ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปปีแห่งความผันผวน และก้าวต่อไปสู่ปี 2026 ใครคือราชันย์ตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงที่อยู่อาศัยมากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าพลวัตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยนั้นมีความซับซ้อนและท้าทายเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนอาจจะนิยามว่าเป็น “ปีแห่งความผิดหวัง” หรือ “ปีเผาหลอก” เพราะจากความหวังที่เรืองรองในปี 2565 ที่กราฟธุรกิจกำลังทำท่าจะ Take Off พุ่งทะยาน แต่กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศเมื่อเจอกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง
เหตุการณ์เหล่านั้นไม่ได้เป็นเพียงประวัติศาสตร์ แต่เป็น “รากฐาน” ที่ส่งผลกระทบลูกโซ่มาจนถึงปัจจุบัน และเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับการวางแผนกลยุทธ์ในปี 2026 บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง วิเคราะห์ให้เห็นไส้ในว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ประคองตัว และทิศทางลมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพัดพาไปทางไหน เพื่อให้คุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือผู้ประกอบการ ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมมหากาพย์: เมื่อเม็ดเงินในตลาดหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้ X-Ray ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมๆ กัน
ในปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่าเม็ดเงินหายไปประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์จะดูน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่าการหมุนเวียนสูง การลดลงนี้สะท้อนถึงกำลังซื้อที่เปราะบางอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “สัดส่วนผู้รอดชีวิต” จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง เกินกว่าครึ่งตลาดที่ต้องเผชิญกับสภาวะ “รายได้ถดถอย”
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone) ที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)
อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท
คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (ติดลบราว -28%)
ไรมอน แลนด์ (-26%)
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับพายุเฮอริเคนว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมแห่งการเปลี่ยนแปลงได้ หากไม่มีการปรับตัวที่รวดเร็วพอ
สมรภูมิรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดชิงบัลลังก์
ในการแข่งขันของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) คือการดูหน้าบ้านว่าใครกวาดเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด ซึ่งในปีที่ผ่านมามีการพลิกโผที่น่าจับตามอง
อันดับ 1: แสนสิริ (Sansiri)
สร้างปรากฏการณ์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ และการรุกตลาดลักชัวรี่ที่ยังมีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริคว้าแชมป์ไปครอง
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand)
ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ไปเพียงเฉียดฉิว แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมได้อย่างเหนียวแน่น
อันดับ 3: ศุภาลัย (Supalai)
เจ้าตลาดภูธรและเจ้าแห่งการบริหารต้นทุน เข้าป้ายด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง -10% แต่ฐานรากของศุภาลัยยังคงแข็งแกร่งมากในแง่ของกระแสเงินสด
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น และการขอ รีไฟแนนซ์บ้าน ทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคจะเลือก “แบรนด์” ที่พวกเขามั่นใจ แสนสิริและเอพีพิสูจน์แล้วว่า การสร้าง Branding ที่แข็งแกร่ง ช่วยให้ผ่านพ้นวิกฤตเศรษฐกิจไปได้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
นักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์จะรู้ดีว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตา เพราะอาจรวมรายได้จากการขายที่ดิน หรือกำไรพิเศษอื่นๆ เข้ามา แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า ต้องดูกันที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ Top 10 จะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ราชาแห่งยอดขาย
ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าสินค้าของเอพี ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชันบ้าน หรือทำเลที่ตั้ง
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทจาก Top 10 ที่รายได้ส่วนนี้ “เติบโตขึ้น” 7% สะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าได้อย่างยอดเยี่ยม
เอสซี แอสเสท (SC Asset):
กระโดดขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสวยงามด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาดบ้านหรู (Luxury Segment) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร
ในขณะเดียวกัน เราเห็นการถดถอยอย่างรุนแรงในฝั่งรายได้จากการขายของหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) ซึ่งกรณีของแลนด์แอนด์เฮ้าส์นั้นสะท้อนให้เห็นถึงการปรับพอร์ตโฟลิโอที่หันไปเน้นรายได้จากค่าเช่าและการลงทุนมากขึ้น แทนที่จะพึ่งพาการขายขาดเพียงอย่างเดียว
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ต้องจับตามองยักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ให้ดี เพราะหลังจากปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ในปี 2566 CPN กวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตมโหฬาร 103% นี่คือโมเดล “Mixed-use” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือคำตอบสุดท้าย
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคคลาสสิกนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน สิ่งนี้สะท้อนว่าต้นทุนการก่อสร้าง ราคาวัสดุ ค่าแรง และ ราคาประเมินที่ดิน ที่สูงขึ้น ได้กัดกินกำไรของผู้ประกอบการไปมาก
แต่ทว่า… ใครคือผู้ที่ทำกำไรสูงสุด?
อันดับ 1: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) – 7,495 ล้านบาท
ถึงแม้รายได้จากการขายจะตก แต่พี่ใหญ่ก็คือพี่ใหญ่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์โชว์เหนือด้วยการทำกำไรสูงสุด โดยมี “ไม้ตาย” คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Financial Engineering ที่ชาญฉลาด ทำให้ยังคงรักษาบัลลังก์กำไรไว้ได้
อันดับ 2: ศุภาลัย – 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: เอพี ไทยแลนด์ – 6,054 ล้านบาท
ทั้งสองบริษัทนี้เฉือนกันเพียงปลายจมูก สะท้อนถึงประสิทธิภาพการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะศุภาลัยที่ขึ้นชื่อเรื่องนี้มานาน
อันดับ 4: แสนสิริ – 5,846 ล้านบาท
เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% นี่คือตัวเลขที่น่าประทับใจที่สุดในกลุ่ม Top 5 แสดงให้เห็นว่าการปรับราคาขายและการบริหาร Margin ของแสนสิริทำได้ดีเยี่ยมในปีที่ผ่านมา
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมายังปัจจุบัน และมองต่อไปถึงปี 2026 เราเห็นเทรนด์อะไรบ้างใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์?
ยุคของรายใหญ่ (Big Players Domination): ตลาดจะถูกขับเคลื่อนโดยผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว รายเล็กจะอยู่ยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนทางการเงินและข้อกำหนดในการทำ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน (Investment Property) ยังคงน่าสนใจ: แต่ต้องเลือกทำเลอย่างระมัดระวัง คอนโดติดรถไฟฟ้า ในเมืองชั้นในยังคงเป็น Safe Haven แต่สำหรับรอบนอก ต้องดูเรื่อง Demand ให้ดี
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living): เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งไปที่บ้านที่ติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาว และเพิ่มมูลค่าเมื่อต้องการขายต่อหรือ รีไฟแนนซ์บ้าน
Mixed-use คือทางรอด: โครงการเดี่ยวๆ อาจจะไม่ตอบโจทย์ Lifestyle เท่ากับโครงการที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และพื้นที่พาณิชย์ เหมือนโมเดลที่ CPN กำลังรุกหนัก
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย:
ปีนี้และปีหน้าเป็นโอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ในบางเซกเมนต์ ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อกด้วยการจัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเครดิตที่ดี นี่คือจังหวะที่จะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
คำแนะนำสำหรับนักลงทุน:
ควรมองหา อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ ในโซนที่มีการขยายตัวของ Infrastructure ใหม่ๆ หรือมองหา นายหน้าอสังหา มืออาชีพเพื่อช่วยคัดกรองทรัพย์ที่มี Yield สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก การกระจายความเสี่ยงไปในกองทุนอสังหาฯ (REITs) ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ไม่อยากปวดหัวเรื่องการหาผู้เช่า
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบากของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับบริษัทที่ปรับตัวได้ มันคือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง เอพี ไทยแลนด์ พิสูจน์แล้วว่าเป็นเจ้าตลาดแนวราบและยอดขาย ส่วนแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงเป็นเสือปืนไวในเรื่องการบริหารสินทรัพย์ ในขณะที่แสนสิริและ CPN คือดาวเด่นที่เติบโตได้อย่างน่าจับตามอง
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหาผลกำไร การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด โลกอสังหาฯ กำลังหมุนไปข้างหน้าด้วยความเร็วสูง อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปเพียงเพราะความไม่มั่นใจ
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบโครงการบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือค้นหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” ที่เหมาะกับคุณได้ทันทีที่นี่!
