เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566: บทเรียนราคาแพงของผู้ประกอบการ และทิศทางตลาดสู่ปี 2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ “หักปากกาเซียน” และสร้างความประหลาดใจในเชิงลบให้กับนักวิเคราะห์และผู้ประกอบการมากที่สุดปีหนึ่ง หากเราย้อนกลับไปดูบรรยากาศในช่วงต้นปี 2566 หลายคนต่างคาดการณ์ด้วยความหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาทะยานขึ้น (Take off) อย่างสวยงาม รับอานิสงส์จากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน
เมื่อพายุแห่งความชะลอตัวพัดกระหน่ำก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ผสมโรงกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างน่าใจหาย ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่อยู่รอด และใครที่ต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อก้าวต่อไปในสมรภูมิการลงทุนอสังหาฯ ยุคใหม่
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังสะเทือน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้วิเคราะห์บริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่เมื่อเราใช้ “แว่นขยาย” ส่องดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย
ตัวเลขนี้บ่งบอกอะไร? มันบอกเราว่าเศรษฐกิจระดับมหภาคส่งผลกระทบในวงกว้าง และไม่ใช่ทุกคนที่มีภูมิคุ้มกันที่แข็งแกร่งพอ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับวิกฤตเกิน 20% ซึ่งได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อระดับรากหญ้าที่เปราะบางที่สุด
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบไปกว่า -28%
ไรมอน แลนด์: ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับลักชัวรี่ ที่รายได้ลดลง -26% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดบนก็มีความผันผวนหากไม่มีสินค้าพร้อมโอนที่ถูกจังหวะ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่นักลงทุนต้องจับตามอง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด ครึ่งหนึ่งมีรายได้ที่ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แสดงให้เห็นว่าขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไวและเศรษฐกิจผันผวน แต่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นและการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่เป็นเลิศ
บัลลังก์แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของ “แสนสิริ” และ “เอพี”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปี 2566 คือ แสนสิริ ที่ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และ Super Luxury ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามเป้า
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท เฉือนกันเพียงปลายจมูก แม้เอพีจะมีจุดแข็งที่กระจายพอร์ตสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม แต่ก็ได้รับแรงกดดันจากสภาวะตลาดเช่นกัน
อันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่:
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ
สำหรับผมแล้ว ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่รายได้รวม (ซึ่งอาจรวมกำไรจากการขายที่ดินหรือการลงทุนอื่น) แต่คือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือเงินสดที่ไหลเข้ามาจากการขายบ้านและคอนโดจริงๆ ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและความนิยมของโปรดักต์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่ารายได้รวมเสียอีก โดยทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตกต่ำลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับการ ลงทุนอสังหา ในระยะสั้นถึงกลาง
ความตกต่ำนี้เห็นได้ชัดในกรณีของ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไป -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมากสำหรับบริษัทระดับบลูชิพ สาเหตุหลักมาจากการขาดช่วงของการรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ และการชะลอตัวของการตัดสินใจซื้อในกลุ่มลูกค้า
เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ความเป็น “ตัวจริง” ในด้านการขาย ด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็ยังเหนือกว่าคู่แข่ง การที่เอพีสามารถรักษาฐานรายได้จากการขายไว้ได้ในระดับนี้ สะท้อนให้เห็นว่าสินค้ากลุ่ม “ทาวน์โฮม” และ “บ้านแฝด” ของพวกเขายังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่แค่เพื่อการเก็งกำไร
ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้ส่วนนี้เติบโต (+7%) เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท (อันดับ 4) ที่เติบโตถึง 13% ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท โดยได้รับแรงหนุนจากความแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ที่เป็นเซฟโซนของปีที่ผ่านมา
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ในบรรดาผู้เล่นทั้งหมด ผมอยากให้จับตามอง เซ็นทรัลพัฒนา เป็นพิเศษ ปี 2566 ถือเป็นปีที่ CPN เริ่ม “ปล่อยของ” ในธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง หลังจากซุ่มพัฒนาโครงการมานาน โดยทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103%
กลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั่วประเทศ เป็นกลยุทธ์ที่ “กินรวบ” และทรงประสิทธิภาพอย่างมาก เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer รายเดิม เพราะ CPN มีที่ดิน Land Bank ในทำเลทองทั่วประเทศและมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง
บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิคือความจริง
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความเป็นจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายได้มาก แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนไม่ดี หรือต้องอัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจนเข้าเนื้อ ชัยชนะนั้นก็อาจไม่ยั่งยืน
กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางแห่งขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของ SMEs และบริษัทขนาดกลางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่สายป่านไม่ยาวพอ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือกึ๋นของการบริหารพอร์ตโฟลิโอแบบ Holding Company ที่มีการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ดีเยี่ยม โดยกำไรส่วนใหญ่ในปีนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ซึ่งทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนว่า การมองหาบริษัทที่มี Recurring Income หรือสินทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นทุนได้ เป็นเรื่องสำคัญมากในยามวิกฤต
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย คือบริษัทที่มีประสิทธิภาพการทำกำไรจากการดำเนินงานจริงที่ดีที่สุด (6,083 ล้านบาท) ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรโตระเบิดถึง 42%
บทวิเคราะห์: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2567-2569
จากข้อมูลปี 2566 เราสามารถถอดบทเรียนเพื่อมองทิศทางในอนาคตได้ดังนี้:
กับดักหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ย: ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงถึง 50-60% ในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก ผู้ประกอบการต้องหันไปจับตลาดกลาง-บน หรือกลุ่มชาวต่างชาติมากขึ้น ใครที่ยังยึดติดกับตลาดแมส (Mass Market) อาจเหนื่อยหนัก
สงครามราคา vs สงครามคุณภาพ: การแข่งขันด้านราคาจะเริ่มซาลง เพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาสู้กันด้วย “นวัตกรรม” และ “บริการหลังการขาย” เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) หรือเทคโนโลยี Smart Home เพื่อดึงดูดลูกค้า
ทำเลที่เปลี่ยนไป: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ ในโซนชานเมือง กรุงเทพฯ แต่การ ลงทุนคอนโด ในทำเลเหล่านี้ต้องระวังเรื่อง Oversupply เพราะดีมานด์อาจไม่ได้หนาแน่นเท่าใจกลางเมือง
เทรนด์ Pet-Friendly และ Aging Society: โครงการที่ตอบโจทย์การเลี้ยงสัตว์และผู้สูงอายุจะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงเวลานี้ ถือเป็นจังหวะของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการระบายสต็อกคงค้าง ทำให้มีโปรโมชั่นที่น่าสนใจมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการอยู่ฟรี ดอกเบี้ยพิเศษ หรือส่วนลดเงินสด
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ควรเน้นการเลือกโครงการจากผู้ประกอบการ Top 5-10 ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Cash Flow ดี) เพราะในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน การที่โครงการจะสร้างเสร็จและส่งมอบได้ตามกำหนดคือความเสี่ยงที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ ควรพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของค่าเช่า (Yield) มากกว่าการหวังกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในระยะสั้น
สรุป:
ปี 2566 คือบททดสอบที่คัดกรอง “ของจริง” ออกจากตลาด ปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวแบบ K-Shape คือคนที่แข็งแกร่งจะยิ่งโต ส่วนคนที่ปรับตัวไม่ได้จะค่อยๆ หายไป การติดตามข้อมูลข่าวสารและวิเคราะห์เจาะลึกแบบนี้จึงสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการตัดสินใจทางการเงินของคุณ
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นชั่วคราว แต่จงมองให้ลึกถึงความมั่นคงของผู้พัฒนาและแนวโน้มในอนาคต
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯ? หากคุณไม่อยากพลาดบทวิเคราะห์เจาะลึกและโอกาสการลงทุนระดับพรีเมียมที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนรับข่าวสารสุดเอ็กซ์คลูซีฟ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ฟรีทันที! อนาคตการลงทุนของคุณ เริ่มต้นที่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้
