เจาะลึกบทสรุปสงคราม “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” : ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง? วิเคราะห์เจาะลึกจากตัวเลขสู่ทิศทางการลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของการขึ้นและลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในประเทศไทย จากความคาดหวังว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นต้องเผชิญกับแรงเสียดทานทางเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าตัดโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ย้อนรอยดูตัวเลขจริง เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และที่สำคัญคือ ข้อมูลเหล่านี้ส่งสัญญาณอะไรถึงผู้ซื้อและนักลงทุนในปี 2026 นี้บ้าง หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว สักหลัง หรือเล็ง คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน ห้ามพลาดบทวิเคราะห์ฉบับนี้ครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุเศรษฐกิจซัดกระหน่ำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงสถิติจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมไว้ จะเห็นภาพชัดเจนว่าปี 2566 คือปีแห่งความผิดหวังสำหรับหลายค่าย แม้จะมีการเลือกตั้งใหญ่และการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ แต่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่ได้อานิสงส์เท่าที่ควร การชะลอตัวเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาสแรก ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
ตัวเลขรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในไส้ใน เพราะ “ค่าเฉลี่ย” มักจะหลอกตาเราเสมอ
ความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องปกติ แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ตลาดที่อยู่อาศัย กำลังเกิดการคัดสรรทางธรรมชาติ (Natural Selection) ครั้งใหญ่ บริษัทที่ปรับตัวไม่ทัน หรือพึ่งพาตลาดกลุ่มเป้าหมายที่มีความเปราะบางทางการเงิน กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบาก
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือกลุ่มบริษัทที่รายได้หายไปเกินกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หดตัวลงถึงเกือบ 30% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดแมส (Mass Market) หรือคอนโดราคาย่อมเยา กำลังเจอปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) จากสถาบันการเงินอย่างหนัก ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ที่กำลังจะ ขอสินเชื่อบ้าน ต้องตระหนักให้ดี
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
ในทุกวิกฤตย่อมมีผู้ชนะเสมอ สำหรับปีแห่งความยากลำบากนี้ มงกุฎรายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่ทำตัวเลขไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่ว่าหายใจรดต้นคอ
การที่แสนสิริผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม สะท้อนถึงกลยุทธ์ Brand Branding ที่แข็งแกร่ง และการเจาะตลาดลักซ์ชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ “ศุภาลัย” ตามมาห่างๆ ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท และพี่ใหญ่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่แม้อันดับจะอยู่ที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท แต่ก็มีประเด็นที่น่าสนใจเรื่องกำไรที่เราจะคุยกันในหัวข้อถัดไป
แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ บริษัทระดับ Top 10 ถึง 5 แห่ง มีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-18%), ศุภาลัย (-10%), หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังสะเทือน และการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขาย แต่คือการบริหารความเสี่ยงและการกระจายพอร์ตสินค้า (Portfolio Diversification)
ผ่าไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งจริง?
ในวงการอสังหาฯ เรามักจะพูดกันว่า “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษปนอยู่ เช่น การขายที่ดิน หรือรายได้จากค่าเช่า แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการและการขายจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ
เมื่อเรากรองข้อมูลดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพตารางคะแนนก็เปลี่ยนไปทันที!
“เอพี (ไทยแลนด์)” พลิกกลับมาเป็นแชมป์ในหมวดนี้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) คืนได้สำเร็จ สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า เอพี คือเจ้าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดที่มีสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ และสามารถปิดการขายได้จริง แม้ในสภาวะที่ลูกค้า กู้ซื้อบ้าน ได้ยากลำบาก
ในขณะที่ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2,68,460 ล้านบาท ข้อมูลนี้ชี้ชัดว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดยังคงมีอยู่ แต่ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง ยิ่งตอกย้ำความสำคัญของการเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรและการวางแผนการเงินของผู้ซื้อ
จุดที่น่าสนใจและต้องพูดถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” แม้จะเป็นหน้าใหม่ที่เพิ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง แต่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) เป็นสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ กำลังใช้ความได้เปรียบเรื่องทำเลทอง (Prime Location) ใกล้ศูนย์การค้า มาเป็นจุดขายที่ทรงพลัง และเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวในอนาคต
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: ใครกำไรสูงสุด? (Profitability)
นักลงทุนหุ้นอสังหาฯ หรือแม้แต่คนซื้อบ้านที่ต้องการมั่นใจว่า Developer จะไม่ทิ้งงาน ต้องดูที่ “กำไรสุทธิ” ครับ เพราะยอดขายเยอะไม่ได้แปลว่ากำไรเยอะเสมอไป
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง! บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายสำหรับสภาพคล่อง
แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไรในเมื่อยอดขายลดลง? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ยอดเยี่ยม โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ที่ทำให้พี่ใหญ่รายนี้ยังคงเป็นหุ้นปันผลเด่นในใจนักลงทุน
อันดับ 2 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีที่สุดในอุตสาหกรรม ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ที่กำไรเบียดกันมาติดๆ โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรโตกระโดดถึง 42% สะท้อนถึง Margin ที่ดีขึ้นจากการขายสินค้ากลุ่มแพง
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2026
จากฐานข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมาถึงปัจจุบันปี 2026 ผมขอสรุปเทรนด์และคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ครับ:
ดอกเบี้ยและสินเชื่อ (High CPC Focus)
ปัญหาใหญ่ที่สุดยังคงเป็นเรื่องการเงิน สำหรับท่านที่ต้องการ สินเชื่อบ้าน หรือกำลังมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ปีนี้ธนาคารจะยิ่งเข้มงวดมากขึ้น (Strict Lending Criteria) การเตรียมเดินบัญชี (Statement) และการลดภาระหนี้บัตรเครดิตก่อนยื่นกู้เป็นเรื่องจำเป็นมาก อย่าหวังพึ่งดาบหน้า
คำแนะนำ: เปรียบเทียบ ดอกเบี้ยบ้าน จากหลายธนาคาร และมองหาโครงการที่มีดีลพิเศษกับธนาคารพันธมิตร (Exclusive Bank Offers) มักจะช่วยให้กู้ผ่านง่ายขึ้น
ทำเลคือหัวใจ (Location Strategy)
การที่ เซ็นทรัลพัฒนา เติบโต 100% พิสูจน์แล้วว่า “ทำเล” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ (Lifestyle Hub) ยังขายได้เสมอ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร การเลือกซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านใกล้ทางด่วน ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง
คำแนะนำ: หากจะลงทุน ให้มองหาทำเลที่มี New CBD หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ ที่กำลังจะเปิดใช้จริงในปี 2026-2027
ความยั่งยืนไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด (Sustainability)
บริษัทที่ปรับตัวช้าจะเริ่มหายไป ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านประหยัดพลังงาน (Energy Saving Home) และ EV Charger เป็นมาตรฐาน Developer ที่ไม่ใส่ใจเรื่อง Green Building จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ
เทรนด์: Solar Roof และระบบระบายอากาศ Active Airflow กลายเป็น Standard Spec ที่ผู้ซื้อต้องถามหา
ตลาดลักซ์ชัวรี่ยังไปต่อ (Luxury Remains Strong)
จากผลงานของแสนสิริ ชี้ชัดว่าคนรวยยังมีเงิน และพร้อมจ่ายให้กับสินค้าที่มีคุณภาพและบริการหลังการขาย (After-sales Service) ที่ดีเยี่ยม ตลาดบ้านระดับ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง สวนทางกับตลาดทาวน์เฮ้าส์ราคาถูกที่ชะลอตัว
สรุป: ใครคือผู้ชนะ และคุณควรอยู่ตรงไหน?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลชุดนี้?
ชนะด้านรายได้: แสนสิริ (เติบโตและแข็งแกร่งในแบรนด์)
ชนะด้านยอดขาย: เอพี (ไทยแลนด์) (เจ้าตลาดที่เข้าถึงลูกค้าได้ทุกกลุ่ม)
ชนะด้านกำไร: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (บริหารความมั่งคั่งและสินทรัพย์ได้เหนือชั้น)
ชนะด้านประสิทธิภาพ: ศุภาลัย (กำไรดี ต้นทุนต่ำ)
สำหรับคุณ… ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุน บทเรียนจากปีที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า “ความระมัดระวัง” คือกุญแจสำคัญ อย่ารีบตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว การเลือก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงิน (ดูได้จากกำไรสุทธิที่เราวิเคราะห์ไป) จะช่วยการันตีได้ว่า โครงการจะไม่ถูกทิ้งร้าง และบริการหลังการขายจะยังคงอยู่ดูแลคุณไปตลอด
ในปี 2026 นี้ โอกาสยังมีอยู่เสมอสำหรับคนที่ทำการบ้านมาดี หากคุณกำลังมองหา บ้าน หรือ คอนโด ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อบ้าน ให้คุ้มค่าที่สุด อย่าลืมติดตามข่าวสารและวิเคราะห์ข้อมูลรอบด้านก่อนเซ็นสัญญาครับ
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ คุณภาพ หรือต้องการเทคนิคการกู้สินเชื่อให้ผ่านฉลุย คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คัดสรรมาแล้วว่าเป็น “The Real Winner” สำหรับคุณ!
