ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” : บทเรียนจากวิกฤตและความท้าทายสู่โอกาสใหม่ของผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวธรรมดา แต่มันคือการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ (The Great Filter) ที่ทำให้เราเห็นธาตุแท้ของความแข็งแกร่งในแต่ละบริษัท
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาลู่ทาง ลงทุนคอนโด หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในทำเลทองอย่าง กรุงเทพมหานคร หรือปริมณฑล การทำความเข้าใจผลประกอบการและทิศทางลมจากข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือเข็มทิศที่จะบอกว่า ใครคือ “ของจริง” ที่จะอยู่รอดและเติบโตต่อไปในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป
บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกไส้ในของผลการดำเนินงานบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง แบบคำต่อคำ วิเคราะห์กันให้เห็นถึงกระดูก เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างทะลุปรุโปร่ง
ภาพลวงตาแห่งการฟื้นตัว: เมื่อโมเมนตัมหายไป
ย้อนกลับไปมองภาพรวม ตลาดที่หลายคนคาดการณ์ว่าจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงามจากอานิสงส์การฟื้นตัวหลังโควิด กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ปัจจัยลบที่รุมเร้าทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น หนี้ครัวเรือนที่กดดันความสามารถในการ ขอสินเชื่อบ้าน และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนเลือกตั้ง ทำให้กราฟที่ควรจะพุ่งขึ้นกลับดิ่งลงหรือทรงตัวอย่างน่าอึดอัด
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมไว้ชี้ชัดว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปิดจบที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “หดตัว”
นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่มันสะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดไม่ได้หายไปไหน เพียงแต่มัน “กระจุกตัว” อยู่กับผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือ มีสินค้าที่ตอบโจทย์ และมีสายป่านทางการเงินที่ยาวพอ ส่วนรายกลางและรายเล็กที่ปรับตัวไม่ทัน ก็ต้องเผชิญกับสภาวะที่รายได้ติดลบระดับ 20-28% อย่างที่เห็นใน แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ หรือ ไรมอน แลนด์
สงครามรายได้: บัลลังก์ที่เปลี่ยนมือและกลยุทธ์ที่แตกต่าง
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การชิงแชมป์ด้านรายได้รวมถือเป็นไฮไลท์สำคัญ ในปีที่ยากลำบากนี้ “แสนสิริ” ได้ประกาศศักดาขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตัวเลขนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการรุกหนักในตลาด บ้านหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
การเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ถือเป็นดราม่าทางธุรกิจที่น่าจับตามอง แม้เอพีจะตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างน่าเจ็บใจ แต่ส่วนต่างเพียงเล็กน้อยนี้สะท้อนให้เห็นว่า ทั้งสองค่ายคือยักษ์ใหญ่ที่กินส่วนแบ่งตลาดมหาศาล ทิ้งห่างอันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (30,170 ล้านบาท) ไปพอสมควร
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนคือ 5 ใน 10 บริษัทท็อปเทน มีรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-18%) ศุภาลัย (-10%) และพฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) นี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังสะเทือนหากไม่ปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับดีมานด์ที่แท้จริง
เจาะลึกเนื้อใน: ใครคือเจ้าแห่งการขาย (Real Sector) ตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนี้อาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการเช่าและการบริการ ถ้าอยากรู้ว่าใครขายเก่งจริง ใครครองใจผู้บริโภคที่ต้องการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยจริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อเปลี่ยนเลนส์มองผ่านมุมนี้ ภาพของผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที
เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงในด้านนี้ ด้วยการกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 กลยุทธ์การกระจายสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูง (Condo & Housing) ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ทาวน์โฮมราคาจับต้องได้ไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับบน ทำให้เอพีสามารถดึงดูดเม็ดเงินจากกระเป๋าลูกค้าได้มากที่สุด แม้ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง
ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในด้านยอดขายที่ 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ยืนหยัดในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท ความน่าสนใจอยู่ที่ เอสซี แอสเสท ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งเป็นผลจากการโฟกัสตลาด บ้านหรู และแบรนด์ที่แข็งแกร่งในเรื่องบริการหลังการขาย
แต่ในเหรียญอีกด้าน หนึ่งในเรื่องที่น่ากังวลคือรายได้จากการขายของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ลดลงถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท รวมถึง ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายหายไปกว่า -78% ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ว่า การพึ่งพาตลาดเฉพาะกลุ่ม หรือการขาดช่วงของการเปิดโครงการใหม่ (New Launch) ในจังหวะที่เหมาะสม อาจส่งผลกระทบที่รุนแรงกว่าที่คิด
ม้ามืดที่ไม่อาจมองข้าม: การรุกคืบของกลุ่มรีเทล
ท่ามกลางยักษ์ใหญ่หน้าเดิม อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่สะเทือนวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า วันนี้ CPN ได้แปลงโฉมเป็นดีเวลลอปเปอร์เต็มตัว
รายได้จากการขายของเซ็นทรัลพัฒนาในปีดังกล่าวพุ่งแตะ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้า กลายเป็นจุดขายที่ทรงพลังและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวและเป็นตัวแปรสำคัญที่บริษัทอสังหาฯ ดั้งเดิมต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการบริหารจัดการ
คำโบราณว่าไว้ “ขายดีจนเจ๊ง” มีอยู่จริงในโลกธุรกิจ แต่สำหรับบริษัทที่แข็งแกร่ง “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือการบริหารจัดการต้นทุนและการเงิน ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แต่ในความมืดมน ยังมีแสงสว่างจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่พี่ใหญ่แห่งวงการยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดกำไรสุทธิไปสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จคือการมี “Recurring Income” และความฉลาดในการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงที่เหนือกว่าในเกมการเงิน
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างยอดเยี่ยม ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และ แสนสิริ ที่ไล่บี้กันมาในระดับ 6,000 และ 5,800 ล้านบาท ตามลำดับ โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรโตกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการทำกำไรที่ดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตา
เจาะลึกปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2567-2569
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น เราสามารถถอดรหัสแนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวได้ดังนี้:
การคัดกรองด้วยมาตรการทางการเงิน: สถาบันการเงินจะยังคงเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูง ผู้ประกอบการจะหันไปจับตลาดกลาง-บน มากขึ้น
สงครามราคาและโปรโมชั่น: เพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) เราจะเห็นสงครามราคาและการอัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” ออกมาอย่างต่อเนื่อง เป็นโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมในการซื้อ
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): บริษัทที่พึ่งพาเพียงรายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียวจะอยู่ยากขึ้น โมเดลธุรกิจจะเปลี่ยนไปสู่การหารายได้จากบริการ โรงแรม หรือคลังสินค้า (Industrial Estate) เช่นเดียวกับที่ ออริจิ้น หรือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ กำลังทำ
ทำเลคือหัวใจ (Location is King): การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ จะต้องเลือกเฟ้นทำเลอย่างละเอียด กรุงเทพฯ ชั้นใน และแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เปิดใช้บริการแล้ว จะยังคงเป็น Safe Zone ที่มูลค่าทรัพย์สินไม่ลดลง
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง หรือการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า นี่คือจังหวะเวลาที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบทศวรรษ แต่ “ความรู้” คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง: อย่าดูแค่ราคาหน้าป้าย ให้ดูความมั่นคงของโครงการ บริการหลังการขาย และนิติบุคคล โครงการจาก Top 10 Developer มีความเสี่ยงในการทิ้งงานน้อยกว่า และมักมีพันธมิตรธนาคารที่ช่วยเรื่อง กู้ซื้อบ้าน ได้ง่ายกว่า
สำหรับนักลงทุน: มองหาทรัพย์ในทำเลที่มี Real Demand จริงๆ หลีกเลี่ยงทำเลที่ Supply ล้นตลาด การ ลงทุนคอนโด ใกล้มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ ยังคงให้ผลตอบแทน (Yield) ที่น่าพอใจ แต่ต้องเลือกโครงการที่มีการบริหารจัดการส่วนกลางที่ดี
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของตลาดโดยรวม แต่สำหรับผู้ชนะ มันคือปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ เอพีครองแชมป์ยอดขาย, แสนสิริครองแชมป์รายได้, และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ครองแชมป์กำไร ไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีเพียงการปรับตัวและความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคเท่านั้นที่ยังคงทนทานต่อทุกวิกฤต
การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ไทย กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ความยั่งยืนและนวัตกรรมจะมีบทบาทสำคัญกว่าแค่การสร้างตึกขาย ตัวเลขผลประกอบการเหล่านี้เป็นเพียงกระจกสะท้อนอดีต เพื่อให้เรามองเห็นอนาคตได้ชัดเจนขึ้น
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาฯ? หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนที่แม่นยำเพื่อสร้างความมั่งคั่งระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูลโครงการคุณภาพและวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงกว่าเดิม.
