เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปผู้ชนะตัวจริงจากวิกฤตปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและเทรนด์ปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยนั้นมีความท้าทายและซับซ้อนขึ้นทุกปี หากเราย้อนกลับไปดูบทเรียนสำคัญจากปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ปีปราบเซียน” ของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ (Developer) เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสงครามราคา การปรับตัว และกลยุทธ์การเอาตัวรอดที่จะส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงเทรนด์อสังหาฯ ในปี 2569 นี้
เดิมทีหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ สืบเนื่องจากโมเมนตัม (Momentum) การฟื้นตัวหลังโควิดในช่วงปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัว (Slowdown) อย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบชิ่งมาถึงความเชื่อมั่นในปีถัดๆ มา
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการแบบเจาะลึกของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และข้อมูลเหล่านี้บอกอะไรเราเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้าน การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือการเลือกลงทุนใน คอนโดมิเนียมทำเลทอง ในปัจจุบัน
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเค้กเล็กลง ใครคือคนที่ยังอิ่มท้อง?
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจและน่าสนใจในเวลาเดียวกัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) กลับลดลงไป -1.2%
ในมุมมองของนักเศรษฐศาสตร์ ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยนิด แต่ในมุมมองของนักธุรกิจและนักลงทุน นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมันหมายถึงตลาดที่ “อิ่มตัว” และกำลังหดตัวลง สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ เมื่อเราเจาะไส้ในดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะ “รายได้ลดลง”
นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของบริษัทเล็กๆ ที่สายป่านสั้นเท่านั้น เพราะแม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Top 10 ก็ยังเจ็บตัวไปตามๆ กัน สถิติชี้ชัดว่า 5 ใน 10 บริษัทชั้นนำมีรายได้รวมลดลง ซึ่งรวมถึงพี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ที่รายได้หายไปถึง 18% หรือแม้แต่แบรนด์มหาชนอย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็หนีไม่พ้นวิกฤตนี้ โดยรายได้ลดลง -10% และ -9% ตามลำดับ
สถานการณ์นี้บีบให้ผู้เล่นในตลาดต้องปรับกลยุทธ์ขนานใหญ่ จากเดิมที่เน้นการเปิดโครงการจำนวนมากเพื่อกวาดส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ต้องหันมาเน้น “คุณภาพหนี้” และเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) แทน เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี ไทยแลนด์
หากถามว่าใครคือแชมป์ในปีที่ยากลำบากนี้ คำตอบคือ แสนสิริ (Sansiri) ด้วยตัวเลขรายได้รวมที่สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) และความสามารถในการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียง “ปลายจมูก” เท่านั้น ซึ่งต้องยอมรับว่า AP มีความเชี่ยวชาญอย่างมากในตลาดทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวระดับกลาง แต่ในปีนั้นแสนสิริทำผลงานในกลุ่มลักชัวรี่ได้โดดเด่นกว่า
อันดับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด (หน่วย: ล้านบาท):
แสนสิริ: 39,082
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399
ศุภาลัย: 31,818
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132
เอสซี แอสเสท: 24,487
ยูนิเวนเจอร์: 17,672
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157
สิงห์ เอสเตท: 15,066
ข้อสังเกตที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนคือ การเติบโตของกลุ่มทุนที่มีธุรกิจหลากหลาย (Diversified) อย่าง สิงห์ เอสเตท และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น ซึ่งเป็นกลยุทธ์กระจายความเสี่ยงที่น่าจับตามองในระยะยาว
ผ่าโครงสร้างรายได้: วัดกันที่ “ยอดขาย” เนื้อๆ ใครคือของจริง?
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวม (Total Revenue) อาจเป็นตัวเลขที่สวยหรูแต่ซ่อนเงื่อนงำ เพราะมันรวมรายได้จากการเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund/REITs) หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการพัฒนาและขายบ้านจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue) เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หดตัวลงอย่างน่าใจหายถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่ยืนยันว่ากำลังซื้อในภาค Real Sector (ภาคการผลิตจริง) ของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับล่างถึงกลางล่าง (Affordable Segment)
เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่หัวเราะทีหลังดังกว่าในหมวดนี้ โดยสามารถกวาดรายได้จากการขายไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นเบอร์ 1 อย่างสมศักดิ์ศรี แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากพอร์ตสินค้าของ AP ที่มีความยืดหยุ่นสูง (Agile Portfolio) มีสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) อย่างต่อเนื่องแม้ในสภาวะตลาดซบเซา
ในขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งแม้จะมีภาพลักษณ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งมาก แต่รายได้จากการขายกลับลดลงไปถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท นี่อาจเป็นสัญญาณของการปรับพอร์ตไปเน้นธุรกิจ Recurring Income (รายได้ประจำ) มากขึ้น หรืออาจเป็นการรอจังหวะเวลาในการเปิดตัวโครงการระดับ Super Luxury ในทำเลใหม่ๆ
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว (Residential Business) และทำผลงานได้อย่างก้าวกระโดดด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% กลยุทธ์ “Mixed-Use Development” หรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า กลายเป็นไม้ตายที่ดึงดูดลูกค้าได้อย่างชะงัด และเป็นโมเดลที่คู่แข่งต้องจับตามอง
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครบริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
วลีอมตะทางธุรกิจกล่าวไว้ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) การดูแค่รายได้อาจทำให้เราหลงทาง เพราะสุดท้ายแล้ว เงินที่เหลือเข้ากระเป๋าผู้ถือหุ้นคือกำไรสุทธิ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน และดอกเบี้ยขาขึ้น (Interest Rate Hike)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กำไรกลับพุ่ง สาเหตุสำคัญมาจากกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาและหัวหินเข้ากองทุน LHHOTEL นี่คือตัวอย่างของการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นทุนในจังหวะที่เหมาะสม
อันดับรองลงมาคือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างยอดเยี่ยม ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ถึง 42% ด้วยมูลค่า 5,846 ล้านบาท
เจาะลึกบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด 5 อันดับแรก:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Asset Monetization)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Cost Efficiency)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Volume & Speed)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Margin & Brand Premium)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Joint Venture & New Business)
วิเคราะห์ทิศทางปี 2569: โอกาสและความเสี่ยงในยุค “ดอกเบี้ยทรงตัว-สูง”
จากข้อมูลในปี 2566 ส่งผ่านมายังปัจจุบันและมองต่อไปถึงปี 2569 ผมมองเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
สงครามชิงตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment War):
บทเรียนจากปี 66 สอนให้รู้ว่า ตลาดล่างมีความเปราะบางสูงต่อภาวะเศรษฐกิจ ดังนั้นในปี 2569 เราจะเห็นผู้ประกอบการแห่กันไปพัฒนาโครงการระดับ High-End จนถึง Ultra-Luxury มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเล CBD (Central Business District) และโซนกรุงเทพฯ ชั้นใน เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยน้อย และมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ
บ้านประหยัดพลังงานและเทคโนโลยีสีเขียว (Green & Sustainability):
ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาดอีกต่อไป แต่เป็น “The Must” ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ติด Solar Roof, มีจุดชาร์จ EV (EV Charger), และระบบระบายอากาศที่ประหยัดไฟ การลงทุนในเทคโนโลยีเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าโครงการและดึงดูดลูกค้ากลุ่ม Gen Y และ Gen Z ได้อย่างดี
การเติบโตของ Pet-Friendly Condo:
เทรนด์ “Pet Humanization” หรือการเลี้ยงสัตว์เสมือนลูกยังคงแรงต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเปิดเผย (พร้อม Facility รองรับ) จะมี Demand สูงกว่าและปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่า (High Rental Yield) โครงการทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน (Investment Property):
ด้วยสภาวะเงินเฟ้อ การฝากเงินในธนาคารอาจไม่ใช่คำตอบ การลงทุนในอสังหาฯ ทั้งรูปแบบซื้อปล่อยเช่า หรือการลงทุนผ่านกองทุนอสังหาฯ (Property Fund) จะกลับมาได้รับความนิยม โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา ที่ตลาดต่างชาติเริ่มกลับมาฟื้นตัวเต็มรูปแบบ
บทสรุปส่งท้าย: ผู้บริโภคควรปรับตัวอย่างไร?
ตัวเลขไม่เคยโกหก ผลประกอบการที่ผันผวนของบริษัทอสังหาฯ สะท้อนให้เห็นว่าในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีสภาพคล่องทางการเงินสูง เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในยุคนี้ ต้องพิจารณามากกว่าแค่ “ราคา” และ “ทำเล” แต่ต้องมองไปถึง “ความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการ” ด้วย ข้อมูลผลประกอบการที่ผมนำมาเสนอนี้ จะช่วยให้คุณคัดกรองได้ว่าแบรนด์ไหนที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่งพอที่จะดูแลโครงการและบริการหลังการขายให้คุณได้ในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้าง Passive Income แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นอย่างไร หรือกังวลเรื่องการยื่นกู้สินเชื่อบ้านท่ามกลางมาตรการที่เข้มงวด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปพร้อมกับความไม่รู้… เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ ด้วยการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริง เพื่อให้ทุกเม็ดเงินที่คุณจ่ายไป กลายเป็นสินทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิตครับ
