นวัตกรรมอสังหาฯ ปี 2025: Sena Development พลิกวิกฤตกู้บ้านไม่ผ่าน ด้วยกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าที่เคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ที่ซึ่งความฝันในการมีบ้านของคนจำนวนมากกำลังถูกบั่นทอนด้วยอุปสรรคทางการเงินที่ยากเกินจะข้ามพ้น การปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ สร้างแรงกระเพื่อมรุนแรงไปทั่วทั้งระบบนิเวศของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเช่นนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการยืนหยัดและเติบโตอย่างยั่งยืนจำเป็นต้องฉีกกรอบความคิดแบบเดิมๆ และหันมาให้ความสำคัญกับการสร้างสรรค์ “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” อย่างแท้จริง ซึ่งในวันนี้ เราจะมาเจาะลึกกลยุทธ์อันชาญฉลาดของ Sena Development ที่กำลังสร้างมาตรฐานใหม่ให้กับตลาด ด้วยโมเดล “Next Solution” ที่ไม่เพียงช่วยผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ แต่ยังยกระดับคุณภาพชีวิตและส่งเสริมความยั่งยืนในระยะยาว
วิกฤตสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน: เมื่อความฝันการมีบ้านเผชิญอุปสรรคใหญ่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ (Perfect Storm) จากหลายปัจจัยประกอบกัน ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะลุเพดาน และการเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันกับค่าครองชีพและราคาที่อยู่อาศัย สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ “อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” (Home Loan Rejection Rate) ทะยานขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมระดับราคาเข้าถึงง่าย บางทำเลอย่างบางใหญ่พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมทั่วประเทศก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่สะท้อนถึงความยากลำบากของประชาชนจำนวนมากที่แม้จะมีความต้องการมีบ้านอย่างแรงกล้า แต่กลับขาด “ความสามารถในการกู้” หรือ “เครดิตทางการเงิน” ที่เพียงพอ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่ปัญหาชั่วคราว แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อน ซึ่งเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งภาระหนี้เดิมที่หนักอึ้ง รายได้ที่ไม่แน่นอน และการขาดความรู้ทางการเงินที่เหมาะสมในการเตรียมตัวยื่นกู้ การที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อซ้ำแล้วซ้ำเล่า ไม่เพียงบั่นทอนความฝันส่วนบุคคล แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายของผู้ประกอบการ และชะลอการเติบโตของภาคเศรษฐกิจโดยรวม ดังนั้น การคิดค้น “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” จึงกลายเป็นภารกิจเร่งด่วนที่สำคัญยิ่งต่อการฟื้นฟูตลาดในระยะยาว
Sena Development กับ “Next Solution”: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง
ท่ามกลางวิกฤตการณ์นี้ Sena Development ภายใต้การนำของ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ก้าวออกมานำเสนอโมเดลที่เรียกได้ว่าเป็นการ “พลิกเกม” อย่างสิ้นเชิง นั่นคือ “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วยแนวคิดหลักสองประการ ได้แก่ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อทำลายกำแพงทางการเงิน สร้างสะพานให้ผู้บริโภคสามารถก้าวข้ามอุปสรรคและเดินไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ในที่สุด ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “สร้างโอกาส” และ “บ่มเพาะศักยภาพ” ให้กับลูกค้าในระยะยาว เพื่อให้พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืน
ผมขอเน้นย้ำว่านี่คือตัวอย่างของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่แค่เรื่องของผลกำไร แต่เป็นการลงทุนทางสังคมที่ชาญฉลาด เพราะการช่วยให้ผู้คนมีบ้านเป็นของตัวเองนั้น คือการสร้างความมั่นคงในชีวิต ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของการพัฒนาประเทศ
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธสู่ยอดขาย
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของ “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” ที่ Sena Development นำเสนอ หลักการคือการให้ลูกค้าที่ยังไม่สามารถกู้สินเชื่อได้ในวันนี้ มีโอกาส “ผ่อน” กับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออม” ไปพร้อมๆ กับการ “สร้างเครดิตทางการเงินที่ดี” ไปด้วยในตัว
กระบวนการนี้ได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะทำการวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินแบบส่วนตัว (Personal Financial Planning) นี่คือสิ่งที่แตกต่างจากการเช่าทั่วไป เพราะมันคือการ “โค้ช” ลูกค้าให้มีความพร้อมทางการเงินสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าทึ่ง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือ มีผู้ที่สามารถยื่นกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาแค่ต้องการเวลา การสนับสนุน และแนวทางที่ถูกต้องเพื่อปรับปรุงสถานะทางการเงินของตนเอง ในเชิงธุรกิจ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่มีแนวโน้มจะสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาที่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่านด้วย LivNext จึงเป็นวิน-วินโซลูชันอย่างแท้จริง
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext, โมเดล RentNext หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” มอบความยืดหยุ่นอีกระดับให้กับลูกค้า นี่คือแนวคิดที่มากกว่าแค่การเช่า แต่เป็นการเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของ โดยหากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้เต็ม 100% แต่หากเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักได้ 50%
ผมมองว่า RentNext เป็นกลยุทธ์ที่เฉียบคม เพราะตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความคล่องตัวและไม่ต้องการผูกมัดในระยะยาวมากเกินไป แต่ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในอนาคตไว้ได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถหมุนเวียนและเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดมิเนียมหรือบ้านในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
ในแง่ของผลประกอบการ Next Solution โดยรวมสร้างรายได้ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าสนใจคือมีอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ นี่แสดงให้เห็นว่า “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” ไม่ได้เป็นเพียงภาระ แต่สามารถเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและมีผลกำไรสูงได้ หากมีการบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ อย่างยั่งยืนรับปี 2025-2026
สำหรับทิศทางกลยุทธ์ในปี 2025-2026 Sena Development ได้ประกาศนโยบายที่เน้นความระมัดระวังและประสิทธิภาพสูงสุด โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตอย่างกว้างขวาง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนของการบริหารความเสี่ยงเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานให้สูงสุด
สิ่งที่เสนาฯ ให้ความสำคัญเป็นพิเศษคือการบริหารจัดการและพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งเป็นแนวคิดที่ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ไปจนถึงการทำการตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป คือแนวทางที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ควรยึดถือ
นอกจากกลยุทธ์ทางการเงินและการบริหารสินค้าคงคลังแล้ว ความยั่งยืนยังคงเป็นแกนหลักสำคัญที่ Sena Development มุ่งมั่น ผมสังเกตเห็นว่านับตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา การติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านทุกหลังของกลุ่มราคาแกรนด์ได้กลายเป็นมาตรฐานใหม่ นี่ไม่ใช่แค่กระแส แต่เป็นการลงทุนในนวัตกรรมที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของลูกค้า การนำเทคโนโลยีสีเขียวเข้ามาใช้ช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าในระยะยาว ซึ่งเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักของครัวเรือน และยังสอดคล้องกับแนวคิดด้านการดูแลสิ่งแวดล้อม บริษัทฯ ยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของตนเองในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ได้เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือการสร้างมูลค่าเพิ่มที่ยั่งยืน และเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในระยะยาว
มุมมองด้านนโยบายรัฐและการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษราเองได้สะท้อนมุมมองนี้ โดยชี้ว่ามาตรการรัฐที่เคยออกมา เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่ยังไม่เพียงพอ
สิ่งที่สำคัญกว่าคือการที่รัฐบาลควรพิจารณาจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลเป็นรูปธรรม หากปัญหานี้ได้รับการแก้ไข จะช่วยปลดล็อกภาระให้ผู้บริโภคมีสภาพคล่องทางการเงินมากขึ้น และสามารถกลับเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิภาพ นี่คือการลงทุนในโครงสร้างเศรษฐกิจระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนมหาศาล
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio – DSR) ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และลดภาระผ่อนต่อเดือน นี่คือมาตรการที่จะส่งผลในวงกว้างและสามารถฟื้นฟูความเชื่อมั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว
อนาคตของการเป็นเจ้าของบ้าน: บทบาทของนวัตกรรมและความเข้าใจลูกค้า
ในท้ายที่สุด ดร.เกษราเน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับตัวเชิงรุกของผู้ประกอบการ การมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคนี้ โมเดล “Next Solution” ของ Sena Development จึงเป็นมากกว่ากลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นสปิริตของการช่วยเหลือสังคม การประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Segment และการสร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่เข้าใจถึง Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อ “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” อย่างจริงจัง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในสภาพตลาดที่มีความท้าทายนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 และปีต่อๆ ไป จะไม่ใช่ตลาดที่ใครก็เข้ามาทำกำไรได้ง่ายๆ แต่จะเป็นสนามของนักพัฒนาที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล เข้าใจกลไกตลาด และมีความมุ่งมั่นในการสร้างคุณค่าให้กับผู้บริโภคอย่างแท้จริง การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากท่านคือผู้ที่กำลังเผชิญกับอุปสรรคในการกู้ซื้อบ้าน หรือเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจถึงความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง โมเดล “Next Solution” ของ Sena Development อาจเป็นคำตอบที่คุณกำลังมองหา ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ LivNext และ RentNext เพื่อค้นพบเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้าน หรือเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุนที่ยั่งยืนและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว.
