ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินเชิงลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและศักยภาพของตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อภาคธุรกิจนี้ ซึ่งแม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังและโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยาวนานต่อเนื่อง จนแทบจะมองไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แม้ในช่วงไฮซีซั่นปลายปีก็ตาม และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และใครคือผู้ที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดัน การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นถึงตัวเลขรายได้ แต่ยังรวมถึงรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสุขภาพทางการเงินและกลยุทธ์การบริหารจัดการของแต่ละองค์กร
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนที่ชัดเจน
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันถึง 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แม้การลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบภาพที่น่ากังวลใจยิ่งกว่า นั่นคือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของโมเดลธุรกิจหรือกลยุทธ์การตลาดในช่วงเวลาดังกล่าว ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ต้องปรับตัวและเผชิญกับความท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
หากเราพิจารณาในเชิงลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นแกนหลักของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับรายได้รวมที่อาจรวมรายได้จากส่วนอื่น ๆ เข้ามาด้วย
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้ยิ่งตอกย้ำถึงภาวะซบเซาของตลาดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความรุนแรงของการลดลงในกลุ่มรายได้จากการขายยิ่งปรากฏชัดในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาดในส่วนของรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังคงมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงเวลาดังกล่าว
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขายในปี 2566
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566 ยังคงมีการแข่งขันที่เข้มข้น:
AP (Thailand) (AP): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสดงถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การตลาดที่ยังคงมีประสิทธิภาพ
Siri (SIRI): ตามมาติด ๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Siri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยปัจจัยพิเศษ
แม้จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยพิเศษ นั่นคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิในปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพที่ชัดเจนของความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง, ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่สำคัญ
ขณะที่ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง, ความสามารถในการปรับตัวต่อสภาวะตลาด, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค, และการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้ ผมมองว่า การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ไม่ว่าท่านจะเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือแม้แต่ผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของตลาดและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือการวางกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นบทสนทนา.
