เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ : ผ่ากลยุทธ์ผู้รอดชีวิตจากวิกฤต สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงขวบปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งในรอบทศวรรษ จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมได้คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์การลงทุนและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ตัวเลขผลประกอบการของปี 2566 ไม่ใช่แค่สถิติในกระดาษ แต่มันคือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่กำลังส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และจะลากยาวไปจนถึงเทรนด์ปี 2569-2570
สิ่งที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัว (Slowdown) ที่น่าผิดหวัง โมเมนตัมที่เคยส่งแรงบวกมาจากปี 2565 กลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบจากการเมืองที่ยังไม่นิ่งในช่วงก่อนเลือกตั้ง ผสมโรงกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ก็ยังเงียบเหงา
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของงบการเงินจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเฟ้นหาว่าในท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “เหนื่อยหอบ” พร้อมวิเคราะห์ทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคต
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครคือผู้ที่ยังอิ่มท้อง?
จากการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ารายได้หดตัวลง -1.2% ซึ่งในโลกธุรกิจ การติดลบแม้เพียงเล็กน้อยในสภาวะเงินเฟ้อ คือสัญญาณของการถดถอยที่แท้จริง
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท หรือเกินกว่าครึ่ง ที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบจาก ดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบาง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่ม Mid-to-Low Tier หรือผู้พัฒนาโครงการระดับกลางถึงล่าง ที่ลูกค้ามักเจอปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) สูงลิ่ว ส่งผลให้รายได้ติดลบกันระนาวในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ต้องเผชิญความท้าทายอย่างหนัก
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ต่างปรับตัวลดลง นี่คือปรากฏการณ์ที่ชี้ให้เห็นว่า ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรือแข็งแกร่งเกินกว่าจะได้รับผลกระทบ
บัลลังก์แชมป์รายได้: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ” และจุดเปลี่ยนเกม
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีผู้ที่สามารถสร้างการเติบโตได้สวนกระแส “แสนสิริ” ผงาดขึ้นครองแชมป์อันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริในปีนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ Brand Branding ที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องง้อ การรีไฟแนนซ์บ้าน หรือกังวลเรื่องดอกเบี้ยมากนัก
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษาสถานะ Top 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอารายได้จากค่าเช่า บริการ และธุรกิจอื่นๆ เข้าไปด้วย หากเราต้องการวัดฝีมือในการ “ขายของ” จริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดกันหมัดต่อหมัด: ใครคือนักขายมือทองใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”?
เมื่อถอดสมการรายได้อื่นออก และโฟกัสเฉพาะเม็ดเงินที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, และ คอนโดมิเนียม เราจะเห็นภาพที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
มูลค่ารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ในเวทีนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์ยอดขายสูงสุดได้สำเร็จ สิ่งที่น่าสนใจคือ เอพี และ แสนสิริ เป็นเพียงไม่กี่รายที่สามารถประคองตัวและเติบโตได้ในสมรภูมิการขาย โดยเฉพาะเอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่โชว์ฟอร์มร้อนแรงด้วยการเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม
ในทางกลับกัน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับมียอดขายจากการโอนลดลงถึง 38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลสำหรับแฟนคลับหุ้น LH แต่นั่นอาจเป็นกลยุทธ์การปรับพอร์ตเพื่อรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในทำเลศักยภาพ เช่น โซนกรุงเทพฯ กรีฑา หรือ ราชพฤกษ์
และม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% (5,835 ล้านบาท) พิสูจน์ให้เห็นว่า โมเดล Mixed-use ที่ผสานศูนย์การค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย คือ Winning Zone ของยุคนี้
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย
แต่ที่น่าทึ่งคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตก แต่กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของผู้เล่นระดับตำนานที่รู้จังหวะในการทำกำไรจาก การลงทุนอสังหา ในหลากหลายรูปแบบ ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขาย
รองลงมาคือ ศุภาลัย และ เอพี ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท สูสีกันมาก ส่วนแสนสิริ ปีนี้กำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
แนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุน: มองข้ามช็อตสู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและวิเคราะห์ทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว เพื่อเป็นแนวทางให้นักลงทุนและผู้บริโภคดังนี้:
ยุคของ “ของจริง” (Real Demand Only): การเก็งกำไรในใบจองคอนโดฯ จะหายไปเกือบสมบูรณ์ ตลาดจะขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง การพัฒนาโครงการต้องเน้นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต (Human-Centric) มากกว่าแค่ความหรูหราฉาบฉวย
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations): กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาที่ดินสูงเกินเอื้อม ผู้พัฒนาฯ จะมุ่งสู่ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าและปริมณฑลมากขึ้น เช่น นนทบุรี, ปทุมธานี และสมุทรปราการ การมองหา ทาวน์โฮม ใกล้ทางด่วน หรือ บ้านเดี่ยว ชานเมือง จะเป็นเทรนด์หลัก
Wellness & Sustainability: เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งเน้นเรื่องสุขภาพและสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof), รองรับ EV Charger และการออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ (Universal Design) จะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป
Pet Humanization: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ จะไม่ใช่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Mainstream ที่ทุกดีเวลลอปเปอร์ต้องมี เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่มองสัตว์เลี้ยงเป็นลูก
โอกาสในการลงทุน (Investment Opportunity): สำหรับนักลงทุน นี่คือจังหวะในการ “ช้อปของดีราคาถูก” หุ้นอสังหาฯ หลายตัวมี P/E ต่ำและปันผลสูง (High Dividend Yield) เหมาะแก่การเก็บสะสม หรือการมองหาทรัพย์ NPA (ทรัพย์สินรอการขาย) จากธนาคารเพื่อนำมา Renovate ก็เป็นช่องทางทำกำไรที่น่าสนใจ โดยเฉพาะทรัพย์ในทำเลไข่แดง
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ผู้ชนะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รอบนี้ ไม่ใช่คนที่ขายได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด และมีกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่แข็งแกร่งที่สุด บริษัทอย่าง แสนสิริ, เอพี และ เอสซี แอสเสท พิสูจน์แล้วว่าพวกเขามีภูมิคุ้มกันที่ดี ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา ก็กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้ท้าชิงที่น่ากลัว
สำหรับผู้บริโภค หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองในการเจรจาต่อรองราคา เพราะอำนาจอยู่ในมือผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ไม่ว่าคุณจะมองหา สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษ หรือโปรโมชั่น ฟรีโอน, ฟรีจดจำนอง ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายพร้อมจะประเคนให้คุณเพื่อปิดการขาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการผลัดใบ การคัดกรองตามธรรมชาติจะทำให้เหลือเพียงผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งและใส่ใจผู้บริโภคจริงๆ เท่านั้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ทำเลและเลือกสินทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะเป็นรากฐานความมั่งคั่งของคุณในอนาคต
เริ่มต้นวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างมืออาชีพได้ตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษก่อนใคร!
