เจาะลึกวิกฤตสู่โอกาส: วิเคราะห์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” และทิศทางปี 2569 จากบทเรียนผู้รอดชีวิต ใครคือเบอร์หนึ่งตัวจริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุครุ่งเรืองสุดขีดจนถึงช่วงวิกฤตโควิด สิ่งหนึ่งที่ผมพูดได้เต็มปากคือ “ตัวเลขไม่เคยโกหก” แม้ว่าภาพรวมภายนอกอาจจะมีการโฆษณาชวนเชื่อหรือการสร้างภาพลักษณ์แบรนด์ที่ดูหรูหรา แต่เมื่อกางงบการเงินและผลประกอบการออกมาดู เราจะเห็นความจริงที่ซ่อนอยู่เสมอ
วันนี้ผมจะพาทุกท่านย้อนกลับไปดูบทเรียนสำคัญจากช่วงรอยต่อปี 2566-2567 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนครั้งประวัติศาสตร์ (Turning Point) ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจว่าใคร “รอด” และใคร “ร่วง” ในช่วงเวลานั้น จะเป็นกุญแจสำคัญให้นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านมองเห็นทิศทางอนาคตได้อย่างแม่นยำที่สุดครับ
ภาวะ “Perfect Storm” และบททดสอบความแข็งแกร่ง
หากเรามองย้อนกลับไป ช่วงปี 2566 ถือเป็นปีที่นักวิเคราะห์หลายคนต้องกุมขมับ เพราะเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ากราฟธุรกิจจะพุ่งทะยาน (Take off) รับอานิสงส์จากการเปิดประเทศและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดเกิดอาการ “ช็อต” จากภาวะสุญญากาศทางการเมือง กฎระเบียบ LTV และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ก็ยังเงียบเหงา
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 41 แห่ง สะท้อนภาพความจริงที่น่าตกใจ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท หดตัวลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเจาะไส้ในจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกเราว่า “ปลาใหญ่” บางตัวกำลังว่ายน้ำลำบากใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
เจาะลึกรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่สะดุดขาตัวเอง
ในการวิเคราะห์หุ้นหรือทิศทางบริษัทอสังหาฯ การดูแค่ชื่อเสียงเก่าแก่ไม่ได้การันตีความสำเร็จอีกต่อไป ในรอบปีดังกล่าว เราเห็นปรากฏการณ์ที่บริษัทระดับ Top 10 ถึง 5 ราย ประสบปัญหารายได้หดตัว
Land & Houses (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่เน้นบ้านหรูและคุณภาพ กลับมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
Supalai (SPALI): ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุนเก่ง ก็ยังปรับตัวลดลง -10%
Pruksa Holding (PSH): รายได้ลดลง -9% สะท้อนถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาด Mass Market
ในขณะที่รายกลางและรายเล็กบางส่วนอาการหนักกว่ามาก ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือ Raimon Land ที่รายได้หายไปกว่า 20-28% สิ่งนี้สอนให้เรารู้ว่า ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน การมีพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversification) และการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) คือหัวใจสำคัญ
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: Sansiri ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉายแสง ในสมรภูมินี้ “แสนสิริ (SIRI)” คือผู้ชนะที่สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เบียดแซงคู่แข่งตลอดกาลอย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ Brand Positioning ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในตลาดลักซ์ชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น รวมถึงการทำแคมเปญการตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ยังคงใช้ได้ผลดีมาจนถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569
วัดกันที่เนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
ในฐานะคนทำงานในวงการ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์ แต่ให้ดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะนั่นคือ Core Business จริงๆ
เมื่อวัดกันที่จุดนี้ ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไป:
AP (Thailand): ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมของ AP ตอบโจทย์ Real Demand ได้ดีที่สุด
Sansiri: ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท
Supalai: ยังคงรักษาส่วนแบ่งการตลาดได้เหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ บริษัทอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง สามารถทำยอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กลุ่มทุน Retail หันมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัย โดยใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จมากและกลายเป็นเทรนด์หลักของ คอนโดมิเนียมทำเลทอง ในปัจจุบัน
ความจริงเรื่อง “กำไร”: ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) คำกล่าวนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ แม้ว่า Land & Houses จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่เมื่อบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ออกมา พวกเขากลับครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท!
เคล็ดลับความมั่งคั่งของ LH ไม่ได้อยู่ที่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากโมเดลธุรกิจแบบ Recurring Income และการบริหารสินทรัพย์ โดยในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาช่วยพยุง นี่คือบทเรียนการลงทุนชั้นดีว่า บริษัทอสังหาฯ ที่น่าสนใจในระยะยาว คือบริษัทที่ไม่ได้พึ่งพาแค่ยอดขายบ้าน แต่ต้องมี Passive Income หรือการบริหารพอร์ตลงทุนที่ชาญฉลาด
ในขณะที่ Sansiri ก็โชว์ฟอร์มเทพด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวด 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) และการเพิ่ม Net Profit Margin ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนในตลาดหุ้นชื่นชอบ
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 และคำแนะนำการลงทุน
จากข้อมูลในอดีต ส่งผลอย่างไรต่อภาพรวมในปี 2569? ผมขอสรุปเป็น 3 ประเด็นสำคัญที่ท่านต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุน:
สงครามดอกเบี้ยและสินเชื่อ (The Loan War)
ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดของธนาคาร (Rejection Rate) ยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงหันมาจับตลาดบน (High-End) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและกู้ผ่านง่าย หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวหรู หรือ คอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม ปีนี้คือโอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เพราะจะมีโปรโมชั่นและข้อเสนอดีๆ ออกมาแข่งขันกันดุเดือด
การลงทุนแบบ “Asset Allocation” สำคัญกว่าที่เคย
จากกรณีศึกษาของ Land & Houses เราเห็นแล้วว่าการกระจายความเสี่ยงสำคัญแค่ไหน สำหรับนักลงทุนรายย่อย การมองหาคอนโดปล่อยเช่าในทำเล CBD หรือใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT ยังคงน่าสนใจ แต่ต้องเลือกโครงการที่มี Yield หรือผลตอบแทนชัดเจน และควรพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) เพื่อลดดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่องในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น
เทรนด์ Pet-Friendly และ Green Living
บริษัทที่ปรับตัวได้ไวอย่าง Origin หรือ Central Pattana เริ่มจับเทรนด์ Pet-Friendly (เลี้ยงสัตว์ได้) และ Eco-Friendly ซึ่งกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 โครงการไหนที่ไม่มีจุดขายเรื่องนี้ จะเริ่มขายยากขึ้นเรื่อยๆ นี่คือปัจจัยใหม่ที่ส่งผลต่อมูลค่าการขายต่อ (Resale Value) ในอนาคต
บทสรุป: ใครคือผู้รอดชีวิต?
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายบริษัท แต่เป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือของ “ของจริง” ผู้ที่รอดชีวิตไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่คือคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด (Adaptability)
AP Thailand: ยังคงเป็นเจ้าตลาด Mass และ Real Demand ที่ไว้ใจได้
Sansiri: ครองใจตลาด Luxury และคนรุ่นใหม่ด้วยแบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง
Land & Houses: คือเสือนอนกินที่บริหารความมั่งคั่งได้เก่งที่สุด
สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเก็บเข้าพอร์ต การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังควบคู่กับเทรนด์ปัจจุบัน จะช่วยให้คุณไม่ติดดอยและได้ของดีในราคาที่เหมาะสม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการคว้าสินทรัพย์ทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเลและการยื่นกู้สินเชื่อให้ผ่านฉลุย
คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเล และรับสิทธิ์ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญฟรี! ก่อนมาตรการรัฐจะเปลี่ยนแปลง
