เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทเรียนจาก “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” สู่ทิศทางการลงทุนปี 2569 ใครคือผู้รอดตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาดูความเคลื่อนไหวของวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าวัฏจักรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยนั้นมีความซับซ้อนและเปราะบางมากกว่าที่ตาเห็น ตัวเลขและสถิติที่ปรากฏในหน้าข่าวรายวันอาจเป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง โดยเฉพาะเมื่อเราย้อนกลับไปดู “ปีแห่งความผิดหวัง” อย่างปี 2566 ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์การลงทุนในปี 2569 นี้
หลายคนอาจจำได้ว่า ช่วงปี 2565 เราต่างมีความหวังว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนโดนฉุดด้วยแรงโน้มถ่วง เมื่อเข้าสู่ปี 2566 โมเมนตัมที่เคยดีกลับสะดุดลงอย่างจังจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวไปจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการขาย ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย ซึ่งบทเรียนจากช่วงเวลานั้นคือรากฐานสำคัญที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจ หากต้องการอยู่รอดในสมรภูมิปัจจุบัน
วันนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบเจาะลึก เพื่อหาคำตอบว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “ว่ายน้ำทวนกระแส” ในวันที่คลื่นลมแรง
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้รวมถดถอยและสัญญาณเตือนภัย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าคุณเป็นนักวิเคราะห์ตัวจริง คุณจะรู้ว่า “ตัวเลขเฉลี่ยคือคำโกหกคำโต”
เพราะเมื่อเราซูมเข้าไปดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ แต่มันคือสัญญาณของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเข้าสู่ภาวะ K-Shaped Recovery คือคนรอดก็รอดไปเลย ส่วนคนร่วงก็ดิ่งลงเหว
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายวูบไปเกือบ 28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ -26% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของธนาคาร (Rejection Rate) เริ่มส่งผลกระทบวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ตลาดระดับกลาง-ล่าง หรือระดับบนบางเซกเมนต์
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เรามักมองว่าเป็นพี่ใหญ่ที่มั่นคง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% หรือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะดูแข็งแกร่งก็ยังติดลบเล็กน้อย นี่คือเครื่องยืนยันว่า ในสภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน ไม่มีใครเป็นอมตะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แห่งนี้
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
หากเปรียบวงการนี้เป็นเวทีมวย คู่เอกที่แลกหมัดกันดุเดือดที่สุดคงหนีไม่พ้น แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) สำหรับแชมป์ด้าน “รายได้รวม” ในปีแห่งวิกฤตนั้นตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้เข้ากระเป๋าไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด
ความน่าสนใจอยู่ที่กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) และการรุกตลาดลักชัวรีที่กำลังซื้อยังไม่ตก ในขณะที่ เอพี ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม แต่ก็ต้องยอมรับความพ่ายแพ้ในยกนี้ไปอย่างน่าเสียดาย
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ก็มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน:
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงเป็นเสาหลักที่มั่นคงด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้า
อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ 30,170 ล้านบาท
อันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ซึ่งถือว่าทำผลงานได้ดีในกลุ่มบ้านหรู และกลุ่มม้ามืดอย่าง ยูนิเวนเจอร์ และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในส่วนแบ่งเค้กของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น
ความจริงอีกด้าน: “ยอดขาย” ตัวชี้วัดอนาคตที่แท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ผมมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า “รายได้รวมคืออดีต แต่ยอดขายคืออนาคต” รายได้รวมในงบการเงินมักจะรวมรายได้จากการบริหาร การเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่ถ้าอยากรู้ว่าสินค้า (บ้านและคอนโด) ขายได้จริงหรือไม่ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ Top 10 จะเปลี่ยนไปทันที!
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้ยืนยันชัดเจนว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ผู้ที่เจ็บตัวหนักที่สุดในสมรภูมินี้คือ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายดิ่งลงเหวถึง -78% ตามมาด้วย แอล.พี.เอ็น. (-40%) และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า สินค้าคงคลัง (Inventory) กำลังจะกลายเป็นภาระหนักอึ้งหากระบายออกไม่ทัน
แต่ในความมืดมิด ก็ยังมีผู้ที่ฉายแสงเจิดจรัส เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นพระเอกในด้านนี้ โดยคว้าแชมป์ “รายได้จากการขาย” สูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าคืนแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ได้ดีที่สุดในตลาด
และขอชื่นชม เอสซี แอสเสท ที่ทำยอดขายเติบโตสวนตลาดได้ถึง 13% (23,370 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่ากลยุทธ์การจับกลุ่มลูกค้ากระเป๋าหนักที่ต้องการบ้านหรูและทำเลศักยภาพยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในการฝ่าวิกฤต
ปรากฏการณ์ “เซ็นทรัลพัฒนา”: ยักษ์หลับที่ตื่นแล้ว
หากจะพูดถึงดาวรุ่งพุ่งแรงที่มองข้ามไม่ได้ ผมขอยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเดิมทีเราคุ้นเคยกันในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้พิสูจน์แล้วว่าพวกเขาเอาจริงกับธุรกิจที่อยู่อาศัย
ด้วยกลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำที่ดินข้างห้างมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมและโรงแรม ทำให้ CPN สร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากปีก่อนหน้า นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคตที่ผสาน Lifestyle เข้ากับการอยู่อาศัย ซึ่งตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย และเป็นเทรนด์ที่ผู้ประกอบการรายอื่นต้องหันมามอง
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารเงินที่ฉลาดที่สุด?
สุดท้ายแล้ว ธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ใครขายของได้เยอะที่สุด แต่วัดกันที่ “เหลือเงินเข้ากระเป๋าเท่าไหร่” กำไรสุทธิคือบรรทัดสุดท้ายที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายอาการน่าเป็นห่วงเพราะขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด
แต่ภายใต้สถานการณ์นี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท!
หลายคนอาจสงสัยว่า “อ้าว ก็ไหนบอกว่ายอดขายตก -38% แล้วทำไมกำไรถึงพุ่ง?” คำตอบคือความเก๋าเกมทางการเงินครับ ในปีนั้นแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาฯ ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” ที่เหนือชั้น ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่รู้จักการหมุนเวียนสินทรัพย์ (Asset Monetization) เพื่อรักษาเสถียรภาพของกำไร
ในขณะที่อันดับ 2 และ 3 อย่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) นั้นเฉือนกันเพียงปลายจมูก โดยทั้งคู่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรจากธุรกิจหลักได้ดีเยี่ยม ส่วนแสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรเติบโตถึง 42% (5,846 ล้านบาท)
ทิศทางและกลยุทธ์สู่ปี 2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราได้บทเรียนอะไรบ้างเพื่อนำมาปรับใช้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคต?
Cash is King, but Liquidity is Queen: บริษัทที่มีสภาพคล่องสูงและหนี้สินต่ำจะมีความได้เปรียบ การตุน Land Bank ไว้อาจไม่ใช่คำตอบเสมอไปหากกระแสเงินสดไม่หมุนเวียน การระบายสต็อกด้วยแคมเปญโปรโมชันที่ดึงดูดใจ หรือการทำ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อช่วยลูกค้า ยังคงเป็นเรื่องจำเป็น
Diversification คือทางรอด: ดูตัวอย่างจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา การมีรายได้จากหลายทาง (Recurring Income) เช่น โรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า หรือห้างสรรพสินค้า จะช่วยพยุงธุรกิจในช่วงที่ยอดขายบ้านชะลอตัว
เจาะ Niche Market ให้เจอ: ตลาดแมสอาจจะเหนื่อยจากปัญหาหนี้เสีย แต่ตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home), คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly), หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) ยังมี High CPC และกำลังซื้อซ่อนอยู่มหาศาล
เทคโนโลยีและการบริการ: ปี 2569 ไม่ใช่แค่ขายอิฐปูน แต่ขาย “คุณภาพชีวิต” ระบบ Smart Home, การบริการหลังการขาย และนิติบุคคลที่เข้มแข็ง คือปัจจัยตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ตัวเลขผลประกอบการเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติในกระดาษ แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ที่บอกเราว่าบริษัทไหนมีความแข็งแกร่งที่แท้จริง สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีสถานะทางการเงินมั่นคง (เช่น Top 5 ที่กล่าวมา) จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงาน หรือปัญหาคุณภาพในระยะยาว
ส่วนนักลงทุนที่สนใจหุ้นกลุ่มอสังหาฯ หรือต้องการเก็งกำไรในทรัพย์สิน จังหวะนี้อาจเป็นโอกาสดีในการ “เลือกของดีราคาถูก” โดยเน้นไปที่บริษัทที่มี P/E ต่ำแต่ปันผลสูง และมีแผนธุรกิจที่ชัดเจนในการรับมือกับเทรนด์ดอกเบี้ยและเศรษฐกิจโลก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย เพียงแค่เปลี่ยนรูปแบบไปตามกาลเวลา ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในวัฏจักรรอบใหม่นี้
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ทำเลทอง หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในขณะที่คุณกำลังลังเล
เริ่มต้นวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญฟรี!
