เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ และทิศทางตลาดสู่ปี 2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีแห่งบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากความคาดหวังเดิมที่หลายฝ่ายมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะยานต่อจากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจถาโถมเข้าใส่ ทั้งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกดดันกำลังซื้อ และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้ตลาดที่ควรจะคึกคักกลับชะลอตัวลงอย่างน่าใจหาย ลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับไร้วี่แววการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ครั้งนี้ผมจึงขออาสาพาผู้อ่านทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในยามวิกฤต และทิศทาง แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้ทำการ X-ray ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) กลับลดลงประมาณ -1.2% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเค้กก้อนนี้ไม่ได้ใหญ่ขึ้น แต่กลับมีคนแย่งชิงกันดุเดือดกว่าเดิม
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “สุขภาพรายตัว” ของแต่ละบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว ซึ่งในจำนวนนี้มีรายใหญ่ที่เคยเป็นดาวรุ่งหลายรายต้อง “เจ็บตัว” หนัก
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง: แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รายได้หายวูบไปกว่า 28% สะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคนี้
กลุ่มคอนโดและลักชูรีที่สะดุด: ไรมอน แลนด์ (-26%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ตัวเลขเหล่านี้บอกเราว่า แม้แต่ตลาดบนก็ยังมีความเปราะบางหากบริหารจัดการสต็อกและจังหวะเวลาไม่ดีพอ
ยักษ์ใหญ่ก็ล้มได้: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ รายได้รวมติดลบถึง 18% รวมถึง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจต้านทานกระแสเศรษฐกิจมหภาคได้หากไม่มีการปรับตัว
ชิงบัลลังก์รายได้รวม: ศึกศักดิ์ศรี แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
หากพูดถึงตำแหน่ง “แชมป์รายได้รวม” ปี 2566 ต้องยกนิ้วให้กับ แสนสิริ ที่สามารถทำรายได้ทะลุ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบเฉียดฉิว ชนิดหายใจรดต้นคอ
การที่แสนสิริขึ้นมาผงาดเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวมได้นั้น ส่วนหนึ่งมาจากการรุกตลาด คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว ระดับลักชูรีที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า ในขณะที่อันดับ 3 อย่างศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ยังคงรักษาฐานที่มั่นไว้ได้ แม้ตัวเลขจะลดลงก็ตาม
แต่เดี๋ยวก่อน… ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ “รายได้รวม” อาจเป็นเพียงภาพลวงตา หากเราต้องการดูศักยภาพในการแข่งขันจริงๆ ต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดกันที่ฝีมือ: ใครคือนักขายมือทองตัวจริง?
เมื่อเราถอดรายได้พิเศษ รายได้จากการเช่า หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์อื่นๆ ออก และโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียงอย่างเดียว เพื่อดูว่าสินค้าของใครเป็นที่ต้องการของตลาดจริงๆ ภาพตารางคะแนนจะเปลี่ยนไปทันที
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์คืนได้สำเร็จ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์ AP มีความแข็งแกร่งมากในแง่ของ Product Strategy ที่ครอบคลุมทั้ง ทาวน์โฮม, บ้านแฝด และคอนโดในทำเลศักยภาพ หรือที่เรียกว่า ทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้า
ข้อสังเกตที่น่าสนใจ: แม้ภาพรวมตลาดจะมียอดขายลดลงถึง -11% (เหลือ 268,460 ล้านบาท) แต่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลับสามารถเติบโตได้ถึง 13% (23,370 ล้านบาท) ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างงดงาม ความสำเร็จนี้มาจากความชัดเจนในตำแหน่งทางการตลาด (Brand Positioning) ที่มุ่งเน้นความเป็น “Engineering Brand” และบริการหลังการขายที่แข็งแกร่ง ทำให้ลูกค้ากล้าตัดสินใจซื้อแม้ในยามเศรษฐกิจไม่ดี
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่ต้องจับตามอง จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อรีเทล หันมาจับ โครงการบ้านจัดสรร และคอนโดติดห้าง สร้างรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือการใช้ Synergy ของ Ecosystem ที่ตนเองมีอยู่อย่างชาญฉลาดที่สุด
ในทางกลับกัน ตัวเลขยอดขายที่ลดลงฮวบฮาบของ ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แอล.พี.เอ็น. (-40%) คือบทเรียนราคาแพงของการปรับตัวไม่ทันพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรืออาจเกิดจากสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่ระบายออกได้ยากในสภาวะที่ลูกค้า กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่านสูงขึ้น
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ท้ายที่สุดแล้ว ในมุมมองของนักลงทุน “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไรในเมื่อยอดขายลดลง? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือคู่แข่งที่สูสีที่สุดในแง่ของกำไรจากการดำเนินงาน (Operational Profit) โดยทำได้ 6,083 ล้านบาท และ 6,054 ล้านบาท ตามลำดับ ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่กำหนดผู้แพ้-ผู้ชนะ
จากข้อมูลข้างต้น ผมขอสรุปปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความแตกต่างอย่างสิ้นเชิงของผลประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
การบริหารจัดการ Cash Flow และหนี้สิน: บริษัทที่มี D/E Ratio ต่ำ และมีสภาพคล่องสูง จะสามารถยืนระยะได้ดีกว่าในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): บริษัทอย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ ออริจิ้น ที่มีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือบริการอื่นๆ (Recurring Income) เข้ามาช่วยพยุง จะได้รับผลกระทบน้อยกว่าบริษัทที่พึ่งพายอดขายเพียงอย่างเดียว
ความแม่นยำในการเลือกกลุ่มลูกค้า: ปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงปีหน้า ตลาดระดับกลาง-ล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงเหนื่อยหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) บริษัทที่หันมาจับตลาดบน (Luxury & Super Luxury) หรือกลุ่มชาวต่างชาติ จึงมีโอกาสรอดและเติบโตได้มากกว่า
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย สู่ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
มองข้ามช็อตไปข้างหน้า จากปี 2567 สู่ปี 2026 ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “Resilience & Reinvention” หรือยุคแห่งความยืดหยุ่นและการปฏิรูป
เทรนด์ Pet Humanization: ไม่ใช่แค่เทรนด์ฉาบฉวย แต่คือมาตรฐานใหม่ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ จะกลายเป็น Norm ของตลาด ใครไม่ทำ ตกขบวนแน่นอน
Green & Sustainability: การก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การติดตั้ง EV Charger และ Solar Roof จะไม่ใช่แค่ Options แต่เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคและกฎระเบียบโลก (ESG) เรียกร้อง
Mixed-Use Development: การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเดี่ยวๆ จะลดน้อยลง ผู้ประกอบการจะหันมาทำโครงการมิกซ์ยูส ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีก เพื่อสร้างชุมชนและมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้าน หรือ คอนโด ในช่วงเวลานี้ ถือเป็นจังหวะของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก แต่ขอให้ระวังเรื่องการ กู้ซื้อบ้าน ควรเตรียม Statement ให้พร้อม และเช็คเครดิตบูโรล่วงหน้า หรือพิจารณาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยหากมีสินทรัพย์เดิมอยู่แล้ว
ส่วนในมุมของนักลงทุน การเลือกลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ยุคนี้ ต้องเลือก “หุ้นปันผลสูง” (Dividend Stock) ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง และมี Backlog (ยอดขายรอโอน) ในมือจำนวนมาก เพื่อเป็นเกราะป้องกันความผันผวนของเศรษฐกิจ
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับ “ตัวจริง” มันคือปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ ตัวเลขรายได้และกำไรได้บอกเราแล้วว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุดในน่านน้ำที่เชี่ยวกรากนี้ ในฐานะผู้บริโภคหรือนักลงทุน การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและวิเคราะห์ให้ลึกกว่าแค่พาดหัวข่าว คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
โลกของอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยหยุดนิ่ง โอกาสมักซ่อนอยู่ในวิกฤตเสมอ หากคุณคือคนหนึ่งที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป
พร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ และคว้าโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุดหรือยัง? คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และค้นหา “บ้านในฝัน” หรือ “สินทรัพย์ทำเงิน” ที่เหมาะกับคุณที่สุดวันนี้!
