ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปีสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมตลาดที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้สังเกตการณ์และผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและทั่วประเทศมากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัทชั้นนำนี้ ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงสภาพเศรษฐกิจมหภาค แต่ยังบ่งชี้ถึงกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กรภายใต้แรงกดดันของตลาด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการแข่งขันที่รุนแรงและสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มียอดติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งหลัก
ในขณะที่รายได้รวมสะท้อนภาพรวมทั้งหมด แต่การประเมินผลประกอบการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มียอดรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมและรายได้จากการขาย) ปี 2566
ด้านรายได้รวม:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ด้านรายได้จากการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
ผู้เล่นที่โดดเด่นและน่าจับตามอง
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา ยังมีผู้เล่นที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง โดยเฉพาะ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางแห่งขาดทุนมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
อันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ยังคงเป็นของ Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความสามารถในการสร้างกำไรมาจากปัจจัยพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ) ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายสำหรับปี 2566 แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นบทเรียนสำคัญในการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความผันผวนของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่หยุดนิ่งในการปรับกลยุทธ์ ทั้งในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง เช่น บ้านหรูราคาแพง หรือตลาดคอนโดกรุงเทพ ในทำเลศักยภาพ รวมถึงการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารสภาพคล่อง และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการโครงการ
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ปี 2567 อาจเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่มองการณ์ไกลและสามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ในภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือสนใจที่จะก้าวเข้าสู่การเป็นส่วนหนึ่งของวงการนี้อย่างมีกลยุทธ์ การทำความเข้าใจกับข้อมูลเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่ง ยิ่งไปกว่านั้น การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า.
