เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากอดีตสู่ทิศทางปี 2026 ใครคือของจริงในยุคเศรษฐกิจผันผวน?
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการมานานนับทศวรรษเหมือนผม คุณคงจะจำความรู้สึกช่วงต้นปี 2566 ได้ดี ช่วงเวลานั้นเต็มไปด้วยความหวังว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้งด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวโควิด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อกราฟที่ควรจะพุ่งขึ้นกลับดิ่งลงสู่ภาวะชะลอตัว ลากยาวผ่านช่วงเลือกตั้งไปจนถึงไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่มีปาฏิหาริย์ จนก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2568-2569 บรรยากาศความอึมครึมก็ยังไม่ได้จางหายไปเสียทีเดียว
ในฐานะที่ผมจับตามองความเคลื่อนไหวใน ตลาดหลักทรัพย์ และวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนาน วันนี้ผมจะพาคุณไป “ผ่าตัด” ไส้ในผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ เพื่อดูว่าในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น และ หนี้ครัวเรือน สูงลิ่ว ใครกันแน่คือ “ของจริง” ที่สามารถปรับตัวและทำกำไรได้ ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
ตัวเลขไม่เคยโกหกใครครับ จากข้อมูลที่รวบรวมมา ทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำรายได้รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าคุณเป็นนักวิเคราะห์ที่มองลึกกว่าผิวเผิน คุณจะเห็น “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านหลุดจำนอง หรือทรัพย์เพื่อการลงทุน เพราะบริษัทระดับตำนานหลายรายกำลังเผชิญวิกฤตรายได้ถดถอย
กลุ่มอาการหนัก: เราเห็นชื่อชั้นอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายวูบไปกว่า 28% รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม ในบางเซกเมนต์กำลังถึงทางตันหากไม่ปรับตัว
ยักษ์ล้ม (ชั่วคราว?): แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังติดลบถึง 18% รวมถึง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ลดลงเช่นกัน
สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่ายุคของการ “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้” มันจบไปแล้วครับ ในยุค 2024-2026 นี้ ผู้ชนะคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และสามารถบริหารจัดการ Cash Flow (กระแสเงินสด) ได้อย่างแม่นยำเท่านั้น
บัลลังก์แชมป์รายได้: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
ถ้าถามว่าปีที่ผ่านมาใครคือเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม คำตอบคือ แสนสิริ ที่สร้างประวัติศาสตร์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด
นี่คือการต่อสู้ที่ดุเดือดที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
แสนสิริ: ใช้กลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งและเจาะกลุ่ม Luxury ได้ถูกจังหวะ
เอพี (ไทยแลนด์): ยังคงความแข็งแกร่งในพอร์ตแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม
ศุภาลัย: แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ยังคงรักษาสถานะ Top 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยการบริหารต้นทุนที่ขึ้นชื่อ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในโลกธุรกิจ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายที่ดิน/สินทรัพย์ แต่ถ้าเราจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดฯ กันจริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดฝีมือ Real Sector: ใครคือนักขายมือทองตัวจริง?
เมื่อกางตัวเลข “รายได้จากการขาย” ออกมาดู ภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะชัดเจนขึ้น มัดรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อน นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนกำลังซื้อที่เปราะบางของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน หรือการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงครับ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์ได้สำเร็จ สิ่งที่น่าสนใจคือ:
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโต 13% สะท้อนความสำเร็จของแบรนด์บ้านหรูที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด โตระเบิดระเบ้อ 103% กวาดรายได้ขายไป 5,835 ล้านบาท นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ เอาจริงเอาจังกับการกินส่วนแบ่งใน ตลาดที่อยู่อาศัย และทำได้ดีมากด้วยทำเลทองติดศูนย์การค้า
ในทางกลับกัน บริษัทที่พึ่งพาคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง หรือไม่มีสินค้าใหม่ที่โดนใจตลาดอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ LPN กลับต้องเผชิญกับตัวเลขยอดขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย (-78% และ -40% ตามลำดับ) นี่คือบทเรียนราคาแพงว่า ในยุคที่ ดอกเบี้ยขาขึ้น การบริหารสต็อกสินค้า (Inventory) สำคัญพอๆ กับการขาย
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): กำไรคือความจริง ส่วนยอดขายคือมายา
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ผมมักพูดเสมอว่า “ยอดขายเอาไว้โชว์ แต่กำไรเอาไว้กิน” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายที่หายไป แต่เมื่อเจาะลึกดูรายบริษัท เราจะเห็นกลยุทธ์การเงินที่ชาญฉลาด (Financial Engineering) ของบางบริษัท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) คือตัวอย่างของความเก๋าเกม แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กำไรสุทธิกลับยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท! ทำไมถึงเป็นอย่างนั้น? คำตอบคือ “กำไรพิเศษ” จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารพอร์ต Asset ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว ทำให้ LH เป็นหุ้นปันผล (Dividend Stock) ที่นักลงทุนระยะยาวยังคงชื่นชอบ
ศุภาลัย และ เอพี ตามมาติดๆ ที่ระดับ 6 พันล้านบาท โดยศุภาลัยยังคงจุดเด่นเรื่อง Net Profit Margin ที่สูงจากการคุม Cost ก่อสร้างได้ดีเยี่ยม ส่วน แสนสิริ ปีนี้กำไรโตกระโดด 42% (5,846 ล้านบาท) ถือเป็นปีทองของการเก็บเกี่ยวผลกำไรจากโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้า
มองข้ามช็อต: ทิศทางอสังหาฯ ไทย สู่ปี 2026
จากบทเรียนปี 2566-2567 เรากำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2026 ด้วยบริบทใหม่ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม หากคุณกำลังคิดจะ ซื้อบ้าน, รีไฟแนนซ์บ้าน, หรือลงทุนในคอนโดฯ นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้:
Pet-Friendly & Wellness ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด: โครงการใหม่ๆ ในปี 2025-2026 จะไม่ได้ขายแค่ “ที่ซุกหัวนอน” แต่ขาย “คุณภาพชีวิต” โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ และมีระบบดูแลสุขภาพครบวงจร จะเป็นตัวขับเคลื่อนยอดขาย (High Growth Driver) เพราะสังคมไทยเข้าสู่ Aging Society และคนรุ่นใหม่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนลูก
ทำเล “Super Location” เท่านั้นที่รอด: คำว่า “ใกล้รถไฟฟ้า” ไม่เพียงพออีกต่อไป ต้องเป็น “ใกล้แหล่งงาน + ใกล้ห้าง + เดินทางสะดวก” ที่ดินในเมือง (CBD) จะมีราคาสูงขึ้นจนคอนโดฯ ใหม่ๆ แตะต้องยาก ทำให้ตลาด บ้านมือสอง ในทำเลดีๆ จะกลับมาคึกคักและน่าลงทุนเก็งกำไร
Green Loan และบ้านประหยัดพลังงาน: ธนาคารจะเริ่มปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ (Green Finance) ให้กับบ้านที่มี Solar Roof หรือระบบประหยัดพลังงาน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัวสู่ ESG อย่างเต็มรูปแบบ ไม่อย่างนั้นจะกู้แบงก์มาทำโครงการยากขึ้น
ต่างชาติคือ New S-Curve: กำลังซื้อในประเทศอาจตึงตัว แต่ความต้องการจากต่างชาติ (จีน, รัสเซีย, พม่า, ยุโรป) ในโซนภูเก็ต ชลบุรี และกรุงเทพฯ ชั้นใน ยังคงเป็นความหวังใหม่ในการดึงเม็ดเงินเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
บทสรุป: วิกฤตหรือโอกาส อยู่ที่คุณมองเห็นอะไร?
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ในขณะเดียวกัน มันก็เป็นปีแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด บริษัทที่มีวินัยทางการเงินดี มีสินค้าที่ตอบโจทย์ และปรับตัวไว จะยังคงเติบโตได้ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โปรโมชั่นลดแลกแจกแถม ดอกเบี้ยโปรโมชั่น และราคาบ้านที่ไม่กล้าปรับขึ้นแรง คือโอกาสทองในการต่อรอง หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและเครดิตที่ดี นี่คือจังหวะที่คุณจะได้ครอบครองสินทรัพย์ในราคาที่คุ้มค่าที่สุดในรอบทศวรรษ
อย่าปล่อยให้ความกลัวทำให้คุณพลาดโอกาส การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อที่ดีที่สุดในระยะยาว หากคุณเลือกลงทุนใน “ทำเล” และ “ผู้พัฒนา” ที่ใช่
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านนี้? เริ่มต้นวางแผนการเงิน ตรวจสอบเครดิตบูโร และมองหาอสังหาฯ ที่ใช่สำหรับคุณตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่ตลาดจะดีดตัวกลับและราคาจะพุ่งจนเอื้อมไม่ถึง!
