ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกงบการเงินบิ๊กคอร์ปฯ ใครรุ่ง ใครร่วง และทิศทางตลาดมุ่งสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ วิกฤตการเมือง จนถึงโควิด-19 ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และกำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2569 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ “ท้าทาย” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยครับ
หากเรามองย้อนกลับไปที่ “ปีแห่งความผิดหวัง” อย่างปี 2566 หลายคนคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะผลักดันให้กราฟพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตลาดเจอแรงเสียดทานรอบด้าน ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง หายวูบไปอย่างน่าใจหาย แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นปลายปีที่ปกติจะคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่ากังวล ส่งผลกระทบยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ “ประคองตัว” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการ ลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัว ซื้อบ้าน ได้อย่างแม่นยำที่สุดครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับทัพ
จากข้อมูลที่รวบรวมมา ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเราเอาแว่นขยายส่องดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ลดลง!
นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่บ่งบอกว่า “ยุคของการทำของออกมาแล้วขายได้หมด” นั้นจบไปแล้ว
รายชื่อบริษัทที่รายได้หายไปในระดับวิกฤต (เกิน 20%) ล้วนเป็นชื่อที่เราคุ้นเคย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปเกือบ 30% แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” รายได้รวมยังหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า พายุลูกนี้ใหญ่เกินกว่าที่ใครจะยืนต้านได้ด้วยกลยุทธ์เดิมๆ
สมรภูมิรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดชิงบัลลังก์
ในสงครามตัวเลขรายได้รวม ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบหายใจรดต้นคอ
ทำไมแสนสิริถึงทำได้? คำตอบอยู่ที่การปรับตัวเข้าหาตลาดระดับบน (Luxury Segment) ได้อย่างรวดเร็ว และแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ขณะที่ ศุภาลัย แม้จะตามมาห่างๆ ในอันดับ 3 (31,818 ล้านบาท) แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้ดีเยี่ยม ส่วน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง แม้รายได้จะลดลง แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 5 ไว้อย่างเหนียวแน่น
Top 10 รายได้รวมสูงสุด (หน่วย: ล้านบาท)
แสนสิริ: 39,082 (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 (-0.8%)
ศุภาลัย: 31,818 (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 (-9%)
เอสซี แอสเสท: 24,487 (+13%)
ยูนิเวนเจอร์: 17,672
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 (-4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่มีการเติบโตโดดเด่นถึง 13% สวนทางตลาด ส่วนหนึ่งมาจากความสำเร็จในกลุ่ม บ้านเดี่ยว ระดับหรูที่เป็นฐานที่มั่นสำคัญของแบรนด์
วัดกันที่เนื้อผ้า: รายได้จากการขาย (Core Business)
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษา ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวมอาจลวงตา แต่รายได้จากการขายคือของจริง” เพราะรายได้รวมอาจมีการรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายที่ดิน/สินทรัพย์เข้ากองทุน ซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก
เมื่อเราเจาะดูเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Sales Revenue) ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที และสะท้อนสุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงถึง 30 ราย! นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า กำลังซื้อ ในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มแมสที่มีปัญหาเรื่องการกู้ สินเชื่อบ้าน ไม่ผ่าน (Rejection Rate) สูงถึง 50-60%
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งการขาย
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าวัดที่ฝีมือการขายโครงการ เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปพอสมควร นี่พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ “ปูพรม” ทุกเซกเมนต์ ทั้ง ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ของเอพีนั้นทรงประสิทธิภาพมากที่สุดในตลาด
Top 5 รายได้จากการขาย (หน่วย: ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927
แสนสิริ: 32,829
ศุภาลัย: 30,836
เอสซี แอสเสท: 23,370
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357
สิ่งที่น่ากังวลคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 (18,966 ล้านบาท) สาเหตุหลักมาจากการขาดช่วงของสินค้าในบางทำเล และการชะลอตัวของตลาดบ้านหรูที่เป็นตลาดหลัก
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ประมาทไม่ได้คือ CPN ที่กระโดดจากเจ้าตลาดรีเทลมาลุย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยเต็มตัว ปี 2566 ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อ 103% กลยุทธ์ “Ecosystem” ที่สร้าง คอนโดมิเนียม ติดห้างสรรพสินค้า กำลังเป็น Game Changer ที่น่าจับตามองยาวไปจนถึงปี 2569
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
“ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า แต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนเหนื่อยฟรี” ประโยคนี้ใช้ได้จริงเสมอในโลกธุรกิจ
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง สะท้อนว่าสงครามราคา (Price War) และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น กำลังกัดกินเนื้อของผู้ประกอบการ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ถึงขายได้น้อย แต่กำไรหนักมาก
แม้รายได้จากการขายจะวูบ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! ฟังดูย้อนแย้งใช่ไหมครับ? ความลับคือ LH มี “กำไรพิเศษ” ราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือความเก๋าเกมของเจ้าสัวที่รู้จักบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) ในยามวิกฤต
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออก ผู้ชนะตัวจริงในสนามกำไรจากการดำเนินงาน (Operation) อาจพลิกโผเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่บริหารจัดการ Cost to Income ได้อย่างยอดเยี่ยม
แสนสิริ: ปีแห่งการก้าวกระโดด
ต้องขอชมเชยแสนสิริที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top 5 เป็นผลจากการโฟกัสโครงการระดับลักชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง และการควบคุมค่าใช้จ่ายการตลาดที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ทิศทางและเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2569 (2026)
จากข้อมูลปี 2566 ที่เป็นเหมือน “จุดเปลี่ยน” เราสามารถวิเคราะห์ทิศทางในอนาคตได้ว่า ผู้ที่จะอยู่รอดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่ใช่แค่คนสร้างบ้านขาย แต่ต้องเป็น “Living Solutions Provider” โดยมีเทรนด์สำคัญที่ต้องจับตา ดังนี้:
Green Living & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ภายในปี 2569 บ้านทุกหลังจะต้องมี DNA ของความยั่งยืน การติดตั้ง Solar Roof, จุดชาร์จ EV และการออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ Option เสริมอีกต่อไป ผู้พัฒนาฯ อย่าง ศุภาลัย และ แสนสิริ กำลังมุ่งไปทางนี้อย่างชัดเจน เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภครุ่นใหม่และเกณฑ์ ESG ของนักลงทุน
Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูก
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Parents) มาแรงมาก คอนโดมิเนียม ที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) จะมีมูลค่าสูงกว่าคอนโดทั่วไป และปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า เป็นโอกาสทองของนัก ลงทุนคอนโด ที่จะมองหาโครงการที่มี Facility รองรับสัตว์เลี้ยงอย่างครบวงจร
Mixed-Use คือคำตอบของทำเลเมือง
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเดี่ยวๆ ในเมืองเริ่มยากขึ้น จากราคาที่ดินที่พุ่งสูง เราจะเห็นการเติบโตของ Mixed-Use Project แบบที่ CPN ทำ คือมีทั้งห้าง ออฟฟิศ และคอนโดในที่เดียวกัน เพื่อสร้าง Traffic และความสะดวกสบาย
บ้านอัจฉริยะ และสินเชื่อบ้านดิจิทัล
เทคโนโลยี Smart Home จะผสานกับ AI มากขึ้น และกระบวนการขอ สินเชื่อบ้าน จะรวดเร็วขึ้นผ่าน Digital Lending ใครที่เข้าถึงแหล่งเงินทุนง่ายกว่า ย่อมได้เปรียบ
บทสรุปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาจังหวะ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่น่าสนใจอย่างยิ่งครับ เพราะผู้ประกอบการ (Developer) หลายรายยังคงอัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อก และตรึงราคาไว้ก่อนที่จะมีการปรับขึ้นตามค่าแรงและราคาวัสดุในปีหน้า
สำหรับนักลงทุน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) อย่าง LH หรือ CPN และบริษัทที่มี Backlog (ยอดขายรอโอน) แข็งแกร่งอย่าง AP และ SIRI ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ขาลง
แต่ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้ออยู่เองหรือนักเก็งกำไร สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ข้อมูล” ครับ อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่ต้องดูให้ลึกถึงไส้ใน ผลประกอบการ และความมั่นคงของแบรนด์ เพราะบ้านคือหนี้ก้อนโต และการลงทุนมีความเสี่ยง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลศักยภาพ หรือวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ แบบส่วนตัว เพื่อให้ทุกเม็ดเงินของคุณคุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ หรือสมัครสมาชิกเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกส่งตรงถึงมือคุณก่อนใคร!
