ผ่าวิกฤตและโอกาส ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลงาน 41 บิ๊กคอร์ป และทิศทางตลาดสู่อนาคตปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนมาตลอดทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 ถือเป็นหนึ่งใน “บททดสอบที่หินที่สุด” ครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย หลายคนอาจมองภาพภายนอกว่าตึกสูงยังคงผุดขึ้นกลางเมือง แต่ไส้ในของงบการเงินและยอดโอนกรรมสิทธิ์กลับส่งสัญญาณที่ต่างออกไป
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขว่าใครกำไรหรือขาดทุน แต่เราจะมา “X-Ray” สุขภาพทางการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อยหอบ” และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเดินหน้าไปทางไหน ท่ามกลางกระแส Global Trends ที่เปลี่ยนไปในปี 2026
บทนำ: เมื่อคลื่นลมสงบ แต่พายุใต้น้ำยังรุนแรง
หากย้อนกลับไปดูข้อมูล Momentum ของตลาด เราต่างคาดหวังว่าปี 2565 จะเป็นจุด Take off ที่สวยงาม แต่ความเป็นจริงในปีถัดมากลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ภาวะชะลอตัวเริ่มก่อตัวขึ้นเงียบๆ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกตินักพัฒนาจะเร่งยอดโอนฯ (Transfer) กันอย่างดุเดือด ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor รวบรวมไว้ พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ซึ่งดูเหมือนไม่เสียหายมากนัก
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะนักลงทุน เราจะดูแค่ภาพรวมไม่ได้ เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด กลับพบความจริงที่น่ากังวล คือมีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่สัญญาณปกติ แต่มันคือการบ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียม ปลาใหญ่กินปลาเล็ก และผู้ที่มีสายป่านยาวกว่าเท่านั้นที่จะรอด
เจาะลึกกลุ่ม “Red Zone”: เมื่อรายได้หายไปกว่า 1 ใน 4
ก่อนจะไปดูผู้ชนะ เราต้องถอดบทเรียนจากผู้ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เพื่อเป็นกรณีศึกษา ในรอบปีดังกล่าว มีหลายบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ “น่าตกใจ” หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป
รายชื่อที่น่ากังวลได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ตัวเลขรายได้หายไปราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนอะไร? มันสะท้อนถึงกำลังซื้อในบางเซกเมนต์ที่หายไป โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และกลุ่มที่พึ่งพากำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาเต็มร้อย รวมถึงปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) จากธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดขายไม่สามารถแปลงเป็นรายได้จริงได้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก รวมถึงพี่ใหญ่อย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ก็หนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้
บัลลังก์แชมป์รายได้: สงครามชิงเจ้าตลาดอสังหาฯ
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ การแข่งขันชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวมปีนั้นดุเดือดเลือดพล่าน และผลลัพธ์ก็คือการเฉือนคมกันเพียงปลายจมูก
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้ลูกค้ากระเป๋าหนักยังคงเลือกแสนสิริ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท พลาดแชมป์ไปเพียงนิดเดียว แต่เอพียังคงเป็นผู้นำในตลาดแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุด
ศุภาลัย (SPALI): แม้รายได้จะลดลง แต่ยังประคองตัวอยู่ใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งด้านการบริหารต้นทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ทำรายได้รวมไป 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปิดที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6-10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ สิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
ความจริงที่ซ่อนอยู่: วัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Real Demand)
ในฐานะกูรูอสังหาฯ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดรายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายโรงงาน หรือรายได้จากการลงทุนอื่นๆ ถ้าอยากรู้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไหนขายเก่งจริง ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อเรา Filter เอาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพอันดับจะเปลี่ยนไปทันที และความจริงที่น่าตกใจก็ปรากฏขึ้น:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า Real Demand หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายดิ่งลง -78%
แอล.พี.เอ็น. ลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยอดขายหายไป -38%
ใครคือ “นักขาย” มือทองตัวจริง?
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ทวงบัลลังก์คืนได้สำเร็จในหมวดนี้ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าสินค้าแนวราบของเอพีคือเบอร์ 1 ในใจผู้บริโภค
แสนสิริ (SIRI): ทำได้ 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่ยอดขายโต)
ศุภาลัย (SPALI): ยอดขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): ม้ามืดที่น่าจับตามอง ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเติบโตถึง 13% สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ สะท้อนความสำเร็จของกลยุทธ์บ้านหรู
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
และที่ต้องปรบมือให้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งกระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายเต็มตัว แต่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือ New S-Curve ของกลุ่มเซ็นทรัลที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในปี 2026
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสุทธิ บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิดและยังกู้สถานการณ์ไม่กลับ นี่คือสัญญาณเตือนภัยสำหรับนักลงทุนที่ถือหุ้นกลุ่มนี้
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยืนหนึ่งด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่… ต้องดอกจันตัวโตๆ ไว้ว่า กำไรนี้ส่วนหนึ่งมาจากการ “ขายโรงแรม” 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมทางการเงินของ LH ที่บริหารพอร์ต Asset เพื่อพยุงกำไร
ศุภาลัย (SPALI): กำไร 6,083 ล้านบาท (กำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ ที่น่าประทับใจ)
เอพี ไทยแลนด์ (AP): กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย
แสนสิริ (SIRI): กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): กำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% แต่ยังรักษาระดับกำไรไว้ได้ดี
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่ส่งผลกระทบและแนวทางปรับตัว
ทำไมตัวเลขถึงออกมาเช่นนี้? จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมมองเห็น 3 ปัจจัยหลักที่กดดันตลาดในช่วงเวลานั้น และยังส่งผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน:
ดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือน: นี่คือยาขมหม้อใหญ่ การที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลง (Affordability) ประกอบกับหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงติดอันดับโลก ทำให้แบงก์ชาติเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ การขอ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือกู้ใหม่ทำได้ยากขึ้น
ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง: ราคาเหล็ก ปูนซีเมนต์ และค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ Margin ของผู้ประกอบการบางลง ใครที่บริหาร Supply Chain ไม่ดี มีสิทธิ์ขาดทุนได้ง่ายๆ
Mismatch ของ Demand และ Supply: มีคอนโดมิเนียมเหลือขาย (Inventory) ในบางทำเลจำนวนมาก ขณะที่ความต้องการเปลี่ยนไปสู่บ้านแนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นหลังยุคโควิด
แล้วโอกาสอยู่ที่ไหน?
สำหรับปี 2026 และอนาคต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้แข่งกันแค่เรื่องทำเล (Location) อีกต่อไป แต่จะแข่งกันที่ “Lifestyle Solution”
Pet Humanization: คอนโดและบ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่คือ Standard ใหม่ อสังหาฯ ที่จับกลุ่มนี้ได้ จะมี High CPC Keyword ในใจผู้บริโภคทันที
Green & Sustainability: การประหยัดพลังงาน บ้านติด Solar Roof และรองรับ EV Charger จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ เพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
Investment Property: การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในทำเลศักยภาพอย่าง CBD หรือใกล้สถาบันการศึกษา ยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ต้องเลือก Developer ที่มีบริการหลังการขายและการบริหารนิติบุคคลที่แข็งแกร่ง
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในระยะยาว?
จากข้อมูลทั้งหมด เราเห็นได้ชัดว่า เอพี ไทยแลนด์ และ แสนสิริ คือผู้นำที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด ทั้งในแง่ยอดขายและการสร้างกำไร ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ ศุภาลัย ยังคงเป็นเสาหลักที่มั่นคงด้วยวินัยทางการเงินที่เคร่งครัด
สำหรับผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุน ปีนี้และปีหน้ายังเป็นจังหวะที่ดีในการมองหาทรัพย์สิน (Buyer’s Market) เพราะผู้ประกอบการยังคงอัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อก แต่ข้อควรระวังคือ ต้องตรวจเช็คสุขภาพทางการเงินของโครงการและผู้พัฒนาให้ดี อย่าดูแค่ราคาที่ลดแลกแจกแถม
การลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่การวิ่งระยะสั้น แต่คือการวิ่งมาราธอน บริษัทที่ชนะไม่ใช่คนที่วิ่งเร็วที่สุดในปีเดียว แต่คือคนที่ยืนระยะได้นานที่สุด ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคาที่ดิน หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนที่แม่นยำที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือสมัครสมาชิกเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึก Exclusive ก่อนใคร! เราช่วยให้ทุกการตัดสินใจเรื่องบ้านของคุณ…เป็นเรื่องที่ถูกต้องที่สุด
