ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากอดีตสู่ทิศทางตลาดปี 2569 ใครคือผู้รอดในสมรภูมิเดือด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “บททดสอบที่โหดหิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการในประเทศไทย หากเรามองย้อนกลับไป ข้อมูลผลประกอบการไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขในบัญชี แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ที่จะบอกเราว่า ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และอนาคตข้างหน้าจะเป็นอย่างไร
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงไส้ในของงบการเงินบริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง วิเคราะห์เบื้องหลังความสำเร็จและความล้มเหลว พร้อมทั้งสอดแทรกมุมมองการลงทุน เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวน์โฮม ได้อย่างทะลุปรุโปร่งที่สุด
ภาพรวมวิกฤตและความหวัง: เมื่อลมใต้ปีกไม่ได้พัดแรงอย่างที่คิด
ย้อนกลับไปมองภาพรวม ตลาดคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะผลักดันให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้น (Take off) ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แม้แต่ในช่วง High Season ไตรมาสสุดท้ายของปี ตัวเลขก็ยังไม่กระเตื้องเท่าที่ควร ส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปัจจุบัน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทุกบริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่า “น้ำลดตอผุด” บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแกร่ง หรือปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เริ่มส่งสัญญาณอันตรายออกมาให้เห็น ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่รายได้ติดลบในระดับ 20-30%
เจาะลึกสมรภูมิรายได้: การช่วงชิงบัลลังก์เจ้าตลาด
ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดกันที่ “รายได้รวม” คือการดูขนาดและความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงตำแหน่งแชมป์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
แสนสิริ (SANSIRI) ผงาดขึ้นครองแชมป์อันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ที่ 38,399 ล้านบาท ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ได้ดี
ในขณะที่ ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานอันดับ 3 ไว้อย่างเหนียวแน่นที่ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้าไปสู่ตลาดต่างจังหวัด ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้เป็นอย่างดี
ส่วน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ แม้จะหล่นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และมีตัวเลขรายได้รวมติดลบถึง -18% แต่ต้องเข้าใจบริบทว่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีโมเดลธุรกิจที่แตกต่าง คือเน้นรายได้จากค่าเช่าและการลงทุน (Recurring Income) ควบคู่ไปกับการขายที่อยู่อาศัย ทำให้ตัวเลขรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียวอาจดูดร็อปลงไปบ้าง
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) สะท้อนดีมานด์ที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue) เป็นหลัก มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือตัวชี้วัดว่าโปรดักต์ของบริษัทนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือ ทาวน์โฮม ยังเป็นที่ต้องการของตลาดอยู่หรือไม่
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่า “กำลังซื้อในระบบหายไป” อย่างมีนัยสำคัญ
เอพี ไทยแลนด์ (AP) คือราชันย์ในด้านนี้อย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงครองใจผู้บริโภคในกลุ่ม Mass Market และระดับกลาง-บน ได้อย่างเหนียวแน่น จุดเด่นของ AP คือการออกแบบพื้นที่ใช้สอย (Space Utilization) ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง
ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท จากการที่ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้กระโดดลงมาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยใช้จุดแข็งเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) ซึ่งเป็นเทรนด์ที่มาแรงมากในปี 2567-2569 นี้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารท่ามกลางวิกฤตต้นทุน
รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง คำกล่าวนี้ใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและราคาวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น การรักษาอัตรากำไร (Net Profit Margin) คือความท้าทายสูงสุด
ปีที่ผ่านมา ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% แต่ผู้ที่ยืนหนึ่งในเรื่องความมั่งคั่งยังคงเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรมในสหรัฐอเมริกาเข้ากองทุน ซึ่งทำกำไรพิเศษเข้ากระเป๋าไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงที่เหนือกว่าของรุ่นเก๋าที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขายเพียงอย่างเดียว
ส่วน แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์ “Speed to Market” และการบริหารจัดการสต็อกสินค้า (Inventory) ทำได้ดีเยี่ยม ในขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้กำไรจะลดลง แต่การแตกไลน์ธุรกิจไปยังธุรกิจโรงแรม สุขภาพ และบริการ (Wellness & Service) ก็เป็นรากฐานสำคัญที่จะสร้างการเติบโตในระยะยาว
เทรนด์และกลยุทธ์การปรับตัว: มองข้ามช็อตสู่ปี 2569
จากข้อมูลดังกล่าว เราสามารถถอดบทเรียนและคาดการณ์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยได้ในหลายมิติ หากคุณกำลังมองหาบ้าน หรือคิดจะลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Era):
หมดยุคที่ผู้พัฒนาจะเปิดโครงการหว่านแหในทุกทำเล ตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างยังคงน่าเป็นห่วงจากภาวะ Oversupply และกลุ่มลูกค้าที่มีปัญหาหนี้เสีย (NPLs) สูง การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้น ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยกู้ หรือแม้แต่การทำเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน ก็จะมีเงื่อนไขซับซ้อนขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหันไปโฟกัสตลาดระดับกลาง-บน และตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
สงครามทำเลและราคาที่ดิน (Prime Location War):
ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ชั้นในและแนวรถไฟฟ้ายังคงพุ่งสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนโครงการใหม่สูงขึ้นตามไปด้วย ผู้บริโภคจะเริ่มเห็นคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold (เช่าระยะยาว) มากขึ้นในทำเล Prime Area เนื่องจากราคาที่ดินแพงจนไม่สามารถทำโครงการ Freehold ในราคาที่จับต้องได้
บ้านประหยัดพลังงานและเทคโนโลยี (Green & Smart Living):
เทรนด์ปี 2569 ไม่ใช่แค่เรื่องดีไซน์ แต่คือเรื่อง “ความยั่งยืน” บ้านยุคใหม่ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof, EV Charger และระบบ Home Automation การแข่งขันจะวัดกันที่ใครช่วยลูกบ้านประหยัดค่าไฟและค่าส่วนกลางได้มากกว่ากัน ผู้พัฒนาอย่าง เอสซี แอสเสท และ แสนสิริ กำลังมุ่งเน้นในจุดนี้อย่างหนักเพื่อดึงดูดคนรุ่นใหม่ (Gen Z และ Millennials)
การกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจใหม่ (Diversification):
เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แปลงร่างเป็น Holding Company มากขึ้น ไม่ได้ทำแค่สร้างบ้านขาย แต่จะลงทุนในธุรกิจโรงพยาบาล โรงแรม คลังสินค้า หรือแม้แต่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ลดความผันผวนจากวัฏจักรเศรษฐกิจ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) ออกมาเพื่อดึงเงินสดกลับเข้าบริษัท ทำให้มีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ออกมามากมาย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และทาวน์โฮม
อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรพิจารณาเรื่องความมั่นคงของแบรนด์ (Developer Credibility) เป็นสำคัญ เพราะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ การซื้อบ้านจากบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งจะช่วยการันตีได้ว่า โครงการจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ ระบบสาธารณูปโภคจะได้รับการดูแล และบริการหลังการขายจะไม่ถูกทอดทิ้ง
ส่วนในมุมมองของการลงทุนหุ้นกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรโฟกัสไปที่บริษัทที่มี “High Dividend Yield” (ปันผลสูง) และมี “Recurring Income” (รายได้ประจำ) ที่ชัดเจน เพราะหุ้นกลุ่มนี้มักจะเป็นหลุมหลบภัยที่ดีในช่วงตลาดผันผวน หลีกเลี่ยงบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงเกินไป เพราะจะมีความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ตัวเลขผลประกอบการที่เราเห็นคือกระจกสะท้อนความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ แสนสิริ เอพี และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ความแข็งแกร่งของแบรนด์และการอ่านเกมที่ขาด คือกุญแจสู่ชัยชนะ
ในปี 2567 ต่อเนื่องไปถึง 2569 ภูมิทัศน์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ปลาเร็วกินปลาช้า ปลาใหญ่ที่อุ้ยอ้ายอาจเพลี่ยงพล้ำให้กับปลาเล็กที่คล่องตัวและมีนวัตกรรม สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์เจาะลึกแบบนี้ จะเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลเจาะลึกเพื่อหา “บ้านในฝัน” หรือ “สินทรัพย์ทำเงิน” อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไปในวันที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว เพราะเมื่อถึงเวลานั้น ราคาอาจจะพุ่งไปไกลจนคุณเอื้อมไม่ถึง
เริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาฯ ของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญพิเศษ หรือตรวจสอบราคากลางและทำเลศักยภาพล่าสุดได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]
