ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกบทเรียนจากปี 2566 สู่ทิศทางตลาดและโอกาสการลงทุนปี 2567-2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีและสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจปกติ แต่คือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด ในขณะที่ผู้ที่ปรับตัวไม่ทันอาจต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลเบื้องหลังตัวเลขผลประกอบการ วิเคราะห์กลยุทธ์ของผู้ชนะ และฉายภาพอนาคตไปจนถึงปี 2569 ว่าทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจะเป็นอย่างไร
ภาพรวมตลาด: เมื่อความคาดหวังพังทลาย สู่ความเป็นจริงที่ต้องยอมรับ
หากย้อนกลับไปมองปี 2565 หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของภาคอสังหาฯ อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง โมเมนตัมที่เคยส่งสัญญาณดีกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ตัวเลขกลับไม่กระเตื้องขึ้นอย่างที่ควรจะเป็น
สาเหตุหลักหนีไม่พ้นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกร่อนกำลังซื้อ และที่สำคัญคือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากสถาบันการเงินที่สูงจนน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับล่างถึงกลาง-ล่าง ส่งผลให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมเกิดอาการ “เครื่องน็อค” ไปดื้อๆ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์จะดูน้อย แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่า “เค้กมันก้อนเล็กลง แต่คนกินเท่าเดิม”
ใครเจ็บหนัก? เมื่อแบรนด์ใหญ่อาจไม่ใช่คำตอบเสมอไป
ความน่าสนใจของการวิเคราะห์ข้อมูลชุดนี้คือ การได้เห็นแบรนด์ที่เราคุ้นหูหลายรายเผชิญกับวิกฤตรายได้ที่หดตัวอย่างรุนแรง ในกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% เราเห็นชื่อของ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ซึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง แต่วันนี้ต้องเผชิญกับความท้าทายในการปรับภาพลักษณ์และสินค้าให้ทันกับคนรุ่นใหม่ รวมถึง อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% หรือ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้หายไป 9-10% สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่มีพื้นที่ปลอดภัยสำหรับใครทั้งสิ้น การปรับตัวให้เข้ากับดีมานด์ที่แท้จริง (Real Demand) และการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) คือหัวใจสำคัญ
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: สงครามชิงเจ้าตลาดรายได้รวม
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสได้ดีที่สุดในปีที่ผ่านมาคือ “แสนสิริ” ที่ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) และกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) พิสูจน์แล้วว่าถูกต้อง เพราะเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและดอกเบี้ยมากนัก
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ สิ่งที่น่าจับตามองคือ การกระจายพอร์ตสินค้า (Portfolio Diversification) ของบริษัทเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หากบริหารจัดการสัดส่วนได้ไม่ดีพอ ก็ยากที่จะรักษารายได้ให้เติบโต
เจาะไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอารายได้จากค่าเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้าไว้ด้วย แต่ถ้าเราอยากรู้ว่าใครคือ “นักขายตัวจริง” ที่สินค้าเป็นที่ต้องการของตลาด เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue)
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปทันที โดย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่ม 41 บริษัทนี้ ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือดัชนีชี้วัดความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศที่ชัดเจนที่สุด
ภายใต้มาตรวัดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท จุดแข็งของเอพีคือความครอบคลุมของสินค้า ทั้งบ้านเดี่ยวระดับบน ทาวน์โฮมในเมือง และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถดักจับลูกค้าได้ทุกกลุ่ม (Mass to Luxury) ในขณะที่แสนสิริเองก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยการเติบโต 7% สวนกระแสตลาด
ที่น่ากังวลคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย ซึ่งอาจสะท้อนถึงปัญหาในการระบายสต็อกสินค้าหรือการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ไม่ต่อเนื่อง รวมถึง ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดอัลตร้าลักชัวรี แต่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 80% แสดงให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดบนสุดก็มีความผันผวนสูง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา กับการรุกตลาดที่อยู่อาศัย
ในขณะที่หลายรายกำลังประคองตัว มีหนึ่งบริษัทที่สร้างปรากฏการณ์น่าสนใจ นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) เดิมทีเรารู้จักกันในนามเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาสามารถทำรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ “Mixed-Use Development” หรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้า เป็น “Secret Sauce” ที่ทำให้เซ็นทรัลพัฒนาได้เปรียบ เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ความสะดวกสบายของผู้บริโภคยุคใหม่ได้อย่างตรงจุด นี่คือเทรนด์ที่น่าจับตามองไปจนถึงปี 2569 ว่าโมเดลนี้จะมาดิสรัปต์ (Disrupt) ผู้พัฒนาอสังหาฯ แบบดั้งเดิมได้มากน้อยแค่ไหน
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือคำตอบสุดท้ายของการอยู่รอด
คนทำธุรกิจย่อมรู้ดีว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง
แชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าธุรกิจขายบ้านของ LH กำไรดีที่สุด เพราะกำไรส่วนใหญ่ในปีนี้ราว 2,500 ล้านบาท เกิดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ซึ่งเป็นการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด เพื่อพยุงตัวเลขกำไรในวันที่ยอดโอนบ้านลดลง
หากตัดกำไรพิเศษออก ผู้ที่มีผลประกอบการจากการดำเนินงาน (Operation) ที่แข็งแกร่งที่สุดคือ “ศุภาลัย” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท สูสีกันมาก ทั้งสองค่ายนี้ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ทำให้ Net Profit Margin ยังดูดีแม้ในยามวิกฤต ส่วนแสนสิริก็ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แตะ 5,846 ล้านบาท ผลจากการโฟกัสตลาดบนที่มีมาร์จิ้นสูง
ทิศทางตลาดปี 2567-2569 และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลทั้งหมด ผมมองเห็นเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีก 1-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
สงครามราคาจะจบลง สู่สงคราม “คุณภาพชีวิต”: ผู้ประกอบการจะเลิกแข่งกันลดราคา เพราะต้นทุนวัสดุและค่าแรงที่สูงขึ้น แต่จะหันมาแข่งกันที่ “นวัตกรรม” เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof), Smart Home Automation และฟังก์ชันที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society)
คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) มาแรง: เทรนด์ Pet Humanization ไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่เป็นวิถีชีวิต คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์จะมีราคาดีกว่าและขายง่ายกว่า และจะเป็น Blue Ocean ใหม่ของตลาด
ทำเลศักยภาพใหม่: นอกจากกรุงเทพฯ ชั้นใน การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ทำให้โซนลาดพร้าว-สำโรง และ แจ้งวัฒนะ-มีนบุรี กลายเป็นทำเลทองใหม่สำหรับ คอนโดมิเนียม และทาวน์โฮมราคาย่อมเยา
ความเข้มงวดของสินเชื่อ: ธนาคารจะยังคงเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน (Home Loan) ต่อไป ดังนั้นผู้บริโภคต้องเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรและการออมเงินดาวน์ให้พร้อมกว่าเดิม
คำแนะนำสำหรับการลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ในช่วงเวลานี้:
ผู้ซื้ออยู่เอง (Real Demand): นี่คือจังหวะที่ดีในการเลือกช้อปของดี เพราะผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีสต็อกพร้อมอยู่ (Ready to move) ที่มาพร้อมโปรโมชั่น “ฟรีโอน-ฟรีส่วนกลาง” แนะนำให้มองหาบ้านหรือคอนโดในทำเลที่มี Real Demand รองรับ เช่น ใกล้โรงเรียน มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน เพราะมูลค่าสินทรัพย์จะเติบโตได้ดีในระยะยาว
นักลงทุน (Investors): การเก็งกำไรใบจองคอนโดจบไปแล้ว ยุคนี้คือการลงทุนแบบถือครองระยะยาว (Long-term holding) หรือปล่อยเช่า (Rental Yield) ควรเน้นโครงการลักชัวรีในทำเล CBD (Central Business District) ที่มีซัพพลายจำกัด เพราะเป็นสินทรัพย์ที่ชนะเงินเฟ้อได้เสมอ
การบริหารการเงิน: สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ทุก 3 ปี คือกลยุทธ์สำคัญในการลดภาระดอกเบี้ย เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและนำเงินส่วนต่างไปลงทุนต่อยอด
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทในแง่ของตัวเลข แต่ในแง่ของการเรียนรู้ มันคือปีที่มีค่าที่สุด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ “ขนาด” ไม่สำคัญเท่า “ความคล่องตัว” และ “ความแม่นยำ” ผู้ชนะในวันข้างหน้าไม่ใช่คนที่สร้างบ้านได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจหัวใจของลูกค้าและบริหารความเสี่ยงได้ดีที่สุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะยังคงผันผวน แต่ในความผันผวนนั้นมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มองเห็น ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน หรือคนที่กำลังฝันอยากมีบ้านสักหลัง การมีข้อมูลที่ถูกต้องและการเตรียมความพร้อมทางการเงิน คือกุญแจสำคัญที่จะไขประตูสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยวหรู, คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการ กู้ซื้อบ้าน และการวางแผนการเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ อย่าปล่อยให้ความไม่รู้มาเป็นอุปสรรคในการตัดสินใจครั้งสำคัญที่สุดในชีวิต
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณคุ้มค่าและยั่งยืนที่สุด คลิกเพื่อดูบทวิเคราะห์เจาะลึกโครงการศักยภาพปี 2026 ได้ที่นี่
