เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีที่ผ่านมา สู่ความท้าทายใหม่ในยุค 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของธุรกิจนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “จุดเปลี่ยน” ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาลู่ทาง หรือเป็นคนที่ฝันอยากมีบ้านสักหลัง บทความนี้ไม่ใช่แค่การสรุปตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือลายแทงที่จะบอกว่า ใครคือ “ของจริง” และทิศทางลมในอนาคตจะพัดไปทางไหน
ปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนตั้งความหวังว่าจะเป็นปีแห่งการทะยานบิน (Take off) ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวโควิด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อกราฟดิ่งหัวลงตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่ควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย ตัวเลขไม่เคยโกหก และข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือหลักฐานชั้นดีที่บ่งบอกสุขภาพของอุตสาหกรรมนี้
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของ 41 บิ๊กคอร์ปในวงการ พบว่ารายได้รวมทั้งสิ้นอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ฟังดูเหมือนน้อยใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว
นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หายวูบ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาหนี้ครัวเรือนรุมเร้าจน “กู้ไม่ผ่าน” หรือถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารในอัตราที่สูงลิ่ว
รายชื่อผู้บาดเจ็บในรอบนี้มีตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ติดลบระดับ 20-28% แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังสะเทือนด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป “บุญเก่า” หรือชื่อเสียงในอดีต อาจไม่เพียงพอที่จะค้ำยันธุรกิจได้อีกต่อไปหากขาดการปรับตัวที่รวดเร็ว
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์) ใครคือเบอร์หนึ่งตัวจริง?
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่เสมอ ในปีที่ยากลำบากนี้ เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดเลือดพล่านระหว่างสองยักษ์ใหญ่ คือ “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) แสนสิริ ประกาศศักดาคว้าแชมป์ไปด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นความเร็วในการระบายสต็อก (Speed to Market) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่ (Top of Mind) โดยเฉพาะกลุ่ม คอนโดติดรถไฟฟ้า และโครงการลักชัวรี ถือว่าเดินเกมมาถูกทาง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ ผมอยากชวนให้ดูอีกตัวเลขหนึ่งที่สำคัญกว่า นั่นคือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือตัวชี้วัดเนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (Core Business) โดยไม่นับรวมรายได้พิเศษอื่นๆ
ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นผู้ชนะด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ความสำเร็จของเอพีเกิดจากการวางรากฐานพอร์ตสินค้าแนวราบที่แข็งแกร่ง ทั้ง บ้านเดี่ยวหรู และทาวน์โฮมดีไซน์ใหม่ ที่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุค New Normal ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอย (Space) มากกว่าแค่ทำเล
การที่ เอพี สามารถยืนหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% (เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึง Product Strategy ที่เหนือชั้น และความเข้าใจความต้องการของลูกค้าในระดับลึกซึ้ง (Empathy)
เจาะลึกความสามารถในการทำกำไร: เมื่อ “ยอดขาย” ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
ในโลกธุรกิจ “Sales is Vanity, Profit is Sanity” (ยอดขายคือความฟู่ฟ่า กำไรคือของจริง) ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
แม้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมีรายได้รวมและยอดขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย แต่เมื่อเปิดบรรทัดสุดท้ายดู “กำไรสุทธิ” (Net Profit) พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท!
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กระจายความเสี่ยงด้วยโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company พวกเขามีรายได้พิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด เปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นกระแสเงินสดเพื่อเสริมสภาพคล่อง ในขณะที่คู่แข่งต้องดิ้นรนกับการขายบ้านทีละหลัง
ส่วนอันดับสองอย่าง “ศุภาลัย” ก็ยังคงรักษามาตรฐานความ “ถูกและดี” ด้วยการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยม ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ที่ไล่บี้กันมาติดๆ
ที่น่าจับตามองคือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้กำไรจะลดลง แต่โมเดลธุรกิจที่แตกไลน์ไปสู่ธุรกิจบริการ โรงแรม และคลังสินค้า เริ่มเห็นผลชัดเจนขึ้น เรารู้จักกันดีในนามแผน “Origin Multiverse” ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงที่น่าสนใจสำหรับ การลงทุนอสังหา ในระยะยาว
ม้ามืดที่เริ่มติดปีก: CPN กับการรุกฆาตตลาดที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือการรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว ด้วยโมเดล Mixed-use Development ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย
ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% กวาดเงินไป 5,835 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนไปยังผู้เล่นรายเดิมว่า “เสือนอนกิน” ตัวนี้ตื่นแล้ว และด้วยความได้เปรียบเรื่องที่ดิน (Land Bank) ติดห้างสรรพสินค้า ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมของ CPN กลายเป็น คอนโดทำเลทอง ที่ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยจริงได้อย่างง่ายดาย
แนวโน้มและทิศทางปี 2026: ความท้าทายใหม่และการปรับตัว
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมายังปัจจุบัน และมองไกลไปถึงปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยที่จะเป็นตัวกำหนดความอยู่รอดไม่ใช่แค่ “ทำเล” หรือ “ราคา” อีกต่อไป แต่ประกอบด้วย 3 เมกะเทรนด์หลัก:
Green & Sustainability (ความยั่งยืน): เทรนด์รักษ์โลกไม่ใช่ทางเลือกแต่เป็นทางรอด ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และระบบ EV Charger การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมจะช่วยลดต้นทุนการอยู่อาศัยในระยะยาว และเพิ่มมูลค่าเมื่อต้องการขายต่อ (Resale Value)
Pet Humanization (สัตว์เลี้ยงคือลูก): โครงการคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) มีอัตราการขาย (Take-up rate) สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ ดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่ปรับตัวในเรื่องนี้ จะเสียฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ไปทันที
Wellness Living (การอยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ): สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Super Aged Society) ของไทย ทำให้บ้านที่ออกแบบรองรับผู้สูงวัย และมีบริการด้านสุขภาพ กลายเป็นที่ต้องการสูงมาก ไม่ใช่แค่สำหรับคนแก่ แต่รวมถึงคนวัยทำงานที่ใส่ใจสุขภาพด้วย
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ฉบับ Expert)
สำหรับท่านที่กำลังมองหาลู่ทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุน นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
อย่ามองแค่ราคาโปรโมชั่น: สงครามราคาในปีที่ผ่านมาอาจจะจูงใจ แต่ให้ดูที่ “บริการหลังการขาย” และ “ค่าส่วนกลาง” ด้วย ของถูกและดีมีน้อย แต่ของที่คุ้มค่ามีอยู่จริง
เจาะจงทำเลที่มีศักยภาพจริง (Real Demand): บ้านทำเลกรุงเทพฯ โซนตะวันออก (บางนา-ตราด) และโซนราชพฤกษ์ ยังคงเติบโตได้ดี ส่วนคอนโดมิเนียม ให้โฟกัสที่ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงินและสีเขียว ซึ่งเป็นเส้นเลือดใหญ่ของการเดินทาง
บริหารจัดการหนี้ให้ดี: ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรตรวจสอบสถานะทางการเงิน หรือลองปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่มีสินทรัพย์เดิมอยู่แล้ว การมี Cash Flow ที่ดีสำคัญกว่าการมีสินทรัพย์มากแต่ขาดสภาพคล่อง
จับตา High CPC Keyword: ในยุคนี้ การค้นหาข้อมูลด้วยคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน”, “สินเชื่อบ้านแลกเงิน”, หรือ “บ้านหลุดจำนอง” อาจช่วยให้คุณเจอเพชรในตมที่คนอื่นมองข้าม
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ตัวเลขผลประกอบการปี 2566-2567 บอกเราว่า “ขนาด” ไม่สำคัญเท่า “ความคล่องตัว” และ “การกระจายความเสี่ยง” บริษัทที่พึ่งพารายได้ทางเดียวเริ่มส่งสัญญาณอันตราย ในขณะที่บริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) จากค่าเช่า บริการ หรือโรงแรม จะมีความทนทานต่อแรงกระแทกทางเศรษฐกิจได้ดีกว่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะเป็นเวทีของ “ตัวจริง” ที่เข้าใจ Customer Insight และกล้าที่จะ Disrupt ตัวเอง สำหรับผู้บริโภค นี่คือจังหวะเวลาของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyer’s Market) ที่จะมีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบหลายปี
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการลงทุน หรือกำลังมองหาบ้านในฝันท่ามกลางตัวเลือกมากมายจนตัดสินใจไม่ถูก อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณเสียโอกาส ถึงเวลาแล้วที่คุณต้องก้าวล้ำหน้าคนอื่น ศึกษาข้อมูลเชิงลึก ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และเริ่มวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือประเมินวงเงินสินเชื่อฟรีกับทีมงานมืออาชีพของเราได้ทันที!
