เจาะลึกผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปปีแห่งความท้าทาย ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิแสนล้าน?
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายท่านคงจำได้ดีถึงความคาดหวังอันเปี่ยมล้นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาทะยานขึ้นฟ้า (Take off) อีกครั้ง จากแรงส่งของการฟื้นตัวหลังโควิด แต่ในความเป็นจริง เมื่อเรากางตัวเลขออกมาดูในฐานะคนทำงานที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ต้องยอมรับตรงๆ ว่าปี 2566 คือ “ปีแห่งความผิดหวัง” สำหรับผู้ประกอบการหลายราย
กราฟที่ควรจะพุ่งขึ้นกลับดิ่งลงหรือทรงตัว จากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่กระทบต่อกำลังซื้อ และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้ตลาดชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ก็ยังไร้วี่แววของข่าวดี ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปีปัจจุบัน
วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่า ในท่ามกลางมรสุมลูกใหญ่นี้ ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมนี้ โดยวิเคราะห์เจาะลึกทั้งรายได้ ยอดขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้คุณเห็นภาพทิศทาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่เมื่อเจาะไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายย่อยหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ บริษัทที่มีชื่อเสียงหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไป หากกลยุทธ์ไม่สอดคล้องกับ ราคาประเมินที่ดิน และกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน แพงลิบลิ่ว
แสนสิริ: ราชันย์แห่งรายได้รวม ปี 2566
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีผู้ที่โดดเด่นขึ้นมาอย่างน่าจับตามอง ในหมวดของ “รายได้รวม” (Total Revenue) แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ แสนสิริ ที่สามารถกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การขึ้นสู่อันดับ 1 ของแสนสิริ สะท้อนถึงกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง การเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่ที่มองหา บ้านโครงการใหม่ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
วัดกันที่เนื้อผ้า: รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ใครขายเก่งที่สุด?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่รายได้รวมอาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอารายได้พิเศษ การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากการเช่าเข้ามาด้วย ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) หรือเงินที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดนั่นเอง
เมื่อกรองข้อมูลดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาดดูน่าเป็นห่วงยิ่งกว่าเดิม ทั้ง 41 บริษัททำยอดรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่างจาก เอพี (ไทยแลนด์) ที่พิสูจน์แล้วว่าเป็น “นักขายมือทอง” ตัวจริง โดยสามารถทำรายได้จากการขายรวมสูงสุดในตลาด ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริได้สำเร็จ
Top 10 รายได้จากการขาย (Core Business):
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท – ยืนหนึ่งเรื่องการระบายสต็อกและการโอน
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท – เติบโต 7% ถือว่ารักษาระดับได้ดีเยี่ยม
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท – ฐานที่มั่นคงในตลาดต่างจังหวัดและกรุงเทพฯ
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท – เติบโตโดดเด่น 13% เจาะกลุ่มบ้านหรูได้ตรงจุด
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท – รายได้จากการขายหายไปเกือบ 38%
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ปี 2566 ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดด 103% นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้กำลังจะกลายเป็นผู้เล่นหลักที่น่ากลัวใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยความได้เปรียบของทำเลห้างสรรพสินค้าในการพัฒนาโครงการ Mixed-use
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
วลีอมตะในโลกธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอกับดอกเบี้ยจ่ายที่สูงลิ่ว กำไรก็อาจหดหายได้
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องที่รุนแรง หากใครคิดจะ ลงทุนคอนโด ของบริษัทกลุ่มนี้ อาจต้องพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท – แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการบริหารพอร์ตโฟลิโอ โดยมีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน ทำให้ยังคงเป็นแชมป์กำไรสูงสุด
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท – การบริหารต้นทุน (Cost Control) คือจุดแข็งที่ยากจะหาใครเทียบ
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท – กำไรจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท – กำไรเติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการ)
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่อนาคต 2567-2569
จากตัวเลขทั้งหมดนี้ เราเห็นอะไรบ้างใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย?
สงครามของรายใหญ่ (Big Fish Eat Small Fish): ตลาดกำลังถูกขับเคลื่อนด้วยผู้เล่น Top 5-10 เท่านั้น รายกลางและรายเล็กกำลังถูกบีบให้ออกจากตลาด หรือต้องปรับตัวไปทำ Niche Market อย่างหนัก
Diversification คือทางรอด: ดูตัวอย่างจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รอดมาได้เพราะมีธุรกิจโรงแรมและการลงทุน หรือ ออริจิ้น ที่แตกไลน์ธุรกิจไปสู่บริการและโรงแรม การพึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงเกินไปในยุคนี้
บ้านหรูยังไปได้ แต่ระดับล่างเหนื่อย: ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) กระทบกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาทอย่างหนัก ผู้ประกอบการจึงหนีไปจับตลาด Luxury และ Super Luxury กันมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน มากนัก
เทรนด์ใหม่มาแรง: ในปีต่อๆ ไป เราจะเห็นการแข่งขันเรื่อง Pet-Friendly, Green Energy (Solar Roof, EV Charger), และ Wellness Residence มากขึ้น ผู้บริโภคไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่มองหา “คุณภาพชีวิต”
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาลู่ทาง กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงเวลานี้ ถือเป็นจังหวะของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีเครดิตดี เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อระบายสต็อก
ส่วนนักลงทุนที่สนใจ ลงทุนอสังหา หรือหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ควรเน้นเลือกบริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) ที่แข็งแกร่ง มีกระแสเงินสดดี และมีการกระจายความเสี่ยงที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงเกินไป เพราะดอกเบี้ยขาขึ้นยังคงเป็นปัจจัยกดดันต้นทุนทางการเงิน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด ปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะเป็นบทพิสูจน์ว่าใครจะสามารถพลิกฟื้นและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสมรภูมิที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลานี้
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่แม่นยำในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณวันนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ
