เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทสรุปผู้ชนะตัวจริงและกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตสู่ปี 2026
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยลบภายในประเทศที่รุมเร้ามาตลอดหลายปีที่ผ่านมา หากเรามองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับตรงๆ ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษว่า นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรอง” ผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาด Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน เมื่อตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว (Slowdown) ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่มาจนถึงปีปัจจุบัน
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร พร้อมคำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังมองหา การลงทุนอสังหา หรือวางแผน ซื้อบ้าน ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเราใช้แว่นขยายส่องดูไส้ใน จะพบสัญญาณอันตรายที่ซ่อนอยู่
ความน่ากังวลอยู่ที่ “สัดส่วนผู้รอดชีวิต” เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ แต่มันสะท้อนว่ากำลังซื้อในตลาดไม่ได้กระจายตัวทั่วถึงอีกต่อไป เกิดสภาวะ “รวยกระจุก จนกระจาย” ในกลุ่มผู้ประกอบการ
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง: หลายบริษัทต้องเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์
ยักษ์ใหญ่ก็สะเทือน: แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ตัวเลขรายได้รวมต่างกอดคอกันติดลบ
บัลลังก์แชมป์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ซบเซา แต่ “แสนสิริ” กลับสามารถสร้างปรากฏการณ์สวนกระแส ด้วยการทำรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริมาจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่ม Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า (High Net Worth Individuals) รวมถึงการทำ การตลาดออนไลน์ ที่แม่นยำ เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ได้ตรงจุด
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ
ถ้าจะวัดฝีมือกันจริงๆ ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องดูกันที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพียวๆ เพราะรายได้รวมอาจจะมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนมา (เช่น การขายที่ดิน หรือกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน)
เมื่อตัดปัจจัยอื่นออก ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที! มูลค่ารายได้จากการขายรวมของทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า “Real Demand” หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดกำลังหดตัวอย่างรุนแรง
ไรมอน แลนด์: รายได้ขายหายไปถึง -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง เหนื่อยหนักที่สุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับแบรนด์ระดับตำนาน
แต่ในวิกฤตย่อมมีฮีโร่: เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริคืนได้สำเร็จ โดยจุดแข็งของ AP คือพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ที่กระจายตัวครอบคลุมทุกทำเลและระดับราคา ตอบโจทย์คนหา บ้านจัดสรร ได้อย่างตรงจุด
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัวและทำผลงานได้อย่างก้าวกระโดดด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ Mixed-use ที่ผนวกที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้ายังคงเป็น “Winning Formula” ในยุคนี้
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารเงินที่เก่งที่สุด?
รายได้มากไม่ได้แปลว่าจะรวยเสมอไป หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ในปีที่ผ่านมา กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่บริหารความเสี่ยงได้ยอดเยี่ยม
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยกำไรสุทธิที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และการเน้นสินค้าที่มี Margin สูง
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็น Trends และปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องรู้ เพื่อเตรียมรับมือกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ดังนี้:
กับดักหนี้ครัวเรือนและ Rejection Rate
ปัญหาใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ใช่เรื่องไม่มีคนอยากได้บ้าน แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางกลุ่มสูงถึง 50-60% โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อคอนโด หรือ ซื้อบ้าน การเตรียม Statement และวินัยทางการเงินจึงสำคัญที่สุด
คำแนะนำ: หากคุณกำลังผ่อนบ้านอยู่และรู้สึกตึงมือ การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นทางออกที่ชาญฉลาดในเวลานี้ เพราะธนาคารเริ่มแข่งขันกันดุเดือดในตลาด Refinance เพื่อดึงลูกค้าชั้นดี
สงครามราคาในทำเลทอง (Prime Location Wars)
ผู้ประกอบการจะลดการเปิดตัวโครงการในทำเลรอบนอกที่ Oversupply และหันมาแย่งชิงที่ดินในเมือง หรือ ทำเลทอง ติดรถไฟฟ้ามากขึ้น เพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และชาวต่างชาติ ราคาคอนโดในเมืองจึงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นสวนทางเศรษฐกิจ
เทรนด์ Pet Friendly และ Wellness Residence
ยุค 2026 ไม่ใช่แค่ขาย “ที่ซุกหัวนอน” แต่ต้องขาย “Lifestyle” โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet Friendly) อย่างที่ Origin และ Major Development ทำ จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป รวมถึงบ้านที่ออกแบบเพื่อสุขภาพ (Wellness) รองรับสังคมผู้สูงอายุ
อสังหาฯ สีเขียว (Green Real Estate)
มาตรการทางภาษีและเทรนด์โลกจะบีบให้ผู้พัฒนาต้องใส่ใจสิ่งแวดล้อม บ้านยุคใหม่ต้องมี Solar Roof, EV Charger และระบบระบายอากาศประหยัดพลังงาน นี่คือปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
สรุปทิศทางตลาด: ปลาใหญ่กินปลาเล็ก
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่โครงสร้างตลาดแบบ K-Shaped Recovery อย่างชัดเจน
ขาขึ้น: บริษัทขนาดใหญ่ที่มีสายป่านยาว (Top 10) จะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยความได้เปรียบทางต้นทุนการเงินและความเชื่อมั่นของลูกค้า
ขาลง: ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะอยู่ยากขึ้น หากไม่มีจุดขายที่แตกต่าง (Unique Selling Point) อย่างแท้จริง
สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา ปีนี้และปีหน้าคือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก มีตัวเลือกมากมายในตลาด และโปรโมชั่นระบายสต็อกที่ดึงดูดใจ
การลงทุนอสังหา ในจังหวะนี้จึงเป็นโอกาสทองสำหรับคนกล้าที่มีข้อมูลในมือ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่าในทำเลศักยภาพที่ราคายังไม่ดีดตัวสูงเกินไป
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในวิกฤตนี้?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน หรือคนที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การตัดสินใจในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ต้องการข้อมูลที่แม่นยำและลึกซึ้งกว่าที่เคย อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาสหรือติดกับดักทางการเงิน
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทำเล, การเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด หรือเจาะลึกงบการเงินของบริษัทอสังหาฯ เพื่อการลงทุนที่แม่นยำ
คลิกเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับเต็ม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ฟรี! (รับจำนวนจำกัด)
