เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้ จากผลประกอบการปี 2566 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026
ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีตัวเลขไหนที่โกหกเราได้ โดยเฉพาะเมื่อเรามองย้อนกลับไปดูภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งจากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการของผม ต้องยอมรับว่าปีที่แล้วเปรียบเสมือน “รถไฟเหาะ” ที่พาผู้ประกอบการหลายรายดิ่งลงเหว ขณะที่บางรายกลับทะยานขึ้นสู่จุดสูงสุดได้อย่างเหลือเชื่อ
หลายคนอาจคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนเครื่องกำลังจะติด (Take off) จะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจังด้วยภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้ออย่างหนัก ส่งผลให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้ และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร พร้อมคำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหา หรือกำลังมองหา สินเชื่อบ้าน เพื่อที่อยู่อาศัยในยุคนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่สะดุดและดาวรุ่งพุ่งแรง
หากเรากางตัวเลขดูรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท จะพบตัวเลขที่น่าสนใจอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาลขนาดนี้ เม็ดเงินที่หายไปหลายพันล้านบาทสะท้อนถึงปัญหารากฐานที่สำคัญ
สิ่งที่น่าตกใจคือ จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณของ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ที่โหมกระหน่ำใส่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Revenue Drops > 20%):
เราเห็นบริษัทที่มีชื่อเสียงหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขสีแดงที่น่ากังวล เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 28% รวมถึง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดระดับกลาง-ล่าง และตลาดเฉพาะกลุ่มบางส่วน กำลังเผชิญกับปัญหากำลังซื้อที่เปราะบางที่สุด หรือที่เราเรียกว่าปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นจากธนาคาร
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนัก
Top 10 รายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ
การเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นที่สุดในปี 2566 คือการช่วงชิงอันดับ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม”
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ของแสนสิริพิสูจน์แล้วว่ามาถูกทาง
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย (-1%) แต่ยังคงรักษามาตรฐานผู้นำไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นที่นักลงทุนสาย หุ้นปันผล ชื่นชอบ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ 5 ใน 10 อันดับแรก มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ด้วย นี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่และการบริหารกระแสเงินสด
วัดกันที่เนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Core Business)
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนอื่นๆ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อตัดรายได้อื่นออก ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลกว่ารายได้รวม เพราะมันบอกเราว่า “ของขายยากขึ้น” อย่างชัดเจน
ผู้ชนะในสมรภูมิการขาย:
อันดับ 1 เอพี ไทยแลนด์: คือเจ้าตลาดตัวจริงในแง่การขาย กวาดไป 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริไปอย่างสมศักดิ์ศรี นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าพอร์ตสินค้าแนวราบและคอนโดของ AP ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุด
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้ส่วนนี้เติบโต (+7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง +13% สวนกระแสตลาด สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ยังคงมีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส
ในทางกลับกัน ตัวเลขของ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ลดลง -38% ในส่วนของการขาย เป็นเครื่องย้ำเตือนว่า การพึ่งพาโปรดักต์เดิมๆ หรือการขาดช่วงของโครงการพร้อมโอน (Inventory gap) สามารถส่งผลกระทบรุนแรงได้ทันที
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มติดเครื่องยนต์ในฝั่งที่อยู่อาศัยอย่างเต็มสูบ ปี 2566 กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท โตขึ้นถึง 103% (เท่าตัว!) จากปี 2565 กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำโครงการคอนโดไปติดกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่แข็งแกร่งและดึงดูดนักลงทุนที่มองหา คอนโดทำเลทอง ได้เป็นอย่างดี
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) คือความจริงที่สุด
วลี “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย
ใครคือนักปั้นกำไรมือทอง?
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน! หากวิเคราะห์ไส้ใน จะพบว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่รู้จักบริหาร Asset เพื่อพยุงกำไรในวันที่ยอดขายบ้านชะลอตัว
ศุภาลัย: ทำได้ 6,083 ล้านบาท (กำไรจากการดำเนินงานจริงสูงมาก)
เอพี ไทยแลนด์: 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42% สูงสุดในกลุ่ม Top Tier)
เจาะลึกเทรนด์และคำแนะนำสำหรับการลงทุน (2024 – 2026)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบันและอนาคต ผมมองเห็นทิศทางที่ชัดเจนสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยที่กำลังเปลี่ยนไป หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
ตลาด K-Shaped Recovery ชัดเจนขึ้น
เราจะเห็นความเหลื่อมล้ำที่ชัดเจน ตลาดลักชัวรี (บ้านราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป) ยังไปได้สวยและมีการเติบโต เพราะกลุ่มลูกค้ามั่งคั่งไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยหรือการปฏิเสธสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะยังคงเหนื่อยหนักจากหนี้ครัวเรือน ผู้พัฒนาจะหันมาจับตลาดบนมากขึ้น
Pet Humanization คือ New Normal
โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) ไม่ใช่แค่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็น “ไฟลท์บังคับ” สำหรับคอนโดมิเนียมยุคใหม่ หากโครงการไหนไม่มีฟังก์ชันนี้ อาจเสียโอกาสการขายไปกว่า 30-40% ของลูกค้าคนรุ่นใหม่
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องเลือกทำเลอย่างฉลาด
ยุคของการซื้อคอนโดที่ไหนก็กำไรจบไปแล้ว High CPC Keywords อย่าง ลงทุนคอนโด หรือ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ในปัจจุบัน ต้องโฟกัสที่ทำเลใกล้มหาวิทยาลัย (Campus Condo) หรือใจกลางเมืองที่มี Expat ทำงานเท่านั้น อัตราผลตอบแทน (Yield) ที่คาดหวังควรอยู่ที่ 5-6% หากต่ำกว่านี้ถือว่าไม่คุ้มความเสี่ยง
Green & Sustainability
เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งไปที่บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) มากขึ้น ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาว บริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ปรับตัวเรื่อง ESG จะตกขบวน
สรุป: ปีแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง”
ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากและพิสูจน์ฝีมือของผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ อย่างแท้จริง แสนสิริ และ เอพี คือผู้ชนะในเกมรุก ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือเซียนในเกมรับและการบริหารพอร์ตโฟลิโอ
สำหรับผู้บริโภค ปีนี้และปีต่อๆ ไป คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น มีโปรโมชั่นระบายสต็อกออกมามากมาย ไม่ว่าจะเป็น ฟรีค่าโอน, ส่วนลดเงินสด, หรือ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ จากธนาคารที่เป็นพันธมิตรกับโครงการ
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหา เพื่อสร้าง Passive Income จังหวะนี้อาจเป็นโอกาสที่ดีที่สุดในรอบ 10 ปี ที่จะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดมือไป!
เริ่มต้นศึกษาข้อมูลโครงการ เปรียบเทียบทำเล และเช็คความพร้อมทางการเงินของคุณวันนี้ หากคุณสนใจเจาะลึกข้อมูลโครงการไหนเป็นพิเศษ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการกู้สินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกจากเรา หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณได้เลยครับ
