เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสบทเรียน “ผู้ชนะ” ในวิกฤต และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทย เราเห็นความคาดหวังที่พังทลาย เราเห็นยักษ์ใหญ่ที่สะดุดขาตัวเอง และเราเห็นม้ามืดที่วิ่งแซงโค้งสุดท้ายได้อย่างน่าเหลือเชื่อ
บทความนี้ผมไม่ได้จะมาแค่นั่งไล่ตัวเลขสถิติให้คุณฟัง แต่ผมจะ “X-Ray” โครงสร้างของตลาด ผ่านข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียน เพื่อให้คุณเห็นภาพที่แท้จริงว่า ใครคือของจริง และทิศทางลมของ การลงทุนอสังหา ในปี 2026 นี้ กำลังพัดไปทางไหน หากคุณคือนักลงทุน ผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม หรือแม้แต่คนในแวดวงธุรกิจ นี่คือบทวิเคราะห์ที่คุณต้องอ่าน
ภาพลวงตาของ Momentum: เมื่อตลาดไม่เป็นดั่งใจ
ย้อนกลับไปมองรากฐานของสถานการณ์ปัจจุบัน ปี 2566 ถูกวางหมากไว้ว่าเป็นปีแห่งการ “Take Off” ต่อเนื่องจากปี 2565 ที่สัญญาณบวกเริ่มกลับมา แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยภาวะ “Stagflation” อ่อนๆ ในภาคอสังหาฯ ตลาดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวผ่านไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็น High Season จนกระทั่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงโครงสร้างตลาดในปัจจุบัน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ต่อ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจ: รายได้รวมทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% และที่น่ากังวลกว่านั้นคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ติดลบ”
นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของเศรษฐกิจมหภาค แต่เป็นเรื่องของ “ความสามารถในการปรับตัว” แบรนด์ใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับการติดลบระดับ 20-28% ซึ่งในมุมมองของนักวิเคราะห์อย่างผม นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า Business Model แบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
สงครามรายได้: เมื่อ “แสนสิริ” เฉือน “เอพี” แบบหายใจรดต้นคอ
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การชิงเบอร์หนึ่งไม่ใช่แค่เรื่องของศักดิ์ศรี แต่หมายถึงความเชื่อมั่นของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้น ปี 2566 เราได้เห็นดราม่าที่น่าตื่นเต้นที่สุด เมื่อ แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของตารางผู้นำรายได้รวมมีการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์อย่างมีนัยสำคัญ:
แสนสิริ: ใช้กลยุทธ์ Speed to Market และแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งจับกลุ่มคนรุ่นใหม่
เอพี (ไทยแลนด์): ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย
ศุภาลัย: เน้นการเติบโตแบบ Conservative แต่ยั่งยืน (31,818 ล้านบาท)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: พี่ใหญ่ที่รายได้รวมลดลง -18% แต่มีไพ่ลับซ่อนอยู่ (ซึ่งผมจะวิเคราะห์ในส่วนกำไรสุทธิ)
การที่บริษัทระดับ Top 5 อย่าง ศุภาลัย, พฤกษา และ ออริจิ้น มีรายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงในยุค ดอกเบี้ยขาขึ้น และ หนี้ครัวเรือน สูงอีกต่อไป
เจาะลึก “Core Business”: ใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริง?
ในฐานะ Expert ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือรายได้พิเศษอื่นๆ ถ้าอยากรู้ว่าใครเก่งจริงในสนาม ขายบ้าน และ ขายคอนโด ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อเรา Filter ข้อมูลเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของตลาดเปลี่ยนไปทันที!
มูลค่าตลาดรวมจากการขายหายไปถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือสิ่งที่ยืนยันว่า Demand หรือกำลังซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง
ผู้ชนะในสังเวียนยอดขาย:
ที่นี่คือเวทีของ เอพี (ไทยแลนด์) อย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ สิ่งที่เอพีทำได้ดีเสมอมาคือการกระจาย Portfolio สินค้า ทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ครอบคลุมทุก Segment ทำให้เมื่อตลาดคอนโดชะลอตัว หรือตลาดบ้านระดับล่างซึม ก็ยังมีสินค้ากลุ่มอื่นมาพยุง
ในขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าใจหายสำหรับแฟนคลับแบรนด์นี้ แต่นั่นอาจเป็นความตั้งใจในการปรับพอร์ตโฟลิโอเพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาการขายขาดเพียงอย่างเดียว
ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ถ้าถามผมว่าใครคือ Rising Star ที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้ ผมยกให้ CPN การเติบโต 103% ในรายได้จากการขาย (5,835 ล้านบาท) ไม่ใช่เรื่องฟลุ๊ค แต่เกิดจาก Ecosystem ของกลุ่มเซ็นทรัล ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า นี่คือเทรนด์ Mixed-use ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop service และจะเป็นโมเดลหลักในการพัฒนาเมืองในปี 2026 เป็นต้นไป
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครทำเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
วลีเด็ดในวงการธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ท้ายที่สุดแล้ว ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนสนใจแค่ว่าเหลือเงินสุทธิเท่าไหร่
ในปีที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก๋าเกมระดับอาจารย์ แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับทำกำไรสุทธิสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท!
เคล็ดลับความสำเร็จของ LH: มันคือศิลปะแห่งการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) กำไรส่วนใหญ่ในปีนั้นมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการมี Recurring Income และสินทรัพย์สะสมที่สามารถแปรเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ในยามวิกฤต เป็นกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาฯ รุ่นใหม่ต้องศึกษา
ในขณะที่ แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรเติบโต 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ดีขึ้น และการระบายสต็อกสินค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2026: ปรับตัวอย่างไรในยุค New Era
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมาถึงปัจจุบันและอนาคตปี 2026 ผมขอสรุป Key Trends ที่จะขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่อไปนี้:
Niche Market is King: การทำโครงการแบบ Mass Market หว่านแหอาจไม่คุ้มทุนอีกต่อไป เราจะเห็นการเจาะกลุ่มเฉพาะมากขึ้น เช่น
Pet Family: คอนโดและหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ พร้อมส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง ไม่ใช่แค่เทรนด์แต่เป็น Standard ใหม่
Wellness Residence: บ้านสำหรับผู้สูงอายุ หรือคนรักสุขภาพ รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society) อย่างเต็มรูปแบบ
Work-from-Home Ready: ฟังก์ชันบ้านที่รองรับการทำงานแบบ Hybrid ยังคงจำเป็น
Green & Sustainability (ESG): ผู้บริโภคยุค 2026 ไม่ได้ดูแค่ดีไซน์ แต่ดูค่าไฟด้วย! บ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof พร้อมจุดชาร์จ EV จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ กู้ซื้อบ้าน ธนาคารเองก็จะปล่อยสินเชื่อ Green Loan ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อ
Location Redefined: ทำเลทองอาจไม่ใช่แค่สุขุมวิทหรือสีลม แต่คือทำเลที่เข้าถึงระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่เปิดครบวงจรแล้ว) และทำเลชานเมืองที่มี Community Mall ครบครัน ราคาที่ดินในเมืองที่สูงลิ่วจะบีบให้ Developer ขยายตัวออกสู่ปริมณฑลมากขึ้น
High-Yield Investment: สำหรับนักลงทุน การมองหา คอนโดปล่อยเช่า ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยหรือนิคมอุตสาหกรรม ยังคงให้ผลตอบแทน (Yield) ที่น่าสนใจกว่าการเก็งกำไรใบจองซึ่งตายไปแล้วจากตลาด
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง”
ตัวเลขผลประกอบการที่เราเห็น ไม่ใช่แค่สถิติทางบัญชี แต่มันคือกระจกสะท้อนความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ สำหรับผู้ซื้อบ้าน นี่คือช่วงเวลาที่ดีในการคัดเลือกแบรนด์ที่มีเสถียรภาพทางการเงิน เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยคือการผูกพันระยะยาว คุณคงไม่อยากซื้อบ้านจากบริษัทที่เสี่ยงจะทิ้งโครงการกลางคัน หรือไม่มีงบดูแลบริการหลังการขาย
สำหรับปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยจะยังคงเติบโต แต่จะเป็นการเติบโตในรูปแบบ K-Shape คือคนเก่งจะยิ่งรวย คนปรับตัวไม่ได้จะล้มหายตายจาก การเลือก ทำเล ที่ใช่ ในราคาที่สมเหตุสมผล และการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้บริโภค
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจล่าสุด อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณพลาดโอกาสทอง
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาโครงการที่ตอบโจทย์ชีวิตคุณได้แล้ววันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว
