ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: เจาะลึกบทเรียนจากวิกฤตปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026 ที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องรู้
หากใครที่ติดตามความเคลื่อนไหวในแวดวงการลงทุนบ้านและคอนโดมิเนียมมาตลอดทศวรรษ จะทราบดีว่าวงจรธุรกิจนี้มีความผันผวนสูงมาก แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเห็นสัญญาณบางอย่างที่บ่งบอกว่า “กฎการเล่นเกมเดิมๆ ใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป”
จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะ Take off หรือพุ่งทะยานต่อจากโมเมนตัมปี 2565 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อกราฟดิ่งลงจนน่าใจหาย ปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อจนแม้แต่ช่วงไฮซีซั่นปลายปีก็ยังเงียบเหงา วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2026 หน้าตาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปในทิศทางใด
ภาพรวมความบอบช้ำ: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร หากเรากางงบการเงินรวมของทั้ง 41 บริษัทมหาชนในปี 2566 จะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณแรกที่บ่งบอกว่าเค้กก้อนนี้ไม่ได้ใหญ่ขึ้น แถมยังเริ่มฝืดคอ
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! หรือเกินกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดกำลังประสบปัญหาในการหาเม็ดเงินเข้ากระเป๋า
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่รายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สาเหตุหลักมาจากการที่ โครงการบ้านใหม่ และคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ประสบปัญหากู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) สูงลิบลิ่ว สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของคนไทยในระดับแมสยังเปราะบางมาก
แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ขณะที่กลุ่ม Top 10 ที่เคยแข็งแกร่ง เกินครึ่งก็มีผลงานที่แผ่วลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%) หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) สถานการณ์นี้บีบให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเร่งปรับตัวและมองหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ ที่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่รวมถึงรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมหรือศูนย์การค้า
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์ท่ามกลางวิกฤต
ท่ามกลางทะเลเลือด ก็ยังมีผู้ชนะที่แข็งแกร่ง ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริมาจากการรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ขณะที่อันดับ 3 อย่างศุภาลัย และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ฐานรากทางการเงินยังถือว่าแข็งแกร่งมาก
ตารางคะแนนในกลุ่ม Top 10 ยังมีผู้เล่นที่น่าจับตาอย่าง เอสซี แอสเสท (อันดับ 6) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 9) ที่พยายามรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้ แม้จะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดในการแย่งชิงที่ดินทำเลทอง (Prime Location) เพื่อพัฒนาโครงการ
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่อยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การดูแค่รายได้รวมอาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากค่าเช่ามาช่วยพยุง ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงคือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเจาะลึกในมิตินี้ ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่าเดิม รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก!
ไฮไลท์สำคัญอยู่ที่ความพลิกผันของอันดับ:
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องขาย: แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าวัดเฉพาะฝีมือการขายโครงการ เอพี คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท กลยุทธ์การปูพรมโครงการแนวราบทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงได้ผลดีเยี่ยม
แสนสิริ ตามมาติดๆ: ยอดขายเติบโต 7% อยู่ที่ 32,829 ล้านบาท พิสูจน์ว่าแบรนด์แข็งแกร่งพอที่จะผลักดันสินค้าออกสู่ตลาดได้แม้เศรษฐกิจชะลอตัว
เอสซี แอสเสท ดาวรุ่งพุ่งแรง: เป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายโตถึง 13% ทะลุขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยจุดแข็งเรื่องบ้านเดี่ยวระดับบนที่ตอบโจทย์เศรษฐีไทย
ในทางกลับกัน ความน่าตกใจอยู่ที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 40% เหลือเพียง 1.89 หมื่นล้านบาท ร่วงลงไปอยู่อันดับ 6 ในตารางรายได้จากการขาย นี่เป็นสัญญาณว่าโมเดลธุรกิจของแลนด์ฯ กำลังเปลี่ยนไปเน้นรายได้จากการเช่าและการลงทุนมากขึ้น หรืออาจกำลังประสบปัญหาในการระบายสต็อกสินค้าเก่า
ปรากฏการณ์ “เซ็นทรัลพัฒนา” ม้ามืดที่น่ากลัวที่สุดในปี 2026
ถ้าถามผมว่าใครคือผู้เล่นที่น่าจับตามองที่สุดสำหรับการเติบโตในอนาคต ผมขอยกให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) แม้จะเริ่มต้นจากการเป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า แต่ตอนนี้พวกเขาได้ทรานส์ฟอร์มตัวเองเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว
ตัวเลขการเติบโต 103% หรือรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาทในปีเดียว ไม่ใช่เรื่องฟลุ๊ค แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Mixed-use Development” ที่นำโครงการคอนโดมิเนียมไปพ่วงกับห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นจุดขายที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ (Unfair Advantage) นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ โครงการบ้านใหม่ และคอนโดมิเนียมจะต้องมี Ecosystem ที่ครบวงจร ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยโดดๆ อีกต่อไป
บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ”: ใครเจ็บ ใครรวย และกลยุทธ์เอาตัวรอด
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 4.4 หมื่นล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ภายใต้ตัวเลขที่ดูซึมเซา กลับมีกลยุทธ์การเงินที่ชาญฉลาดซ่อนอยู่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แชมป์กำไรสูงสุด: แม้ยอดขายจะตก แต่กำไรสุทธิกลับสูงที่สุดในตลาดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับคือการ “บริหารพอร์ตสินทรัพย์” ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษก้อนโตกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของผู้เล่นระดับตำนานที่รู้จังหวะในการทำกำไร (Capital Gain) ไม่ได้พึ่งพาแค่การโอนบ้านเพียงอย่างเดียว
แสนสิริ กำไรโตกระโดด 42%: กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท มาจากการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้น และการขายสินค้าที่มีมาร์จิ้นสูง
ศุภาลัย และ เอพี: ยังคงรักษามาตรฐานกำไรในระดับ 6 พันล้านบาทได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงการบริหารจัดการภายในที่มีประสิทธิภาพสูง (Lean Organization)
แนวโน้มและกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566-2567 ผมวิเคราะห์เชื่อมโยงสู่ทิศทางในอีก 3 ปีข้างหน้า (2026) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะเปลี่ยนโฉมไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยเหล่านี้คือกุญแจสำคัญที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องรู้:
ดอกเบี้ยและสินเชื่อบ้าน (Mortgage & Interest Rates)
ยุคดอกเบี้ยต่ำเตี้ยติดดินได้จบลงแล้ว แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน ต่อไป คำว่า “กู้ไม่ผ่าน” จะยังเป็นคำฮิตติดปาก ดังนั้นผู้กู้ต้องเตรียมตัวเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน และการวางแผนเดินบัญชีอย่างรัดกุมกว่าเดิม การมองหาธนาคารที่ให้โปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้านคงที่ระยะยาวจะเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นมาก
สงครามราคาในทำเลศักยภาพ (Prime Location Price War)
ราคาที่ดินในเมืองจะพุ่งสูงขึ้น จนทำให้ คอนโดมิเนียม ในเมืองมีราคาสูงเกินเอื้อมสำหรับคนทำงานทั่วไป ตลาดจะถูกผลักออกไปยังทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า (Extension Lines) เราจะเห็น ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ในชานเมืองกลายเป็นสินค้าหลักที่มาแรงแซงโค้ง เพราะตอบโจทย์พื้นที่ใช้สอยได้มากกว่าในราคาที่จับต้องได้
เทรนด์ Pet Humanization และ Wellness
โครงการที่จะขายดีในปี 2026 จะต้องไม่ใช่แค่กล่องสี่เหลี่ยม แต่ต้องรองรับไลฟ์สไตล์ “ทาสหมา ทาสแมว” (Pet-friendly) และสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) บริษัทอสังหา ที่ปรับตัวไม่ทัน ไม่มีการออกแบบ Universal Design หรือพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง จะถูกมองข้ามจากผู้บริโภครุ่นใหม่
การลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า (Rental Yield)
ด้วยราคาบ้านที่สูงขึ้น เทรนด์ “เช่าตลอดชีพ” (Generation Rent) จะเติบโตขึ้นในไทยเหมือนในยุโรปและญี่ปุ่น การลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าจะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง แต่ต้องเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่านธุรกิจ (CBD) นักลงทุนควรโฟกัสที่ High CPC Keyword อย่าง “คอนโดปล่อยเช่า” หรือ “Yield สูง” ในการค้นหาทรัพย์
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง”
ปี 2566 และ 2567 ไม่ใช่ปีแห่งความล้มเหลวเสียทีเดียว แต่เป็นปีแห่งการ “คัดกรอง” ธรรมชาติของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังลงโทษผู้ที่ปรับตัวช้า และให้รางวัลผู้ที่แม่นยำในกลุ่มเป้าหมาย เราเห็นแสนสิริและเอพีที่ยังไปต่อได้เพราะความชัดเจนในโปรดักต์ เราเห็นแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ใช้ความเก๋าเกมทางการเงินประคองตัว และเราเห็นเซ็นทรัลพัฒนาที่ใช้ความได้เปรียบของธุรกิจค้าปลีกมาเจาะตลาด
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ดีที่สุดในการ “เลือก” เพราะผู้ประกอบการ (Developer) ทุกรายต่างงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมาเพื่อระบายสต็อกและดึงดูดลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นส่วนลด ของแถม หรือมาตรการช่วยผ่อน
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือช่องทาง การลงทุนอสังหา ที่คุ้มค่า อย่าดูแค่ภาพสวยๆ ในโฆษณา แต่ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” และ “ประวัติการส่งมอบงาน” ของบริษัทนั้นๆ ด้วย
โอกาสทองในวิกฤตมีอยู่จริง แต่อยู่ที่คุณจะมองเห็นมันหรือไม่?
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ การวางแผนยื่นกู้สินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกโครงการไหนเป็นพิเศษ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์คุณภาพในปีนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันทีที่ด้านล่างนี้ครับ อนาคตทางการเงินของคุณ เริ่มต้นที่การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้
