เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” พลิกเกมกลยุทธ์จากบทเรียนปีที่ผ่านมา สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็น “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพฝันที่เคยวาดไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยานแบบ Take off กลับกลายเป็นภาพของการประคองตัวท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ทั้งปัจจัยดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และมาตรการภาครัฐที่เข้มงวด
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลแบบ Inside Out วิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนยักษ์ใหญ่ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนระยะได้ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคได้เตรียมความพร้อมอย่างรู้เท่าทัน
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียว
หากมองย้อนกลับไปดูตัวเลขผลประกอบการรวมของทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เราจะเห็นสัญญาณบางอย่างที่น่าสนใจ แม้รายได้รวมจะแตะระดับ 3.7 แสนล้านบาท แต่ตัวเลขนี้กลับหดตัวลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ “เค้กเล็กลง” แต่มีคนแย่งชิ้นเค้กเท่าเดิม หรืออาจจะมากขึ้นด้วยซ้ำ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีบริษัทเกินกว่าครึ่ง (25 จาก 41 บริษัท) ที่เผชิญภาวะรายได้ถดถอย โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าใจหาย ส่งผลให้บริษัทชื่อดังหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสองหลัก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ การแข่งขันในสนาม อสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่ได้วัดกันที่ใครสร้างได้เยอะกว่า แต่อยู่ที่ว่าใคร “ขายของเก่งกว่า” และ “บริหารต้นทุนได้เฉียบคมกว่า”
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์สำคัญของการแข่งขันในรอบปีที่ผ่านมา คือการขับเคี่ยวกันระหว่างสองยักษ์ใหญ่ “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ซึ่งถือเป็นกรณีศึกษาที่ยอดเยี่ยมสำหรับนักการตลาดและนักลงทุน
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม ด้วยกลยุทธ์ Luxury Branding
แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม กวาดไปกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวาง Positioning ที่แม่นยำ โดยเฉพาะการเจาะตลาด บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ที่กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริกลายเป็น Top of Mind ของคนที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดขาย (Presale) ตัวจริง
แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอย่างเฉียดฉิว แต่ถ้าเรามาดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue) ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าจริงๆ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในหมวดนี้ ด้วยตัวเลขเกือบ 37,000 ล้านบาท จุดแข็งของเอพีคือการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ ทาวน์โฮม ราคาเข้าถึงง่าย ไปจนถึง บ้านเดี่ยว ระดับบน ทำให้สามารถดักจับดีมานด์ได้ในทุกสภาวะตลาด
แกะรอยความสำเร็จ: ใคร “กำไร” เนื้อๆ เน้นๆ?
ในโลกของการลงทุน “รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากเรามองข้ามตัวเลขยอดขายหวือหวา แล้วมาโฟกัสที่บรรทัดสุดท้าย (Net Profit) จะพบว่าบัลลังก์นี้ยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์”
กลยุทธ์ Asset Monetization ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงทำกำไรสูงสุดเกือบ 7,500 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จคือโมเดลธุรกิจที่กระจายความเสี่ยง (Diversification) โดยมีการลงทุนในธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) อย่างโรงแรมและอพาร์ตเมนต์ การขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทุนทำให้บริษัทรับรู้กำไรก้อนโต สะท้อนให้เห็นว่าการเป็น Developer ยุคใหม่ จะพึ่งพาแค่การสร้างบ้านขายอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป
การเติบโตแบบก้าวกระโดดของแสนสิริ
สิ่งที่น่าจับตามองคือการเติบโตของกำไรสุทธิของแสนสิริที่พุ่งขึ้นถึง 42% แตะระดับ 5,800 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติใหม่ (New High) ของบริษัท นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) และการรุกตลาด คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลศักยภาพสูงที่สามารถทำราคาขายได้ดี
ม้ามืดและผู้ท้าชิงที่น่าจับตา
นอกเหนือจาก Top 5 เดิมอย่าง แสนสิริ, เอพี, ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา แล้ว ยังมีผู้เล่นรายอื่นๆ ที่มีความเคลื่อนไหวน่าสนใจ
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยโมเดล Mixed-use ที่ผสานโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับศูนย์การค้า ทำให้ CPN มีจุดขายที่แข็งแกร่งและแตกต่าง ปีที่ผ่านมารายได้จากการขายโตระเบิดกว่า 100% เป็นสัญญาณเตือนเจ้าถิ่นว่าผู้ท้าชิงรายนี้ “เอาจริง”
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ยังคงรักษามาตรฐานในตลาดบ้านหรูได้เป็นอย่างดี เป็นแบรนด์ที่ลูกค้าให้ความไว้วางใจสูงในเรื่องคุณภาพบริการหลังการขาย
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: แม้ตัวเลขจะดูชะลอตัวลงบ้าง แต่โมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและการขยายไปสู่ธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้อง (Service Sector) ยังทำให้เป็นหุ้นที่น่าจับตามองในระยะยาว
เทรนด์อสังหาฯ ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลในอดีตสู่การคาดการณ์อนาคต ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 จนถึงปี 2567 และยาวไปถึงปี 2570 จะขับเคลื่อนด้วยปัจจัยสำคัญดังนี้:
Green & Sustainable Living (วิถีชีวิตยั่งยืน)
เทรนด์ ESG ไม่ใช่แค่คำสวยหรูอีกต่อไป แต่เป็น “ไฟลท์บังคับ” ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof รองรับ EV Charger และใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่ไม่ปรับตัวในเรื่องนี้จะถูกลดมูลค่าลงอย่างรวดเร็ว
Pet Humanization (สัตว์เลี้ยงคือลูก)
พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก ทำให้คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) มีดีมานด์สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด และสามารถทำราคาขาย (Price Premium) ได้สูงกว่าด้วย
Wellness Residence (บ้านเพื่อสุขภาพ)
เมื่อประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) ที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาเพื่อรองรับผู้สูงวัย หรือมีบริการด้านสุขภาพครบวงจร จะกลายเป็นขุมทรัพย์ใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การร่วมมือกับโรงพยาบาลชั้นนำจะเป็นโมเดลที่เห็นได้บ่อยขึ้น
การเงินและการลงทุน (Finance & Investment)
สำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงปี 2026 ต้องเตรียมตัวให้พร้อมกว่าเดิม ธนาคารจะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การวางแผนเดินบัญชีและการเคลียร์หนี้สินเดิมจึงเป็นเรื่องสำคัญ ส่วนนักลงทุนที่มองหา คอนโดปล่อยเช่า ต้องทำการบ้านเรื่องทำเล (Location) ให้หนักขึ้น เพราะ Supply ในบางทำเลเริ่มล้นตลาด
บทสรุป: โอกาสของผู้ที่มองเห็น
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงให้ออกมาฉายแสง สำหรับผู้บริโภค นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นและข้อเสนอที่ดีที่สุดออกมาแข่งขันกันเพื่อระบายสต็อก
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรกเพื่อสร้างครอบครัว หรือมองหาลู่ทาง การลงทุนอสังหา เพื่อผลตอบแทนในระยะยาว สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ข้อมูล” อย่าตัดสินใจเพียงเพราะภาพโฆษณา แต่ให้ดูที่ผลงานย้อนหลัง ความมั่นคงของบริษัท และคุณภาพของการก่อสร้าง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงมีเสน่ห์และศักยภาพในการเติบโต แต่รูปแบบของเกมได้เปลี่ยนไปแล้ว คนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด คือผู้ที่จะครอบครองความมั่งคั่งในรอบวัฏจักรใหม่นี้
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เจาะลึกและตรงไปตรงมา อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
“เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาโครงการที่ตอบโจทย์ชีวิตคุณที่สุดได้ที่นี่”
