พลิกวิกฤตสู่โอกาส: “Next Solution” ทางออกสำหรับผู้ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025-2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งขาขึ้นและขาลงมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในช่วงปี 2568-2569 นี้ นับเป็นความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตการณ์ใดๆ ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นภาวะที่ทุกจุดในห่วงโซ่ธุรกิจต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ตั้งแต่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไปจนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ
หัวใจของปัญหานี้อยู่ที่ “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ซึ่งนับวันยิ่งเลือนรางสำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะในตลาดแมสหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์กลายเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่อาจมองข้ามได้ ในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ที่เคยเป็นแหล่งรวมโครงการแนวราบยอดนิยม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งไปสูงถึง 80% ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยประมาณ 50% นี่ไม่ใช่สัญญาณว่าความต้องการบ้านได้หายไปไหน แต่เป็นเพราะ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและรายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ความฝันที่จะมีบ้านหลังแรกกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนส่วนใหญ่ และนี่คือจุดที่ผมมองว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องลุกขึ้นมาปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อช่วยให้ลูกค้ากลับมามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อีกครั้ง
วิกฤตสินเชื่อบ้าน: เมื่อความฝันใกล้แค่เอื้อมแต่ไปไม่ถึง
เราต้องยอมรับว่าสภาพเศรษฐกิจมหภาคในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อภาคครัวเรือน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงอย่างต่อเนื่องได้กัดกินกำลังซื้อผู้บริโภคจนแทบไม่เหลือช่องว่างสำหรับการลงทุนขนาดใหญ่ เช่น การซื้อบ้าน ประกอบกับสถานการณ์เงินเฟ้อที่ทำให้ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ยิ่งทำให้ผู้คนมีรายได้สุทธิหลังหักภาระหนี้เหลือน้อยลง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio – DSR) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เมื่อธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงหนี้เสียของสถาบันการเงิน ผู้ที่เคยมีความหวังที่จะมีบ้านเป็นของตนเองกลับต้องเผชิญกับกำแพงที่ไม่สามารถก้าวข้ามได้ นั่นคือการ “กู้บ้านไม่ผ่าน” ปัญหานี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่หรือ First Jobber ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างฐานะทางการเงิน และยังไม่มีประวัติเครดิตที่แข็งแกร่งเพียงพอ ทำให้หลายคนต้องติดอยู่ในวงจรการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี ซึ่งนับเป็นการสูญเสีย โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อย่างแท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่านี่คือ Pain Point สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหยิบยกขึ้นมาแก้ไข ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการใหม่ๆ ที่สวยงาม แต่ต้องลงลึกถึงการทำความเข้าใจปัญหาทางการเงินของลูกค้า และหาวิธีการที่สร้างสรรค์เพื่อปลดล็อกศักยภาพให้พวกเขาสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ การมองข้ามปัญหานี้หมายถึงการทิ้งลูกค้าจำนวนมหาศาลให้อยู่นอกระบบ และส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์
กลยุทธ์ “Next Solution”: สร้างสะพานสู่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อย่างยั่งยืน
ในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทาย บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวหน้าด้วยการนำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการปรับกลยุทธ์อสังหาฯ ที่น่าจับตา เป็นการ “โยนบันไดลงไป” ให้ลูกค้าได้ปีนขึ้นไปสู่ฝันการมีบ้านของตนเอง แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาจมอยู่กับปัญหากู้ไม่ผ่านและห่างไกลจาก โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
Next Solution ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมวิธีการเข้าถึงสินเชื่อและสร้างเครดิตให้ลูกค้า:
LivNext: เช่าออมบ้าน พลิกวิกฤตกู้ไม่ผ่านให้เป็นจริง
LivNext หรือโครงการเช่าออมบ้าน คือนวัตกรรมทางการเงินที่มาตอบโจทย์ปัญหาการกู้บ้านไม่ผ่านโดยตรง แนวคิดคือการให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยกับโครงการในอัตราที่คล้ายคลึงกับดอกเบี้ยเงินกู้ (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อช่วยให้ลูกค้าสร้างประวัติเครดิตที่ดีขึ้นระหว่างรอความพร้อมทางการเงินเพื่อยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดของ LivNext ไม่ใช่แค่การผ่อนชำระแบบธรรมดา แต่เป็นการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจะทำหน้าที่วิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านอย่างเป็นระบบ ที่มุ่งเน้นการสร้างวินัยทางการเงินและเสริมสร้างความน่าเชื่อถือให้กับลูกค้า
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางธุรกิจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าเข้าร่วมแล้วเกือบ 1,000 ยูนิต และที่น่าสนใจคือ มีผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าการ “กู้ไม่ได้” ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่เป็นเพียงการต้องการเวลาและการสนับสนุนที่เหมาะสมในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินและพฤติกรรมการใช้จ่ายให้ถูกต้องเหมาะสม ซึ่งท้ายที่สุดแล้วนำไปสู่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้ในที่สุด
ในมุมมองทางธุรกิจ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือฐานลูกค้าเริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น ด้วยอัตรา Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำสินทรัพย์เดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ โมเดลนี้จึงเป็น Win-Win Solution ทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภค
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่เข้าใจผู้บริโภค
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไป โดยมอบสิทธิ์พิเศษให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่เดิม สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ 100% แต่หากต้องการย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50%
RentNext ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังไม่มั่นใจว่าจะปักหลักที่ใดนานๆ หรือยังต้องการเวลาในการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมที่สุด โดยไม่ต้องการเสียค่าเช่าไปเปล่าๆ โมเดลนี้สร้างความยืดหยุ่นทางการเงินอย่างมาก และยังคงรักษา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ไว้ให้ลูกค้าในอนาคต
โครงการ LivNext และ RentNext ได้รับความนิยมอย่างสูงในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9, บางนา, รังสิต, และพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นทำเลทองที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้การดำเนินงานของทั้งสองโมเดลมีความแข็งแกร่งและยั่งยืน
รัดเข็มขัดและพลิกโฉม: กลยุทธ์ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคผันผวน
นอกจากการสร้างสรรค์ Next Solution แล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคนี้ยังต้องปรับกลยุทธ์องค์กรเพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทาย เสนาฯ เองก็เลือกที่จะดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังในปี 2569 โดยลดการเปิดโครงการใหม่ลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่จึงเป็นสิ่งสำคัญ
บริษัทฯ หันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การพัฒนาสินค้าคงคลังเหล่านี้ไม่ใช่แค่การลดราคา แต่เป็นการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความคิดที่ยืดหยุ่นและมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าจากสิ่งที่มีอยู่
อสังหาฯ ยั่งยืน: สร้างบ้านเพื่อชีวิตที่ดีกว่า ด้วยพลังงานสะอาด
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชั้นนำไม่ควรมองข้ามคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่กระแส แต่เป็นความรับผิดชอบและโอกาสในการสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนให้กับผู้อยู่อาศัยและสังคม เสนาฯ ได้นำกลยุทธ์พัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืนมาใช้จริง โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์บ้านและแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างบ้านประหยัดพลังงาน และตอบสนองต่อความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดที่เพิ่มขึ้นทั่วโลก
การลงทุนในเทคโนโลยีโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานไม่ใช่แค่การประหยัดค่าไฟในระยะสั้น แต่เป็นการสร้างคุณค่าระยะยาวให้กับอสังหาริมทรัพย์และคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในยุคที่ราคาพลังงานผันผวน การมีบ้านโซลาร์เซลล์ช่วยลดค่าใช้จ่ายประจำเดือนได้อย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีเงินเหลือสำหรับการใช้จ่ายอื่นๆ หรือเพื่อการออมมากขึ้น ซึ่งเป็นการเพิ่มความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวและช่วยเสริม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้ยั่งยืน
นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับแนวทาง Waste Management หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านสุขภาพ สิ่งแวดล้อม และความมั่นคงในการอยู่อาศัย แนวคิดเหล่านี้สอดคล้องกับหลักการ ESG (Environmental, Social, Governance) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในระดับสากล และสะท้อนถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของผู้ประกอบการ
บทบาทภาครัฐและทิศทางเศรษฐกิจ: ปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาฯ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การจะพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเพิ่ม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับประชาชนอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากภาครัฐอย่างจริงจัง มาตรการรัฐที่เคยออกมา เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง อาทิ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและนโยบายสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปของสถาบันการเงิน
หากรัฐบาลสามารถผลักดันให้เกิดกลไกที่ช่วยแก้ปัญหาหนี้ (Debt Resolution) ได้อย่างเป็นรูปธรรม เช่น การจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสีย หรือการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล เพราะเมื่อภาระหนี้ลดลง ความสามารถในการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นตามมา
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะมีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนของลูกค้า และทำให้ค่า DSR อยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารยอมรับได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ลูกค้ามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น การผ่อนคลายนโยบายทางการเงิน ควบคู่กับการดูแลเสถียรภาพเศรษฐกิจอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว
สรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกคน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ การปรับตัวเชิงรุก มองหา Pain Point ของลูกค้า และสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น คือสิ่งที่ผู้ประกอบการชั้นนำอย่างเสนาฯ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าสามารถทำได้จริง
โมเดล “Next Solution” ทั้ง LivNext และ RentNext ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นการสร้าง “บันได” ให้กับผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ ให้พวกเขามีเวลาเตรียมความพร้อม สร้างเครดิต และวางแผนทางการเงินเพื่อยื่นกู้จริงในอนาคต แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ควบคู่ไปกับการมุ่งมั่นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ใส่ใจสิ่งแวดล้อม และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าแนวทางที่มุ่งเน้นความเข้าใจลูกค้า การสร้างสรรค์โซลูชันที่ตอบโจทย์ และการดำเนินธุรกิจอย่างมีความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม คือทิศทางที่ถูกต้องและจะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน และช่วยให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยเป็นจริงได้ในที่สุด
หากท่านกำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการปรึกษาการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในยุคที่ท้าทายนี้ ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “Next Solution” และกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน เพื่อค้นพบทางออกที่เหมาะสมกับความต้องการและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตการเป็นเจ้าของบ้านของคุณได้เลยครับ
