เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่เทรนด์อนาคต 2026 ใครคือผู้รอดตัวจริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าวัฏจักรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ เปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่คาดเดาทิศทางได้ยากที่สุดครั้งหนึ่ง หากย้อนกลับไปมองภาพรวมที่เกิดขึ้น หลายคนอาจตั้งความหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Turnaround” หรือการฟื้นตัวครั้งใหญ่ โดยได้รับแรงส่ง (Momentum) มาจากปี 2565 ที่ดูเหมือนเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจกำลังจะสตาร์ทติด
แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามาสกัดดาวรุ่ง ไม่ว่าจะเป็นภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ทำให้กราฟความเชื่อมั่นดิ่งลงเหว แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลกระทบต่อเนื่องลากยาวมาจนถึงปีปัจจุบัน และดูเหมือนว่าเมฆหมอกนี้จะยังไม่จางหายไปง่ายๆ
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบเจาะลึกถึงไส้ใน ไม่ใช่แค่ดูตัวเลขผิวเผิน แต่เราจะวิเคราะห์ให้เห็นว่าใครคือ “ของจริง” ที่ปรับตัวได้ทันยุคสมัย และใครที่กำลังตกที่นั่งลำบาก พร้อมฉายภาพเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026 ที่กำลังจะมาถึง เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสะดุด แต่ยังมีผู้ท้าชิงบัลลังก์
จากการรวบรวมข้อมูล Big Data ของ Property Mentor ที่ได้วิเคราะห์บริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าผมพาคุณไปส่องดูรายละเอียดรายบริษัท คุณจะเห็น “รอยร้าว” ที่ซ่อนอยู่
ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับการคัดสรรตามธรรมชาติ (Natural Selection) ครั้งใหญ่
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 หรือประมาณ -28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวในกลุ่มเป้าหมาย
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะดูแข็งแกร่งแต่ก็ติดลบเล็กน้อย และ ศุภาลัย ที่รายได้ลดลง 10% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานทุนหนาและแบรนด์แข็งแกร่ง ก็ยังเหนื่อยหอบในสมรภูมินี้
ทำเนียบแชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวของ Top 5
แสนสิริ (SANSIRI): ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 อย่างสง่างาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งเริ่มผลิดอกออกผลอย่างชัดเจน
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะทรงตัว แต่ศักยภาพในการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอยังคงยอดเยี่ยม
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนหยัดในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายความเสี่ยงไปในตลาดภูธร
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): แม้รายได้จะลดลง แต่ยังครองอันดับ 4 ด้วยมูลค่า 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดฝีมือที่แท้จริง
ในวงการนักวิเคราะห์ เรามักจะไม่ดูแค่รายได้รวม (Total Revenue) เพราะอาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามาปะปน แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งเป็น Core Business
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะส่วนนี้ ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท ทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือกระจกสะท้อนภาวะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงว่า “ของขายยากขึ้น” ลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น และปัญหากู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) จากสถาบันการเงินที่เข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน ก็เป็นปัจจัยลบสำคัญ
ใครคือ “นักขายมือทอง” ในสภาวะวิกฤต?
อันดับ 1 ในเวทีนี้เปลี่ยนมือมาเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่โชว์ฟอร์มโหด กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี แต่ต้องชื่นชมแสนสิริที่เป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่ยอดขายโตขึ้น 7%
ในขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็เป็นม้ามืดที่น่ากลัว ด้วยการเติบโตถึง 13% กวาดรายได้ขายไป 23,370 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ได้สำเร็จ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าบ้านหรูระดับบนยังมีกำลังซื้อ และ SC Asset จับจุดนี้ได้แม่นยำมาก
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่เมื่อกระโดดลงมาเล่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย (Residential) อย่างเต็มตัว ก็ทำผลงานระเบิดเถิดเทิง โตขึ้นถึง 103% กวาดเงินไป 5,835 ล้านบาท เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า Ecosystem ของกลุ่มเซ็นทรัลที่ผสานระหว่างศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย (Mixed-use) เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
“ยอดขายคือภาพมายา กำไรคือของจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด และยังหาก้นหลุมไม่เจอ
แต่ในวิกฤต ย่อมมีเศรษฐีใหม่เกิดขึ้นเสมอ มาดู Top 3 ด้านกำไรกันครับ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่งด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ช้าก่อน! ตัวเลขนี้มี “ตัวช่วย” พิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) ฟันกำไรเนื้อๆ ไป 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออก แชมป์อาจเปลี่ยนมือ
ศุภาลัย: ทำกำไรจากการดำเนินงานจริงได้สูงถึง 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ที่ 6,054 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น (Cost Efficiency) และการปรับพอร์ตไปจับตลาดที่มีกำไรส่วนต่าง (Margin) สูง
ทิศทางอนาคต: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569 และการปรับตัวสู่ยุค 2026
จากบทเรียนปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2026 ผมมองเห็นเทรนด์การเปลี่ยนแปลงที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องรู้ หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว สักหลัง หรือเล็ง คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่า นี่คือสิ่งที่คุณต้องพิจารณา:
“Green Living” ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ภายในปี 2026 มาตรฐานอาคารเขียวและการประหยัดพลังงานจะกลายเป็น “ไฟลท์บังคับ” โครงการที่ไม่มี Solar Roof, จุดชาร์จ EV (EV Charger), หรือระบบระบายอากาศประหยัดพลังงาน จะถูกเมินจากผู้ซื้อรุ่นใหม่ และอาจมีผลต่อการขอ สินเชื่อบ้าน หรือการ รีไฟแนนซ์ ในอนาคตที่ธนาคารจะให้ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านรักษ์โลก (Green Loan)
บ้านอัจฉริยะ (Smart Home) ที่ดูแลสุขภาพ (Wellness)
เทรนด์สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ในไทยกำลังรุนแรงขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเปลี่ยนจากการขายแค่ “ที่อยู่” เป็นการขาย “คุณภาพชีวิต” บ้านยุคใหม่ต้องมีระบบ Sensor ตรวจจับการล้ม, พื้นลดแรงกระแทก, และระบบฟอกอากาศระดับโรงพยาบาล
ทำเลเปลี่ยนทิศ: กรุงเทพฯ ชั้นใน vs ชานเมืองที่เชื่อมต่อด้วยรถไฟฟ้า
ราคาที่ดินในเมืองที่พุ่งสูงจะบีบให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แนวราบขยายตัวออกสู่ชานเมืองมากขึ้น แต่ต้องเป็นชานเมืองที่รถไฟฟ้าเข้าถึง (TOD – Transit Oriented Development) การเลือกซื้อคอนโดในทำเลศักยภาพ หรือบ้านชานเมืองที่เดินทางสะดวก จะเป็นกุญแจสำคัญในการเก็งกำไรระยะยาว
ดอกเบี้ยและการเงิน: ความรู้คืออำนาจ
ในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงมีความผันผวน การมีความรู้เรื่องการเงิน (Financial Literacy) สำคัญมาก การเลือกจังหวะ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือการวางแผนภาษีที่ดิน จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลักแสน ผู้บริโภคยุคใหม่ต้องฉลาดเลือก ไม่ใช่แค่เลือกบ้าน แต่ต้องเลือกแพ็กเกจสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด
บทสรุป: ถึงเวลาวางแผนอนาคตของคุณ
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายบริษัท แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาแห่งการเรียนรู้และคัดกรอง ตัวเลขไม่เคยโกหก มันบอกเราว่าใครคือตัวจริงที่น่าเชื่อถือในการฝากอนาคตไว้ด้วย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การซื้ออิฐและปูน แต่คือการลงทุนก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ หรือต้องการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า อย่าดูแค่ภาพโฆษณาที่สวยหรู แต่จงดูที่ “ผลงาน” และ “ความมั่นคง” ของผู้พัฒนาโครงการ ประกอบกับทำเลและเทรนด์อนาคตที่ผมได้กล่าวไป
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ! ศึกษาข้อมูลเชิงลึก เปรียบเทียบโครงการ และวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ ไม่ว่าคุณจะมองหาบ้านหลังแรก หรือสินทรัพย์เพื่อการลงทุน การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้ จะเป็นรากฐานความมั่งคั่งของคุณในปี 2026 และตลอดไป
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึก หรือข้อมูลโครงการระดับ Top Tier ที่คัดสรรมาแล้วว่าคุ้มค่าที่สุด คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกในตอนต่อไป ที่จะพาคุณไปดูว่า “ทำเลไหน คือเหมืองทองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ” ห้ามพลาดครับ!
