วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปการดำเนินงานและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปกติแล้วควรจะคึกคักที่สุด (high season) ทว่าความหวังในการฟื้นตัวยังคงเลือนลาง จนส่งผลกระทบมาถึงต้นปี 2567 นี้
เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท ในปี 2566 เพื่อหาคำตอบว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาการเติบโตในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
การปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่: ความท้าทายที่ไม่ใช่เรื่องของรายได้รวมเพียงอย่างเดียว
บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบกว่า 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยการลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไปแล้ว พิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายในรายได้จากการขาย: ผลกระทบที่กว้างขวาง
ผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดสะท้อนอย่างชัดเจนในรายได้จากการขาย ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในด้านยอดขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังฉายแสง
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีความท้าทายสูงสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ เราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ
