ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์เจาะลึกผู้ชนะและผู้แพ้ จากบทเรียนวิกฤตสู่โอกาสการลงทุนยุคใหม่
ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาเมือง ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คร่ำหวอดอยู่ในวงการนี้ ไม่มีช่วงเวลาไหนที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะสอนบทเรียนราคาแพงและมอบโอกาสที่ซ่อนเร้นได้เท่ากับช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ภาวะดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน ได้กลายเป็นพายุลูกใหญ่ที่พัดพาความเปลี่ยนแปลงมาสู่โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างถาวร
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขสถิติแบบผิวเผิน แต่จะพาคุณไป “ผ่าตัด” โครงสร้างทางการเงินและกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และในฐานะนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้าน คุณควรมองหาโอกาสจากจุดไหน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรานำข้อมูลในอดีตมาวิเคราะห์เพื่อทำนายอนาคตของตลาดในปี 2567-2569
ภาวะตลาดชะลอตัว: บททดสอบความแข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่
หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลรากฐานที่เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2566 จะพบว่าเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับนักเก็งกำไรและดีเวลลอปเปอร์หลายราย โมเมนตัมที่คาดว่าจะ Take off กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัว (Slowdown) ลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้
จากการเก็บข้อมูลบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท หรือหดตัวลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อาจดูเหมือนเป็นตัวเลขที่น้อย แต่ในความเป็นจริง หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย
ความเปราะบางของรายได้และการปรับตัว
ความน่าสนใจอยู่ที่บริษัทระดับบิ๊กเนมที่รายได้หายไปในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบเกือบ 30% สะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบาง
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แบรนด์ที่แข็งแกร่งเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากขาดความคล่องตัวในการบริหารพอร์ตสินค้า (Product Mix) ให้สอดคล้องกับดีมานด์ที่แท้จริง
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในตลาดที่หดตัวก็ยังมีผู้ชนะที่สามารถแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปได้ ในปีแห่งการปราบเซียนนี้ “แสนสิริ” ได้ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด
ทำไมแสนสิริถึงทำได้?
คำตอบอยู่ที่การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) และการเจาะตลาดกลุ่มลักชูรี (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการบริหารจัดการสต็อก คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว ระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ทำรายได้ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท โดยจุดเด่นของเอพีคือความหลากหลายของสินค้า ทั้ง ทาวน์โฮม และบ้านแฝด ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่และกลุ่ม First Jobber ได้อย่างแม่นยำ
ส่วนอันดับ 3 ตกเป็นของ “ศุภาลัย” ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 5 ได้อย่างเหนียวแน่น
เจาะลึกไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
สำหรับนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอากำไรพิเศษหรือรายได้จากการบริการอื่นๆ เข้าไว้ด้วย แต่ถ้าเราต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งการขาย: ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขายถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 สิ่งนี้พิสูจน์ว่าสินค้าของเอพี “ขายได้จริง” และ “โอนได้จริง” ในสภาวะตลาดที่ยากลำบาก
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท โดยมีการเติบโตของยอดขายที่น่าประทับใจถึง 7%
ศุภาลัย: ยังคงแข็งแกร่งในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือภาพรวมของตลาด เมื่อรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงถึง 30 ราย นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับปัญหา Over-supply ในบางทำเล และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารที่สูงขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือนักลงทุน การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีรายได้จากการขายสม่ำเสมอ เป็นการการันตีความมั่นคงว่าโครงการจะไม่ถูกทิ้งร้าง และมีบริการหลังการขายที่ไว้ใจได้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์กึ๋นของผู้บริหาร
วลีที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แต่ในความมืดมนนี้ กลับมีแสงสว่างที่เจิดจ้าจาก “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่สามารถทำ “กำไรสุทธิ” ได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ถึง 7,495 ล้านบาท
กลยุทธ์ลับของ L&H:
กำไรมหาศาลนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุน (Investment Property) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้กว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็นมากกว่าแค่ผู้สร้างบ้านขาย แต่เป็นนักบริหารสินทรัพย์ตัวจริง
ในขณะที่อันดับ 2 และ 3 อย่าง ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ขับเคี่ยวกันอย่างสูสีที่กำไรระดับ 6,000 ล้านบาท โดยศุภาลัยเฉือนชนะไปได้เล็กน้อย สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุม Cost of Construction และการบริหาร Supply Chain ที่ยอดเยี่ยม ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำกำไรในยุคที่วัสดุก่อสร้างราคาพุ่งสูง
ดาวรุ่งพุ่งแรงและม้ามืดนอกสายตา
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิมแล้ว ยังมีผู้เล่นที่น่าจับตามองอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในนามเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในระยะหลังได้รุกเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
ตัวเลขการเติบโต 103% ในรายได้จากการขาย หรือคิดเป็น 5,835 ล้านบาท ของ CPN ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Mixed-use Development” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ Developer รายอื่นต้องระวัง
เจาะลึกเทรนด์การเงินและโอกาสของผู้ซื้อ (High CPC Opportunity)
ในสภาพเศรษฐกิจเช่นนี้ ประเด็นเรื่องการเงินเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญสูงสุด ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน การมีความรู้เรื่องเครื่องมือทางการเงินจะช่วยให้คุณได้เปรียบ
สินเชื่อบ้านและการรีไฟแนนซ์ (Home Loan & Refinance)
หนึ่งใน Keyword ที่มีมูลค่าสูงในตลาดตอนนี้คือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มผันผวน การรีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปี เพื่อลดดอกเบี้ย หรือการขอ Retention กับธนาคารเดิม เป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านต้องทำเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย
สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash)
สำหรับผู้ประกอบการรายย่อยหรือคนที่ต้องการสภาพคล่อง การนำบ้านที่ปลอดภาระแล้วมาขอ “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” เป็นทางเลือกที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลมาก นี่เป็นอีกหนึ่งเซกเมนต์ที่ธนาคารและสถาบันการเงินกำลังแข่งขันกันอย่างดุเดือด
การเลือกซื้อ “บ้านมือหนึ่ง” ในทำเลศักยภาพ
คำค้นหาอย่าง “โครงการบ้านใหม่ 2567” หรือ “บ้านเดี่ยว ใกล้ทางด่วน” ยังคงได้รับความนิยม การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (ดูได้จากกำไรสุทธิที่เราวิเคราะห์ไปข้างต้น) จะช่วยลดความเสี่ยงในการได้บ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน
ทิศทางตลาดอสังหาฯ สู่ปี 2026: ความยั่งยืนและเทคโนโลยี
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมาถึงปัจจุบัน และมองต่อไปยังอนาคตปี 2026 เทรนด์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังเปลี่ยนผ่านไปสู่ 3 แกนหลัก:
Green Living & Sustainability: ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่ใส่ใจเรื่อง Net Zero หรือการประหยัดพลังงานจะอยู่ยากขึ้น บ้านยุคใหม่ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof และจุดชาร์จ EV (EV Charger) เป็นมาตรฐาน
Pet Humanization: คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะมีมูลค่าสูงกว่าและขายออกได้เร็วกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด
Wellness Residence: การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ของไทย ทำให้บ้านที่ออกแบบเพื่อรองรับผู้สูงวัย (Universal Design) กลายเป็นสินค้าราคาสูงที่มีความต้องการมหาศาล
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับคุณ
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายบริษัท แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนที่ชาญฉลาด มันคือช่วงเวลาที่ “ความจริง” ถูกเปิดเผย เราได้เห็นว่าใครคือของจริงที่สามารถทำกำไรและดูแลลูกค้าได้ในยามวิกฤต
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโด ติดรถไฟฟ้าเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผน สินเชื่อบ้าน ให้คุ้มค่าที่สุด การมีข้อมูลที่ลึกซึ้งและรอบด้านคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
อย่าปล่อยให้การตัดสินใจครั้งใหญ่ในชีวิตของคุณขึ้นอยู่กับการคาดเดา หากคุณต้องการที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์ทำเล เจาะลึกโครงสร้างราคา และแนะนำพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของคุณโดยเฉพาะ
ทักมาคุยกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและข้อเสนอสินเชื่อสุดพิเศษที่คุณอาจหาไม่ได้จากที่อื่น คลิกปุ่มด้านล่างเพื่อเริ่มต้นก้าวแรกสู่ความมั่งคั่งในอสังหาริมทรัพย์ไปกับเรา!
