนอยากมีบ้านในทำเลยอดนิยมอย่างบ้านบางใหญ่ หรือคอนโดพร้อมอยู่ใกล้แหล่งงานในกรุงเทพฯ ได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจนวัตกรรมในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ขอเชิญศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ กลยุทธ์ Next Solution ของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และโครงการต่างๆ ของ Sena Development เพื่อค้นหาเส้นทางสู่บ้านในฝันของคุณวันนี้ ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ เสนาฯ พร้อมเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่คุณวางใจได้.
