ปี 2566: สัญญาณเตือนภัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามวิกฤต?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตอันน่าทึ่งของตลาดนี้ ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดและช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องเผชิญหน้า การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2566 จึงเป็นก้าวสำคัญในการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และมองหาทิศทางสำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง
ปี 2566 ถูกคาดหวังว่าจะต่อเนื่องโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ความหวังดังกล่าวได้เจือจางลงอย่างรวดเร็ว เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อไปตลอดปี แม้กระทั่งในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ (High Season) ก็ยังไม่แสดงทีท่าว่าจะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน สภาพการณ์นี้ยังคงทอดยาวมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความสำคัญในการทำความเข้าใจกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ นำมาใช้เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัว และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความท้าทาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยมีรายได้รวมกว่า 3.7 แสนล้านบาท
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้างของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาขาดทุนรายได้ถึง 26%, Lalil Property (LALIN) 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 เป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกกลุ่มของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เอพี (ไทยแลนด์): ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิหรือผลกำไรที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และต้นทุนการดำเนินงานที่ปรับตัวสูงขึ้น
แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากไม่แพ้ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ในความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่มีศักยภาพในการก้าวข้ามผ่านวิกฤตนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทอย่างถี่ถ้วน การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดและกลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นท่ามกลางความผันผวนนี้
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวิเคราะห์โอกาสทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและขับเคลื่อนธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความท้าทายนี้