ผ่าวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: ถอดบทเรียนผู้ชนะและผู้แพ้ สู่ทิศทางการลงทุนและโอกาสใหม่ในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่วัดใจผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หากใครยังจำกันได้ เราเคยตั้งความหวังไว้ว่าปี 2565 จะเป็นจุด Take off แต่เมื่อผ่านพ้นปี 2566 จนเข้าสู่ปัจจุบัน กราฟกลับไม่ได้พุ่งทะยานอย่างที่คิด ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน กลายเป็นกำแพงสูงที่กั้นขวางการเติบโต
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขว่าใครขายดีหรือใครกำไรเยอะ แต่จะพาเจาะลึกไปถึง “ไส้ใน” ของกลยุทธ์ที่ทำให้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำบางรายรอดพ้นวิกฤตมาได้ ในขณะที่บางรายกลับบาดเจ็บสาหัส พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ยาวไปจนถึงปี 2026 เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา หุ้นอสังหา หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน—ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
บทสรุปปีแห่งความผันผวน: เมื่อ “ความหวัง” สวนทางกับ “ความจริง”
จากข้อมูล Data Insight ที่รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจและน่าสนใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณมองลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง นั่นหมายความว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่กำลังเผชิญปัญหา “กินบุญเก่า” และยังหา New S-Curve ไม่เจอ
แบรนด์ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ กลับต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบกว่า 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะกลุ่ม คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดหายและการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคาร
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: “แสนสิริ” vs “เอพี”
ในปีที่ผ่านมา การแข่งขันเพื่อแย่งชิงตำแหน่งเจ้าตลาดเป็นไปอย่างดุเดือด ระหว่างสองยักษ์ใหญ่อย่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) กลยุทธ์สำคัญคือการรุกตลาด บ้านหรู และลักซ์ชัวรี่คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า (Real Demand High End) การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริสามารถครองใจลูกค้าในกลุ่มนี้ได้อยู่หมัด
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะพ่ายแพ้ไปอย่างเฉียดฉิว แต่เอพียังคงเป็นแบรนด์ที่ทรงพลังในตลาด Mass Market และทาวน์โฮม ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการขยายครอบครัว
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดสมรรถภาพที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และดูเฉพาะ “ฝีมือในการขายของ” หรือรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ เราจะเห็นภาพที่ต่างออกไป ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง
ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขายถึง 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่า Product Strategy ของพวกเขา ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบ Space Utilization ในบ้านเดี่ยว หรือทำเลของ ทาวน์โฮม และ คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงตอบโจทย์ตลาดได้ดีที่สุด แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองคือ ศุภาลัย ซึ่งยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขายกว่า 3 หมื่นล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมและการกระจายพอร์ตสินค้าไปในหัวเมืองต่างจังหวัด ทำให้ลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางรายได้จากการขาย นี่เป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ดึงดูดใจ หรือปรับตัวช้ากว่าคู่แข่งในตลาด บ้านเดี่ยว ก็อาจเสียส่วนแบ่งการตลาดได้ง่ายๆ
ใครคือนักปั้นกำไรตัวจริง? (Profitability Analysis)
ในโลกการลงทุน “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity)
แม้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมียอดขายโครงการที่ลดลง แต่พวกเขากลับยืนหนึ่งในเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด (Recurring Income) และการทำกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ในทางกลับกัน หากมองที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย และ เอพี ถือว่าทำผลงานได้น่าประทับใจมาก โดยทำกำไรไปได้กว่า 6,000 ล้านบาททั้งคู่ สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุม Net Profit Margin ท่ามกลางภาวะต้นทุนก่อสร้างและดอกเบี้ยขาขึ้น
ส่วน แสนสิริ ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท พิสูจน์ว่ากลยุทธ์การจับตลาดบน (High-End Segment) ช่วยสร้าง Margin ที่หนาขึ้นและปลอดภัยกว่า
แนวโน้มและทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024 – 2026
จากฐานข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบัน และมองไปข้างหน้าถึงปี 2026 ผมวิเคราะห์เทรนด์ที่จะเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
การฟื้นตัวแบบ K-Shaped Recovery
ตลาดจะไม่ได้ดีขึ้นพร้อมกันทุกเซกเมนต์ กลุ่ม บ้านหรู และ คอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ (ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป) จะยังคงเติบโตได้ดี เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยหรือการปฏิเสธสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงซึมยาว การ กู้ซื้อบ้าน ของกลุ่มนี้จะยากขึ้น ผู้ประกอบการจะลดการเปิดตัวโครงการราคาประหยัดลง
Pet Humanization คือมาตรฐานใหม่
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่เป็น Mega Trend ของปี 2026 โครงการ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly Condo) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่จุดขายเสริม ผู้พัฒนาฯ ที่ไม่ปรับตัวรองรับเรื่องนี้จะเสียโอกาสในการขายกลุ่มคนรุ่นใหม่ไปอย่างมหาศาล
Green Living และ ESG เป็นเรื่องบังคับ
ธนาคารเริ่มออกผลิตภัณฑ์ สินเชื่อบ้าน Green Loan ที่ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านประหยัดพลังงาน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องหันมาใส่ใจเรื่อง Solar Roof, EV Charger และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพื่อดึงดูดลูกค้าและนักลงทุนสถาบัน
การลงทุนคอนโด: Yield vs Capital Gain
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาส ลงทุนคอนโด ยุคของการเก็งกำไรใบจองได้จบลงแล้ว ตลาดกำลังเปลี่ยนไปสู่การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว (Rental Yield) โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่าง สุขุมวิท, พระราม 9 และโซนใกล้มหาวิทยาลัย การเลือกโครงการต้องเน้นที่ Management และส่วนกลางที่ตอบโจทย์ผู้เช่าชาวต่างชาติและ Expat
อสังหาฯ มิกซ์ยูส (Mixed-use) ครองเมือง
เราจะเห็นโมเดลแบบ เซ็นทรัลพัฒนา มากขึ้น คือการพัฒนาที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน เพื่อสร้าง Ecosystem ของการใช้ชีวิตที่ครบวงจร ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการที่อยู่อาศัยในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ในช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง: ให้มองหาโครงการพร้อมอยู่ (Ready to move) เพราะผู้ประกอบการมักจะมีโปรโมชั่นระบายสต็อก ทั้งฟรีค่าโอน, ส่วนลดเงินสด หรือดอกเบี้ยพิเศษ แนะนำให้เปรียบเทียบ รีไฟแนนซ์บ้าน และโปรโมชั่นสินเชื่อจากหลายธนาคารเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุน: ให้ระมัดระวังหุ้นกลุ่มอสังหาฯ รายเล็กที่มีปัญหาสภาพคล่อง ควรเน้นลงทุนในหุ้น Big Cap ที่มี Recurring Income (รายได้ประจำจากค่าเช่า) หรือมีการกระจายความเสี่ยงที่ดี หากต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า ให้โฟกัสที่ ทำเลใกล้รถไฟฟ้า และต้องเป็นทำเลที่มี Real Demand จริงๆ ไม่ใช่ทำเลในอนาคตที่ยังมาไม่ถึง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการคัดสรรตามธรรมชาติ (Natural Selection) ผู้ที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจลูกค้า และบริหารการเงินได้แกร่งเท่านั้นที่จะเป็นผู้รอดชีวิตและเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2026
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการคำแนะนำเจาะลึกด้านการลงทุนที่เหมาะกับพอร์ตโฟลิโอของคุณ
อย่ารอให้ตลาดวาย! เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ หรือค้นหาดีลพิเศษเฉพาะคุณได้ที่นี่
