ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกงบการเงินและบทเรียนจาก “ปีแห่งการปรับฐาน” สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 เปรียบเสมือน “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยครับ มันไม่ใช่แค่วิกฤต แต่มันคือการคัดกรองตามธรรมชาติว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลังยืนอยู่บนปากเหว
หลายท่านอาจจะจำได้ว่า เราเคยคาดหวังแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 ที่ดูเหมือนเครื่องยนต์กำลังจะติด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ด้วยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ฉุดรั้งกำลังซื้ออย่างหนักหน่วง ลากยาวมาจนถึงปัจจุบันที่เทรนด์ปี 2026 เริ่มให้ความสำคัญกับความยั่งยืนทางการเงินมากกว่าแค่ตัวเลขยอดขายหวือหวา
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากข้อมูลจริงปี 2566 เพื่อถอดรหัสว่า ภายใต้ตัวเลขเหล่านั้น ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และเราในฐานะนักลงทุนหรือผู้บริโภค จะเรียนรู้อะไรได้บ้างเพื่อเตรียมรับมือกับอนาคต
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบของทุกสิ่ง
หากเรากวาดสายตาดูภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มบริษัทมหาชนทั้ง 41 แห่ง เราจะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้ลดลงไป -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ครับ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เติบโตแบบทั่วถึงอีกต่อไป (K-Shaped Recovery) ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้เท่านั้นที่จะกินรวบ ส่วนปลาที่ว่ายน้ำช้ากำลังขาดออกซิเจน
กลุ่มที่เจ็บหนักระดับ “Critical” คือกลุ่มที่รายได้หายไปเกิน 20% อย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับกลางล่าง, อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบไปเกือบ -28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่เรามองว่ามั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า การพึ่งพาเพียงแค่ชื่อเสียงเก่าๆ หรือ Product เดิมๆ ไม่เพียงพออีกแล้วสำหรับการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไว และสถาบันการเงินเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย แบบสุดๆ
Top 10 รายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ และการเฉือนชนะที่เจ็บแสบ
ในสมรภูมิปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นที่สุดครั้งหนึ่ง เมื่อแชมป์เก่าและผู้ท้าชิงผลัดกันรุกรับอย่างดุเดือด
อันดับ 1: แสนสิริ (SANSIRI)
ขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ นี่คือ Case Study ของการบริหารแบรนด์และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องรอปวดหัวกับการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand)
ตามมาแบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน! เอพีฯ ยังคงความแข็งแกร่งในพอร์ตแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์คนเมือง แต่ต้องยอมรับว่าปีนี้เข้าป้ายเป็นที่ 2 อย่างน่าเสียดาย
อันดับ 3: ศุภาลัย (SUPALAI)
พี่ใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่า มาด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ฐานรากที่มั่นคงและการกระจายพอร์ตไปต่างจังหวัด ช่วยพยุงสถานการณ์ไว้ได้ดี
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน:
อันดับ 4: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
อันดับ 5: พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อันดับ 6: เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) – แบรนด์นี้แข็งแกร่งมากในตลาดบ้านหรู
อันดับ 7: ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
อันดับ 8: เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท) – กลุ่มทุนใหญ่ที่เริ่มรุกหนัก
อันดับ 9: ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) – เจ้าแห่งการ JV และคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้
อันดับ 10: สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งจริง?
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ผมมักบอกเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากการขายที่ดิน หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามาปะปน ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการและการขาย บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม จริงๆ ต้องดูที่ “Revenue from Sales” ครับ
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพเปลี่ยนทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชานักขายตัวจริง
กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้อย่างสวยงาม แม้ภาพรวมตลาดจะซบเซา แต่สินค้าของเอพีฯ ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด Mass และ Mid-End อย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าตกใจคือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ประสบปัญหายอดขายตกต่ำ มีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ยกตัวอย่างเช่น:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายหายไป -78% (อาจเพราะเป็นช่วงรอยต่อของการโอนโครงการใหญ่)
แอล.พี.เอ็น.: หายไปเกือบ -40% สะท้อนวิกฤตคอนโดระดับล่าง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38% ซึ่งถือว่าหนักหนาสำหรับเบอร์ต้นๆ ของวงการ
แต่ในวิกฤตย่อมมีดาวรุ่งพุ่งแรง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือม้ามืดที่ต้องจับตามองครับ หลังจากปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้ามาพักใหญ่ ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว รายได้จากการขายพุ่งทะยาน 103% แตะ 5,835 ล้านบาท! นี่คือโมเดล Mixed-use ที่ทรงพลังและเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 อย่างไม่ต้องสงสัย
กำไรสุทธิ (Net Profit): บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่า “ใครรวยจริง”
ยอดขายคือความภูมิใจ (Vanity) แต่กำไรคือความจริง (Sanity) ครับ
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ “ขาดทุน” บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิดยังไม่ฟื้น แต่ในกลุ่มผู้ชนะ เกมนี้มีพลิกล็อก
อันดับ 1 ตลอดกาล: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses)
จำได้ไหมครับที่ผมบอกว่ารายได้ขายเขาลดลง? แต่เชื่อหรือไม่ว่า กำไรสุทธิเขายืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท! นี่คือความเก๋าเกมทางการเงิน (Financial Engineering) เพราะกำไรส่วนใหญ่ราว 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ นี่คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น ทำให้มีเงินสดหมุนเวียนและรักษาอัตรากำไรไว้ได้ แม้ธุรกิจหลักจะชะลอตัว
อันดับ 2: ศุภาลัย
ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 6,054 ล้านบาท ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด ความสามารถในการคุม Cost ของศุภาลัยยังคงเป็นตำนานที่ยากจะเลียนแบบ
อันดับ 4: แสนสิริ
ปีนี้ฟอร์มสดมาก กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตกระโดดถึง 42% สะท้อนว่ากลยุทธ์เจาะตลาดบนทำให้อัตรากำไร (Margin) ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางและการปรับตัวสู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 สู่ปัจจุบัน เราเห็นเทรนด์อะไรบ้างใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์? และหากคุณคิดจะซื้อบ้านหรือลงทุน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
High-End คือทางรอด: ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะมุ่งเน้นตลาดบนมากขึ้น เพราะกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาหนี้ครัวเรือน การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผ่านง่ายกว่า
Pet-Friendly & Wellness: ออริจิ้นฯ พิสูจน์แล้วว่า คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่เป็น Standard ใหม่ รวมถึงบ้านที่มีนวัตกรรมเพื่อสุขภาพ จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ
Mixed-Use Synergy: โมเดลแบบเซ็นทรัลพัฒนา ที่บ้านอยู่ติดห้าง หรือสำนักงาน จะเป็นทำเลทองที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ ใครที่มองหา การลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่า ควรโฟกัสทำเลเหล่านี้
Green & Sustainability: ปี 2026 ธนาคารจะเริ่มปล่อยสินเชื่อ Green Loan ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านประหยัดพลังงานมากขึ้น บริษัทอย่าง SC Asset หรือ Sansiri ที่เริ่มทำเรื่องนี้ก่อน จะได้เปรียบ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาบ้านในปีนี้ อย่าลืมวางแผนการเงินให้ดีครับ ตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน ในทำเลที่คุณสนใจ และเปรียบเทียบดอกเบี้ย รีไฟแนนซ์บ้าน หรือโปรโมชั่นสินเชื่อจากหลายๆ ธนาคาร เพราะส่วนต่างเพียง 0.5% ก็ส่งผลต่อเงินในกระเป๋าคุณมหาศาลในระยะยาว
และสำหรับใครที่สนใจ กู้ซื้อบ้าน ในช่วงนี้ ต้องมั่นใจว่าเครดิตสกอริ่งของคุณดีเยี่ยม เพราะธนาคารยังคงเข้มงวด หรือหากมองหาความคุ้มครอง อย่าลืมดูเรื่อง ประกันภัยบ้าน ที่ครอบคลุมภัยพิบัติด้วย เพราะสภาพอากาศโลกเปลี่ยนไปมาก
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
คำตอบไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียวครับ…
ถ้าคุณมองหา “ความมั่งคั่ง” แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือผู้ชนะด้วยกลยุทธ์บริหารพอร์ตโฟลิโอ
ถ้าคุณมองหา “การเติบโตของแบรนด์” แสนสิริ คือผู้ชนะในใจผู้บริโภคระดับบน
ถ้าคุณมองหา “ความเป็นเจ้าตลาด” เอพี ไทยแลนด์ คือผู้ชนะที่ครองใจคนส่วนใหญ่
แต่ผู้ชนะที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ คือบริษัทที่ “ปรับตัวไว รักษากระแสเงินสด และเข้าใจ Customer Insight” ครับ
ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม โอกาสยังมีอยู่เสมอสำหรับคนที่มองเห็น ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนหรือคนที่กำลังสร้างครอบครัว การมีข้อมูลที่ “ลึก” และ “จริง” คืออาวุธที่ดีที่สุด
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเกมอสังหาฯ ในยุค 2026? หากคุณต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อ หรือวิเคราะห์ทำเลทองสำหรับการลงทุน อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อก้าวที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้ครับ!
