เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุปสงครามธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2569 ที่นักลงทุนต้องรู้
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดิน ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวธรรมดา แต่มันคือการ “ปรับฐานครั้งใหญ่” ของโครงสร้างตลาด ที่ส่งผลกระทบตั้งแต่นักพัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปจนถึงผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักหลัง
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่สรุปตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่งจากปี 2566 เท่านั้น แต่ผมจะพาคุณไป “อ่านเกม” ให้ออกว่า ตัวเลขเหล่านั้นกำลังบอกใบ้อะไรเกี่ยวกับอนาคต และทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569-2570 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสทองในการลงทุน
ปีแห่งความคาดหวังที่พังทลาย: บทเรียนจากปี 2566
หากย้อนกลับไปดู Momentum ของตลาดช่วงปี 2565 หลายคนรวมถึงกูรูหลายสำนักต่างฟันธงว่าธุรกิจกำลังจะ Take Off หรือพุ่งทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงในปี 2566 กลับเหมือนหนังคนละม้วน ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่หลายระลอก ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกดดันยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท โดย Property Mentor พบข้อมูลที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขที่ติดลบเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
ใครเจ็บหนักที่สุดในสมรภูมินี้?
การลดลงของรายได้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะรายเล็ก แต่รายใหญ่ระดับตำนานก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ข้อมูลบ่งชี้กลุ่มที่รายได้ติดลบหนักเกิน 20% ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างถึงกลาง
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% แม้จะเน้นตลาด Luxury แต่จังหวะการรับรู้รายได้อาจสะดุด
คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์: ติดลบ -28%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: ติดลบในระดับ 22-23%
แม้แต่พี่ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเสถียรอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้คุณจะมี Brand Loyalty ที่แข็งแกร่ง แต่กำลังซื้อในตลาดที่หดตัวลงเป็นปัจจัยที่ควบคุมได้ยาก
บัลลังก์แชมป์รายได้: “แสนสิริ” ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีผู้ที่ปรับตัวได้ดีที่สุด สำหรับปี 2566 มงกุฎแชมป์ด้านรายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% การที่แสนสิริสามารถเติบโตสวนกระแสได้ขนาดนี้ มาจากกลยุทธ์การรุกตลาด บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรี ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้ดีเยี่ยมแม้รายได้จะลดลงบ้าง
เจาะลึก “ยอดขาย” (Presales): ตัวชี้วัดอนาคตที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “รายได้รวม” คือภาพของอดีต (การโอนกรรมสิทธิ์) แต่ “ยอดขาย” คือภาพของอนาคต หากเรามาดูที่ยอดขายรวมของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าทำได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565
ตรงนี้แหละครับคือจุดที่น่ากังวลที่สุด เพราะมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง สิ่งนี้เป็นสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า (Early Warning System) ว่าตลาดในปีถัดๆ ไปจะยังคงเหนื่อย โดยเฉพาะรายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง -38% หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายหายไปกว่า -78%
แต่ในสมรภูมิยอดขายนี้ เอพี ไทยแลนด์ กลับเป็นพระเอกตัวจริง ด้วยการคว้าแชมป์ยอดขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท การที่ AP ยังคงรักษายอดขายได้ในระดับสูง ท่ามกลางคู่แข่งที่ยอดตก แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่มีความหลากหลาย (Diversification) ทั้ง ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, และ คอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ของจริง” ในโลกธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกธุรกิจเราไม่ได้วัดกันที่ว่าใครขายได้มากที่สุด แต่วัดกันที่ “เหลือเก็บเข้ากระเป๋าเท่าไหร่”
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่ลดลง แต่ไฮไลท์สำคัญอยู่ที่แชมป์กำไรสูงสุด ซึ่งยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท
ข้อสังเกตจากผู้เชี่ยวชาญ: นักลงทุนมือใหม่อาจจะสงสัยว่า ทำไมรายได้ลด ยอดขายลด แต่กำไรยังเป็นที่ 1? คำตอบคือ “กำไรพิเศษ” ครับ ในปีนั้นแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาช่วยพยุงราว 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออกไป แชมป์กำไรจากการดำเนินงานจริงๆ อาจเปลี่ยนมือไปเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ก็เป็นได้
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ที่ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นการคัมแบ็คที่สวยงามและสะท้อนประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน
เจาะเทรนด์อสังหาริมทรัพย์สู่อนาคต: จากปี 2566 ถึง 2569
จากข้อมูลปี 2566 เราเห็นภาพ “ผู้ชนะ” และ “ผู้แพ้” ที่ชัดเจน แต่คำถามสำคัญคือ แล้วนับจากนี้ไปจนถึงปี 2569 ทิศทางตลาด อสังหาริมทรัพย์ จะเป็นอย่างไร? และคุณควรปรับตัวอย่างไร?
สงครามราคาจบลง สู่ยุค “Value Creation”
การแข่งขันด้วยสงครามราคา (Price War) แบบปีเก่าๆ จะลดน้อยลง เพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ผู้พัฒนาจะหันมาสู้กันด้วย “นวัตกรรม” และ “บริการ” แทน เทรนด์ บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) และ Smart Home จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ที่ผู้ซื้อบ้านมองหา
การกลับมาของคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ (Prime Location)
หลังจากซบเซาไปนาน ตลาด คอนโดติดรถไฟฟ้า ในเมืองชั้นในเริ่มกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง เนื่องจากราคาที่ดินที่พุ่งสูงทำให้การพัฒนาโครงการแนวราบในเมืองทำได้ยากขึ้น ประกอบกับการกลับมาของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ Demand ในโซน CBD (Central Business District) และสุขุมวิทเริ่มฟื้นตัว ใครที่กำลังมองหาการลงทุน ปล่อยเช่าคอนโด ปีนี้ถือเป็นจังหวะในการเก็บของดีราคาที่ยังไม่ดีดตัวสูงเกินไป
Pet-Friendly คือขุมทรัพย์ใหม่
เทรนด์ Pet Humanization หรือการเลี้ยงสัตว์เสมือนลูก มาแรงอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) สามารถทำราคาขายและค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการทั่วไป (Premium Pricing) ผู้พัฒนาอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น ที่จับตลาดนี้ก่อนเพื่อน จะมีความได้เปรียบในระยะยาว
ความเข้มงวดของสินเชื่อ และโอกาสในตลาด “บ้านมือสอง”
เมื่อธนาคารเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน มือหนึ่ง ทำให้ตลาด บ้านมือสอง (Second-hand market) กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับ Real Demand เพราะมักจะได้ทำเลที่ดีกว่าในราคาที่ถูกกว่า รวมไปถึงทรัพย์ NPA (ทรัพย์สินรอการขาย) ของธนาคารที่จะมีออกมาในตลาดมากขึ้น เป็นโอกาสของนักลงทุนที่จะเข้าไป “ชุบชีวิต” ทรัพย์เหล่านี้เพื่อทำกำไร
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (Investment Guide)
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2567-2569 นี้ ผมมีคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน: จากข้อมูลปี 2566 เราเห็นบริษัทขาดทุนและรายได้ลดลงจำนวนมาก การเลือกซื้อโครงการจากบริษัท Top 5-10 ที่มีกระแสเงินสดดี (Cash Flow) จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้างหรือปัญหาบริการหลังการขาย
ทำเลคือหัวใจ แต่ต้องเป็นทำเลที่มี “อนาคต”: อย่าดูแค่รถไฟฟ้าผ่าน แต่ต้องดูแหล่งงาน (Office Building) และ Lifestyle ในย่านนั้นด้วย ทำเลส่วนต่อขยายที่ไกลเกินไปอาจยังไม่ใช่คำตอบในภาวะที่ค่าเดินทางสูง
บริหารเครดิตให้ดี: ในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน ผันผวน และธนาคารตรวจสอบเครดิตบูโรอย่างละเอียด การเตรียม Statement และลดหนี้สินที่ไม่จำเป็นก่อนยื่นกู้ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คุณเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้
มองหา High Rental Yield: หากซื้อเพื่อลงทุน ควรมองหาทำเลใกล้มหาวิทยาลัย หรือนิคมอุตสาหกรรม เพราะกลุ่มผู้เช่าเหล่านี้มีความต้องการที่แน่นอนและต่อเนื่อง ให้ผลตอบแทนค่าเช่า (Yield) ที่คุ้มค่ากว่าคอนโดหรูใจกลางเมืองในบางจังหวะ
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็ได้คัดกรองให้เราเห็นว่า “ใครคือของจริง” ในอุตสาหกรรมนี้ บริษัทที่ปรับตัวเร็ว บริหารต้นทุนเก่ง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตต่อไปจนถึงปี 2569 และปีต่อๆ ไป
สำหรับคุณ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือนักลงทุน วิกฤตครั้งนี้ได้เปิดโอกาสให้คุณได้เลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น แต่อย่าลืมว่า “ความรู้” คืออาวุธที่สำคัญที่สุดในการลงทุน
พร้อมที่จะก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ และไม่พลาดโอกาสทองในการลงทุนครั้งต่อไปหรือยัง?
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึก หรือต้องการอัปเดตข่าวสารวงการ อสังหาริมทรัพย์ แบบ Exclusive ก่อนใคร อย่าลืมติดตามและรับข้อมูลเชิงลึกจากเรา เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ คือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต.
