เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ผ่ากลยุทธ์ผู้รอดชีวิต และทิศทางตลาดปี 2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในวงการเศรษฐกิจไทย หากเปรียบเทียบคลื่นลมมรสุมที่พัดผ่านเข้ามาอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา คงไม่มีใครปฏิเสธได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในด่านหน้าป้อมปราการที่ต้องรับแรงกระแทกหนักที่สุด โดยเฉพาะเมื่อเราย้อนกลับไปดูบทเรียนสำคัญจากช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราเห็นภาพความคาดหวังที่พังทลาย จากเดิมที่หลายฝ่ายประเมินว่าตลาดจะ Take off หรือพุ่งทะยานจากโมเมนตัมการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพของกราฟที่ดิ่งลง หรือทรงตัวในระดับต่ำ (Stagnation)
การชะลอตัวที่เกิดขึ้นไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลพวงจากปัจจัยมหภาค ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน และมาตรการเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อในระบบหดตัวอย่างรุนแรง แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นชีพจรของตลาดให้กลับมาเต้นแรงได้ดั่งใจหวัง
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมมองว่าตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ได้เป็นเพียงแค่รายงานทางบัญชี แต่คือ “ลายแทงขุมทรัพย์” ที่บอกเราว่า ใครคือของจริง และทิศทางลมของ ตลาดอสังหาฯ ในยุค 2026 จะพัดไปในทิศทางไหน บทความนี้เราจะมาชำแหละข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อค้นหาผู้ชนะที่แท้จริง และถอดรหัสกลยุทธ์การปรับตัวที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “ยักษ์ใหญ่” ก็ยังสะเทือน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือเกินครึ่งหนึ่งของตลาด ที่มีรายได้ลดลง
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธุรกิจที่ใครมีที่ดินแล้วสร้างบ้านขายก็จะรวยได้อีกต่อไป การแข่งขันรุนแรงขึ้นในขณะที่เค้กก้อนเล็กลง บริษัทระดับตำนานหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 2 หลัก ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดราคาประหยัด, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ผู้เชี่ยวชาญตลาดลักชัวรี่ ก็ยังต้องเหนื่อยหนักกับรายได้ที่หายไปกว่า 26%
แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังเจ็บตัวไม่น้อยด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แบรนด์จะแข็งแกร่งแค่ไหน แต่หากปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือขาดการกระจายความเสี่ยงที่ดีพอ ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือบัลลังก์
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่เสมอ ในสมรภูมิรายได้รวม อันดับ 1 ตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่สามารถกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริสามารถเติบโตได้ในขณะที่ตลาดรวมติดลบ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) และกลยุทธ์การเจาะตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน มากนัก
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย แม้รายได้จะลดลงแต่ยังคงรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรและการบริหารต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น
จุดที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนคือ การเติบโตของรายได้รวมในกลุ่ม Top 10 นั้น ไม่ได้มาจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เริ่มมีการผสมผสานรายได้จากธุรกิจอื่น (Recurring Income) เช่น โรงแรม, อาคารสำนักงานให้เช่า หรือธุรกิจบริการ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่สำคัญมากสำหรับการอยู่รอดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุค 2026 เป็นต้นไป
วัดฝีมือที่แท้จริง: ใครคือเจ้าแห่งยอดขาย (Real Demand)?
หากรายได้รวมคือภาพลักษณ์ภายนอก “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue) ก็คือกล้ามเนื้อที่แท้จริง เพราะตัวเลขนี้จะตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป เหลือเพียงความสามารถในการขายบ้านและคอนโดมิเนียมล้วนๆ
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% ข้อมูลนี้เป็นสัญญาณเตือนภัยสีแดงที่บอกว่า กำลังซื้อในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังมีปัญหาอย่างหนัก โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง
แต่ในความมืดมิด เอพี (ไทยแลนด์) ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าพวกเขาคือ “ตัวจริง” ในเรื่องการขาย ด้วยตัวเลขรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 กลยุทธ์ของเอพีที่เน้นกระจายพอร์ตสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพ ทำให้สามารถดึงดูด เรียลดีมานด์ (Real Demand) ได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำยอดขายเติบโตได้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 4 ได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสที่กลุ่มลูกค้ากระเป๋าหนัก (High Net Worth Individuals) และการออกแบบโปรดักต์ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชัน Work from Home หรือระบบ Home Automation ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่
ปรากฏการณ์ “เซ็นทรัลพัฒนา”: ม้ามืดที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า วันนี้ CPN ได้กลายมาเป็นผู้เล่นหลักในตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท
ความสำเร็จของ CPN มาจากโมเดล “Mixed-use Development” ที่นำที่อยู่อาศัยไปผูกติดกับศูนย์การค้า ซึ่งเป็นการสร้าง Ecosystem การอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ความสะดวกสบาย นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รายอื่นต้องจับตามอง เพราะการขายแค่ “บ้าน” ไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องขาย “การใช้ชีวิต”
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): กำไรคือลมหายใจ
ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือความภาคภูมิใจ แต่ “กำไรสุทธิ” คือความเป็นจริง หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่ต่างอะไรกับการตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย
แต่ที่น่าทึ่งคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้รายได้รวมและยอดขายจะลดลง แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษก้อนโต นี่คือบทเรียนชั้นครูในเรื่อง การลงทุนอสังหา และการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุนปันผลเสมอมา
รองลงมาคือ ศุภาลัย และ เอพี ที่ทำกำไรเบียดกันมาอย่างสูสีในระดับ 6 พันล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะศุภาลัยที่มีชื่อเสียงมายาวนานในเรื่องการคุมค่าใช้จ่าย และการทำกำไรต่อหน่วยได้สูง
เจาะเทรนด์อนาคต: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 จะไปทางไหน?
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุป 3 เทรนด์สำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เพื่อให้ผู้อ่านได้เตรียมตัวรับมือ:
Green & Sustainable Living ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและการประหยัดพลังงาน บ้านยุคใหม่ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof, ระบบถ่ายเทอากาศ และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ธนาคารเองก็เริ่มออกสินเชื่อ Green Loan หรือสินเชื่อบ้านรักษ์โลกที่มีดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งจะเป็นตัวเร่งให้ผู้พัฒนาต้องปรับตัว
Pet Humanization เมื่อสัตว์เลี้ยงคือลูก:
คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) จะมีมูลค่าสูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางจึงต้องคำนึงถึงพื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง เป็น Niche Market ที่มีกำลังซื้อสูงและพร้อมจ่าย
Smart Home & AI Integration:
เทคโนโลยีจะไม่ใช่แค่ของแถม แต่เป็นโครงสร้างพื้นฐาน ระบบความปลอดภัยอัจฉริยะ การสั่งงานด้วยเสียง และการดูแลผู้สูงอายุผ่านเทคโนโลยี (Aging Society Solutions) จะเป็นมาตรฐานใหม่ของบ้านในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป
ทางรอดของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงเวลานี้ คำแนะนำของผมคือ “Cash is King but Credit is Queen” การรักษาสภาพคล่องเป็นเรื่องสำคัญ แต่การรักษาเครดิตบูโรสำคัญยิ่งกว่า เพราะธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหา ให้มองหาทำเลที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้โรงเรียน หรือมหาวิทยาลัย หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรในทำเลที่ Supply ล้นตลาด และควรศึกษาเรื่อง ราคาประเมินที่ดิน ในพื้นที่นั้นๆ อย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์ที่ซื้อมีโอกาสเติบโตในอนาคต (Capital Gain)
นอกจากนี้ การมองหาบริการจาก นายหน้าอสังหา มืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในพื้นที่เจาะจง จะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและลดความเสี่ยงในการลงทุนได้มาก เพราะในตลาดยามยาก ข้อมูลที่ถูกต้องและรวดเร็วคือความได้เปรียบที่สำคัญที่สุด
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็ทำหน้าที่เป็นตะแกรงร่อนที่ช่วยคัดกรองให้เราเห็นว่า บริษัทไหนมีความแข็งแกร่งที่แท้จริง สำหรับผู้บริโภค นี่คือโอกาสดีที่จะได้เลือกซื้อสินค้าจากผู้พัฒนาที่มีคุณภาพและมีความมั่นคงทางการเงิน ลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปก
ตลาดอสังหาฯ ไทยอาจจะไม่ได้เติบโตหวือหวาเหมือนในอดีต แต่จะเติบโตอย่างมีคุณภาพและยั่งยืนมากขึ้น การปรับตัวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นนวัตกรรม สิ่งแวดล้อม และคุณภาพชีวิต จะเป็นกุญแจสำคัญที่ไขประตูสู่ความสำเร็จในปี 2026 และปีต่อๆ ไป
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้? หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้อนาคตการอยู่อาศัยและการลงทุนของคุณ มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกับทิศทางใหม่ของโลกอสังหาริมทรัพย์
