เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากผู้ชนะ สงครามตัวเลข และก้าวต่อไปสู่ปี 2026
บทนำ: ภาพลวงตาแห่งการฟื้นตัวและความเป็นจริงของตลาด
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีและวิเคราะห์ความเคลื่อนไหวในแวดวงที่อยู่อาศัย ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าปีที่ผ่านมาถือเป็น “บททดสอบที่โหดหิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะคาดการณ์ว่า Momentum จากปีก่อนหน้าจะส่งแรงส่งให้ธุรกิจ Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลามไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น
แม้แต่ก้าวเข้าสู่ปีปัจจุบัน สัญญาณชีพของตลาดยังคงแผ่วเบา คำถามสำคัญที่นักลงทุนและผู้บริโภคต่างตั้งคำถามคือ “ใครคือผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้?” และ “ทิศทางในอนาคตจะเป็นอย่างไร?”
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังคัดกรองผู้ที่อ่อนแอออกไป พร้อมสอดแทรกมุมมองการลงทุนและการปรับตัวเพื่อให้สอดรับกับเทรนด์ปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง
สแกนกรรมธุรกิจ: รายได้รวมที่หายไปและสัญญาณเตือนภัย
เมื่อเรากางงบการเงินดูภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านตัวแทน 41 บริษัทมหาชน พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะดูแค่เปลือกนอกไม่ได้
เมื่อเจาะลึกลงไปในไส้ใน พบความจริงที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณของโครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มที่มีตัวเลขติดลบในระดับ “วิกฤต” หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบกว่า -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: กอดคอกันร่วงลงไปในทิศทางเดียวกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): แบรนด์หรูที่ได้รับผลกระทบหนักถึง -26%
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้: รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน
บัลลังก์เปลี่ยนมือ? : ศึกชิงแชมป์รายได้รวม
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และในปีที่ผ่านมา แสนสิริ (SANSIRI) ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งและการกระจาย Segment ได้ผลดีเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (แม้จะเป็นรองเล็กน้อย แต่ศักยภาพยังเปี่ยมล้น)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ การมี Brand Loyalty และการปรับตัวที่รวดเร็ว (Agility) คือกุญแจสำคัญ แสนสิริสามารถจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และกลุ่มนักลงทุนรุ่นใหม่ได้อยู่หมัด ในขณะที่หลายค่ายยังติดกับดักสต็อกคงค้าง
วัดศักยภาพเนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน การลงทุน หรือกำไรพิเศษอื่นๆ หากต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย”
เมื่อใช้เกณฑ์นี้ โฉมหน้าของผู้นำจะเปลี่ยนไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งยอดขายตัวจริง
ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท เอพีสามารถปาดหน้าแสนสิริกลับมาเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของเอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ยังคงตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุดที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้
สถานการณ์ภาพรวมของยอดขาย:
ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11% จากปีก่อนหน้า ข้อมูลที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ลดลงถึง -78% ตัวเลขนี้สะท้อนว่ากำลังซื้อในบาง Segment หายไปอย่างน่าใจหาย หรืออาจเกิดจากการที่โครงการใหญ่ๆ ยังไม่ถึงรอบการโอนกรรมสิทธิ์
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือการเติบโตแบบก้าวกระโดดของ CPN ที่รายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การผนึกกำลังระหว่างศูนย์การค้าและโครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use Development) คือโมเดลธุรกิจที่ทรงพลังและน่าจับตามองที่สุดสำหรับเทรนด์อสังหาฯ ปี 2026
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
“ขายดี แต่เจ๊ง” คือคำสาปของธุรกิจที่มีมาร์จิ้นบาง แต่สำหรับธุรกิจอสังหาฯ กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความอยู่รอดและเงินปันผลของผู้ถือหุ้น
ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับนักลงทุนที่ต้องคัดกรองหุ้นในพอร์ตอย่างระมัดระวัง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความชาญฉลาดในการบริหารสินทรัพย์” LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์การบริหาร Portfolio ระดับเซียนที่ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุนสายปันผล (Dividend Stock)
อันดับกำไรสุทธิที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (Organic Growth ที่แข็งแกร่งที่สุด)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตพุ่งพรวด 42% – น่าประทับใจที่สุดในกลุ่ม)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยสู่ความสำเร็จและแนวโน้มสู่อนาคต
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น เราสามารถสรุปปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัท Top Tier ยังคงอยู่รอดและเติบโตได้ท่ามกลางวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management)
บริษัทอย่างศุภาลัยและเอพี ให้ความสำคัญกับวินัยทางการเงินที่เข้มงวด การรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ให้อยู่ในระดับต่ำ ทำให้มีความยืดหยุ่นเมื่อดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น การ กู้ซื้อบ้าน ของลูกค้าอาจยากขึ้น แต่บริษัทที่มีสายป่านยาวย่อมได้เปรียบ
การกระจายความเสี่ยง (Diversification)
ออริจิ้น และ เซ็นทรัลพัฒนา คือตัวอย่างที่ดีของการไม่พึ่งพารายได้ทางเดียว การมีรายได้จากโรงแรม (Recurring Income) หรือธุรกิจบริการ เข้ามาช่วยพยุงในช่วงที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว เป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน
การจับตลาด Niche และ Luxury
แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท ทำได้ดีมากในตลาดระดับบน ลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีโอกาสได้รับอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ง่ายกว่ากลุ่ม Mass การขยับพอร์ตมาเล่นตลาดบนจึงเป็นทางรอดที่ชัดเจน
นวัตกรรมที่อยู่อาศัย (PropTech & Green Living)
เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งเน้นไปที่บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) และ Smart Home บริษัทที่ปรับตัวเรื่องนี้ได้ช้า จะถูกผู้บริโภครุ่นใหม่เมินหน้าหนี
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน (ฉบับปี 2024-2026)
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอฝากคำแนะนำสำหรับการเตรียมตัวรับมือกับสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมีความผันผวน ดังนี้:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย:
จังหวะทองของผู้ซื้อ: ตลาดที่เป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ยังคงดำเนินต่อไป โปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม จะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
เตรียมตัวกู้ให้พร้อม: ธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากขึ้น ควรเคลียร์หนี้บัตรเครดิตและเดินบัญชีให้สวยงามก่อนยื่นกู้
มองหาทำเลศักยภาพ: เลือกทำเลที่มี Real Demand ใกล้รถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ หรือแหล่งงาน เพราะมูลค่าทรัพย์สินจะเติบโตได้ดีในระยะยาว
สำหรับนักลงทุน:
เน้น Yield มากกว่า Capital Gain: การเก็งกำไรใบจองคอนโดฯ จบไปแล้ว ยุคนี้ต้องมองหาทรัพย์ที่ปล่อยเช่าได้จริง (Rental Yield 4-5% ขึ้นไป)
High CPC Opportunity: ศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน และ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยง
หุ้นกลุ่มอสังหาฯ: เลือกบริษัทที่มีกำไรสุทธิสม่ำเสมอและมี Recurring Income สูง เพื่อรับปันผลระหว่างรอตลาดฟื้นตัว
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว
หากมองที่ รายได้รวม แสนสิริ คือผู้ชนะ
หากมองที่ ยอดขายโปรดักต์ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะ
หากมองที่ กำไรเข้ากระเป๋า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ ศุภาลัย คือผู้ชนะ
แต่ผู้ชนะที่แท้จริงในระยะยาว คือบริษัทที่สามารถปรับตัวรับกับความเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็วได้
ปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 จะยังเป็นช่วงเวลาแห่งการ “คัดสรรตามธรรมชาติ” ของวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่สายป่านไม่ยาวพอหรือปรับตัวช้า อาจต้องล้มหายตายจากหรือถูกควบรวมกิจการ ส่วนผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่คือจังหวะที่ดีในการศึกษาข้อมูลและเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาริมทรัพย์?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านในฝัน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
[คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา] หรือ [กดติดตามข่าวสารอัปเดตเทรนด์อสังหาฯ ปี 2026 ก่อนใคร] เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ คือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด
