ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ความท้าทายปี 2026: ใครคือของจริงในสมรภูมิเดือด?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าวัฏจักรของธุรกิจนี้มีความผันผวนที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะเมื่อเรามองย้อนกลับไปที่ผลประกอบการปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ปีแห่งการตื่นจากฝัน” ของใครหลายคน
หากย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2566 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างพกความมั่นใจมาเต็มกระเป๋า ด้วยแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 ที่กราฟธุรกิจเริ่มทำท่าจะทะยานขึ้น (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนเลือกตั้ง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ฉุดรั้งกำลังซื้อจนทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” ยาวนานต่อเนื่องข้ามปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่กางตัวเลขมาเล่าให้ฟัง แต่จะขอพาเจาะลึกไปถึง “ไส้ใน” ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าภายใต้ตัวเลขรายได้และกำไร ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง เราควรเตรียมรับมืออย่างไร
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อตัวเลขรายได้สวนทางกับความคาดหวัง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้ทำการ X-ray ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาฯ พบตัวเลขที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาล นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือสัดส่วนของผู้ที่ “บาดเจ็บ” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม เพราะความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการย่อมส่งผลต่อคุณภาพโครงการและการบริการหลังการขายในระยะยาว
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง: รายได้หายไปกว่า 1 ใน 4
ในกลุ่มที่รายได้ติดลบหนักๆ เกิน 20% เราเห็นชื่อของแบรนด์ที่เราคุ้นเคยอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปราว -28% รวมถึง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
สาเหตุหลักที่ผมวิเคราะห์ได้คือ การยึดติดกับกลุ่มลูกค้าเดิมๆ หรือ Product Segment เดิมที่กำลังซื้อหดหาย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารสูงที่สุด ซึ่งเป็นประเด็นที่คนจะ กู้ซื้อบ้าน ต้องตระหนักให้ดี
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริเฉือนชนะ เอพี แบบหายใจรดต้นคอ
เมื่อมาดูที่หัวตาราง การแข่งขันของ Top 10 ถือว่าดุเดือดเลือดพล่าน ปี 2566 “แสนสิริ” ประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการบริหารจัดการสต็อกและการตลาดที่ยอดเยี่ยม แต่ก็เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด เพราะเอพีทำได้ถึง 38,399 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย และ พฤกษา ก็ยังเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมนั้นเปราะบางเพียงใด การที่บริษัทใหญ่รายได้ลดลง ไม่ได้แปลว่าเขาบริหารผิดพลาดเสมอไป แต่อาจหมายถึงการปรับพอร์ตเพื่อลดความเสี่ยง (De-risking) หรือการชะลอเปิดโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ที่แท้จริง?
ในวงการบัญชี เรามักพูดกันว่า “Revenue is Vanity, Cash is Reality” (รายได้คือมายา เงินสดคือของจริง) แต่สำหรับธุรกิจอสังหาฯ ผมอยากจะเสริมว่า “Sales Revenue” (รายได้จากการขาย) คือตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษอื่นๆ
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (ตัดรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษออก) ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที และความจริงที่ปรากฏคือ ตลาดรวมมียอดขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า!
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็น “นักขายมือทอง” ตัวจริง ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ทำไมเอพีถึงขายเก่ง? จากมุมมองของผม เอพีมีการกระจายพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Diversification) ที่สมดุลมากที่สุดเจ้าหนึ่ง ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกระดับราคา ทำให้เมื่อเซกเมนต์หนึ่งชะลอตัว ก็ยังมีอีกเซกเมนต์มาช่วยพยุง
ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา คือ “ม้ามืด” ที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือผลจากการใช้กลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำที่ดินข้างศูนย์การค้ามาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย เป็นโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดและใช้ Asset ที่มีให้เกิดประโยชน์สูงสุด
บทสรุปกำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พี่ใหญ่ผู้เหนียวแน่น
ท้ายที่สุด การทำธุรกิจไม่ใช่แค่ขายดี แต่ต้อง “เหลือกำไร” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย
แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงยืนตระหง่านเป็นเบอร์ 1 ในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การเป็น Holding Company ที่มีการลงทุนในธุรกิจอื่น และการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Monetization) อย่างชาญฉลาด โดยในปีนี้มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงทางธุรกิจที่สั่งสมมากว่า 30 ปี ที่บริษัทรุ่นใหม่ยังต้องเรียนรู้
อันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ก็ยังรักษามาตรฐานกำไรไว้ได้ดีเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ ทำเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
เจาะเทรนด์อนาคต: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 และกลยุทธ์การปรับตัว
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบัน และมองไกลไปถึงปี 2026 ผมขอวิเคราะห์ทิศทางและปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดชะตาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมดังนี้
ดอกเบี้ยและการเข้าถึงสินเชื่อ (Financial Access)
ปัจจัยเรื่อง อัตราดอกเบี้ย และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน ยังคงเป็นกุญแจสำคัญ แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัวหรือลดลงในปี 2025-2026 แต่ธนาคารในไทยจะยังคงเข้มงวด (Strict Lending Criteria) กับกลุ่มสินเชื่อบ้านต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ดังนั้น ผู้ที่วางแผนจะซื้อบ้านต้องเตรียม Statement ให้สวย และลดภาระหนี้สินอื่นๆ ให้ได้มากที่สุด
เทรนด์ Pet Humanization (สัตว์เลี้ยงคือลูก)
นี่ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่คือ New Norm โครงการคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่รองรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) จะเสียโอกาสทางการตลาดมหาศาล ในปี 2026 เราจะเห็นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่ใส่ใจสัตว์เลี้ยงอย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยงได้ แต่ต้องมี Facility รองรับ
Green & Sustainability (อสังหาฯ สีเขียว)
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม และค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger, Air Flow Design) กลายเป็นมาตรฐานที่ต้องมี ไม่ใช่ Option เสริมอีกต่อไป บริษัทที่ไม่ปรับตัวเรื่อง Carbon Footprint จะถูกเมินจากนักลงทุนสถาบันและผู้ซื้อรุ่นใหม่
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations)
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ (สีเหลือง, สีชมพู, สีส้ม) จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้กับการพัฒนา แต่ต้องระวังเรื่อง Oversupply ในบางทำเล การเลือกซื้อเพื่อ ลงทุนคอนโด ต้องดู Demand ในพื้นที่จริง ไม่ใช่แค่ดูแผนที่รถไฟฟ้า
การรีไฟแนนซ์และบริหารหนี้ (Refinance Strategy)
สำหรับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว การรู้จัก รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) ทุกๆ 3 ปี คือกลยุทธ์ที่จำเป็นในการลดภาระค่าใช้จ่ายและทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น นี่คือ High CPC Keyword ในชีวิตจริงที่ช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าคุณได้หลักแสน
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก และส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังปัจจุบัน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม นี่คือจังหวะที่ดีในการเลือกช้อปของดีราคาถูก เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นมาแข่งขันกัน ส่วนในมุมมองการลงทุน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีพื้นฐานแกร่ง ปันผลดี ยังคงเป็นหลุมหลบภัยที่น่าสนใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคของการคัดกรอง ผู้ที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจลูกค้าลึกซึ้ง และบริหารการเงินได้อย่างมีวินัยเท่านั้นที่จะเป็น “ตัวจริง” ในปี 2026
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิต หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลทอง หรือการวางแผนสินเชื่อให้ผ่านฉลุย อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือคลิกเพื่อดูบทวิเคราะห์เจาะลึกโครงการศักยภาพเพิ่มเติมได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]
