ผ่าวิกฤตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้ จากงบการเงิน 41 บริษัทชั้นนำ เจาะลึกทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งของผู้ประกอบการไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน หลายคนอาจจะคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้งหลังจากวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยตัวเลขที่น่าผิดหวัง โมเมนตัมที่เคยคิดว่าจะมากลับแผ่วลงตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) แต่กราฟกลับนิ่งสนิท
วันนี้ผมไม่ได้มาเพื่อบ่นเรื่องเศรษฐกิจ แต่ผมได้นำข้อมูลเชิงลึกจากงบการเงินของ 41 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มา “X-Ray” ให้เห็นไส้ในว่า ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ที่พุ่งสูงขึ้น ใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดทำกำไรได้ และใครที่กำลังตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขบัญชี แต่มันคือเข็มทิศสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในปีนี้และปีหน้า
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง การแข่งขันจึงเดือดพล่าน
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทุกบริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามูลค่าตลาดหดตัวลงไป -1.2%
ในมุมมองของนักเศรษฐศาสตร์ ตัวเลขติดลบเพียง 1.2% อาจดูเหมือน “ทรงตัว” แต่ในโลกของ การลงทุนอสังหา นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นภาพสะท้อนของ “กำลังซื้อที่เปราะบาง” และปัญหา หนี้ครัวเรือน ที่กดดันตลาดระดับล่างถึงกลางอย่างหนัก
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone):
เราเห็นการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับวิกฤต (เกิน 20%) ในหลายบริษัทที่เคยเป็นที่คุ้นหู
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งเรือง กลับต้องเผชิญกับรายได้ที่หายไปกว่า -28% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้า Real Demand ระดับราคาประหยัดกำลังมีปัญหาเรื่องการกู้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างหนัก
ไรมอน แลนด์: ผู้นำตลาดลักซ์ชัวรี่ที่รายได้ลดลง -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%): ล้วนอยู่ในสถานการณ์ที่ต้องปรับกลยุทธ์ขนานใหญ่
แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ไม่รอดพ้นจากแรงเสียดทานนี้ โดยรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่นักลงทุนต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี เข้าวิน
ในสมรภูมิที่ยากลำบาก ยังมีผู้ที่สามารถฝ่าฟันขึ้นมาเป็นผู้นำได้ การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด (Top 10) ในปีที่ผ่านมาถือว่าดุเดือดเลือดพล่านที่สุดปีหนึ่ง
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% กลยุทธ์การเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริกลายเป็นเบอร์หนึ่งที่ยากจะโค่นลง
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาแบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย (-1%) แต่ AP ยังคงเป็นแบรนด์ที่แข็งแกร่งมากในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างการเงินที่ Conservative ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นที่นักลงทุนสายปันผลชื่นชอบ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท (-9%)
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 9) ที่รายได้ลดลงราว -4% นี่คือเครื่องยืนยันว่า แม้แต่บริษัทที่มีสายป่านยาว ก็ยังต้องดิ้นรนเพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) หดตัวรุนแรง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจมีการรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์อื่นๆ เข้ามาปะปน ซึ่งอาจบดบังผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย บ้าน และ คอนโดมิเนียม ตัวเลขยิ่งน่ากังวลกว่าเดิม
รวมทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหว -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN): รายได้ขายหายไปเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้จากการขายธุรกิจหลักลดลง -38%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า “ดีมานด์เทียม” หรือการเก็งกำไรได้หายไปจากตลาดเกือบหมดแล้ว เหลือเพียง “ดีมานด์จริง” ที่ต้องผ่านด่านการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากธนาคาร ซึ่งปัจจุบันมีความเข้มงวดในระดับสูงสุด (Rejection Rate สูงถึง 50-60% ในบางเซกเมนต์)
แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่าง:
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังพิสูจน์ว่าเป็นเจ้าตลาดที่เข้าใจผู้บริโภคที่สุด
แสนสิริ: ยอดขายโต 7% (32,829 ล้านบาท) เป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่โตได้จาก Core Business จริงๆ
เอสซี แอสเสท (SC): เติบโตโดดเด่น 13% (23,370 ล้านบาท) สะท้อนความสำเร็จในการจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ย
ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางเจ้าตลาดเดิมที่กำลังเหนื่อยล้า มีผู้เล่นรายหนึ่งที่กำลังติดเครื่องและน่ากลัวมากในอนาคต นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา การขยายพอร์ตจากธุรกิจศูนย์การค้ามาสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย (Residential) เริ่มออกดอกออกผลอย่างชัดเจน
ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 5,835 ล้านบาท เติบโต 103% หรือกว่าเท่าตัว การใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use) ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย ทำให้ CPN กลายเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer รายดั้งเดิม โดยเฉพาะในตลาด คอนโดมิเนียม และโครงการแนวราบระดับพรีเมียม
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือ (Bottom Line)
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity)
กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้จากการขาย โดยมี 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด
แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH)
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH แสดงความเก๋าเกมด้วยการทำกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งในสหรัฐฯ เข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือการบริหารความเสี่ยงระดับเซียนที่กระจายรายได้จากหลายทาง ไม่พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (จากการบริหารสินทรัพย์)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (จากการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ)
เอพี ไทยแลนด์: 6,054 ล้านบาท (จากยอดขายมหาศาล)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด +42% – น่าประทับใจที่สุดในเชิงการเติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังรักษาระดับได้ดี)
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาฯ และคำแนะนำสำหรับปี 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า เพื่อให้ท่านผู้อ่านได้เตรียมตัวดังนี้:
ตลาดของผู้ซื้อที่มีเงินสด หรือเครดิตดี (Buyer’s Market)
สงครามราคาจะยังคงดำเนินต่อไป โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ Developer หลายรายต้องการระบายสต็อก (Inventory) เพื่อดึงเงินสดกลับเข้าบริษัท หากคุณเป็นคนที่มีเครดิตดี หรือมีความพร้อมในการ กู้ซื้อบ้าน ช่วงเวลานี้คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก โปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ฟรีโอน” จะมีให้เห็นเกลื่อนตลาด
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Strict Lending Criteria)
ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์จะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน ต่อไป เพื่อสกัดหนี้เสีย (NPL) ผู้กู้ที่มีภาระหนี้สูง หรือมีประวัติการชำระเงินไม่ดี จะถูกปฏิเสธทันที ใครที่วางแผนจะซื้อบ้านต้องเตรียมเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงาม และลดภาระหนี้บัตรเครดิตล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Interest Rates & Refinance)
แม้ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ดอกเบี้ยในไทยยังถือว่าอยู่ในระดับที่ผู้กู้ต้องแบกรับภาระ สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยทุกๆ 3 ปี คือไฟลต์บังคับที่ต้องทำ เพื่อลดเงินต้นให้เร็วที่สุด ส่วนนักลงทุนที่หวัง Yield จากการปล่อยเช่า ต้องคำนวณต้นทุนดอกเบี้ยให้ดี เพราะส่วนต่างกำไรอาจบางลงมาก
ทำเลคือทุกอย่าง (Location is Key)
อสังหาฯ ในเมือง หรือใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT ยังคงไปได้ แต่ต้องเป็นทำเลที่มี Real Demand จริงๆ ไม่ใช่ทำเลเก็งกำไรชานเมืองที่ไกลเกินความจำเป็น การเลือกซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโซน CBD หรือ New CBD ยังคงเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
เทรนด์ Pet-Friendly และ Wellness
ข้อมูลจากแสนสิริและออริจิ้นที่ยังทำกำไรได้ดี ส่วนหนึ่งมาจากสินค้าที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม เช่น คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) หรือบ้านสำหรับผู้สูงอายุ นี่คือ Niche Market ที่กลายเป็น Mass Market ใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องกระโดดลงมาเล่น
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายรายใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาที่ “ความจริงปรากฏ” บริษัทที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอดและส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพได้ ส่วนบริษัทที่อ่อนแออาจต้องหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ
การเลือกลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้ จึงไม่ใช่แค่การดูโมเดลบ้านสวยๆ หรือห้องตัวอย่างที่ตกแต่งหรูหรา แต่ต้องดูไปถึง “ความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการ” (Developer’s Stability) ด้วย เพราะการซื้อบ้านจากบริษัทที่มีสถานะทางการเงินไม่ดี มีความเสี่ยงที่จะได้บ้านคุณภาพต่ำ สร้างไม่เสร็จ หรือบริการหลังการขายที่ล้มเหลว
หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการขอ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เขี้ยวลากดิน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำลายโอกาสในการมีบ้านในฝันของคุณ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณอย่างมืออาชีพตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันหน้า
