ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกบทเรียนจากอดีต สู่เทรนด์การลงทุนและทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุด ครั้งหนึ่งเราเคยคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะพาเราทะยานขึ้น (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนโดนแรงดึงดูดฉุดรั้งไว้ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกแบบ “Inside Out” ไม่ใช่แค่ดูว่าใครขายดี แต่ต้องดูว่าใคร “อยู่รอด” และ “เติบโต” อย่างยั่งยืน การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากปีที่ผ่านมา ไม่ใช่เรื่องของการมองกระจกหลังเพียงอย่างเดียว แต่มันคือเข็มทิศที่จะชี้ให้เห็นว่า ในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 (2026) ใครคือตัวจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์ไหนที่จะชนะใจผู้บริโภคในยุค New Normal ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
หากมองภาพรวมของเม็ดเงินในอุตสาหกรรม จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลงประมาณ -1.2% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่โหมดการคัดกรองตามธรรมชาติ (Natural Selection) อย่างเข้มข้น
แบรนด์ที่เคยแข็งแกร่งบางรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ สาเหตุหลักไม่ใช่แค่กำลังซื้อที่หดหาย แต่เป็นเรื่องของ “Product Market Fit” หรือการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคที่ไม่ทันท่วงที ในขณะที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มีการปฏิเสธการอนุมัติสูงขึ้น การพึ่งพากลุ่มลูกค้าเดิมๆ หรือโปรดักต์เดิมๆ จึงไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป
Top 5 เจ้าตลาดรายได้รวม: การเฉือนคมของยักษ์ใหญ่
เมื่อกางตัวเลขรายได้รวมออกมาดู เราจะเห็นการขับเคี่ยวที่สูสีประหนึ่งมวยคู่เอก:
แสนสิริ (SANSIRI): ขึ้นแท่นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลักชูรีคือปัจจัยความสำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนระยะอย่างมั่นคงที่ 31,818 ล้านบาท เน้นการบริหารต้นทุนที่เก่งกาจ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): 30,170 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่โมเดลธุรกิจมีความยืดหยุ่นสูง
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอ
สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 ก็ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นว่าขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เสมอไป การปรับตัวและการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ต่างหากคือกุญแจสำคัญ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดฝีมือ Developer ใครคือขวัญใจผู้ซื้อตัวจริง?
ในมุมมองของนักลงทุนหรือผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือธุรกิจข้างเคียง แต่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัด Demand ที่แท้จริง ว่าโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นมานั้น ขายได้จริงหรือไม่
เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปเล็กน้อย:
เอพี ไทยแลนด์ (AP) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ AP แข็งแกร่งมากในกลุ่มสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) และคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์คนเมือง
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายเติบโต (+7%) สวนกระแสตลาด
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือ “ม้ามืด” ที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการใช้ประโยชน์จากทำเลทองติดศูนย์การค้า ซึ่งเป็น คอนโดน่าลงทุน ที่ดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุน
ในทางกลับกัน หลายบริษัทเผชิญวิกฤตยอดขายตกต่ำอย่างหนัก เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แอล.พี.เอ็น. (-40%) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และตลาดเฉพาะกลุ่มบางประเภท มีความเปราะบางสูงมากต่อภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและการเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน
ทำไมยอดขายถึงสำคัญกว่ายอดจอง?
ยอดขายในงบการเงินคือยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer) ซึ่งหมายถึงเงินเข้ากระเป๋าบริษัทจริง ไม่ใช่แค่ตัวเลขบนกระดาษใบจอง ในยุคที่ Bank Rejection Rate สูงถึง 40-50% ยอดโอนคือเครื่องพิสูจน์ว่าลูกค้าของแบรนด์นั้นมี “ศักยภาพกู้ผ่าน” หรือมี “กำลังซื้อจริง” (Real Demand)
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครบริหารเงินเก่งที่สุด?
วลีอมตะในวงการธุรกิจกล่าวว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ในปีที่ยากลำบาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมทำกำไรลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมีผู้ที่บริหารจัดการจนสร้างกำไรได้อย่างงดงาม:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือ “Financial Engineering” หรือวิศวกรรมทางการเงิน การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) สร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายอสังหาฯ เพียงขาเดียว
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท จุดเด่นคือ Cost Control หรือการควบคุมต้นทุนก่อสร้างและบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม ทำให้ Net Profit Margin ยังคงดูดีแม้รายได้รวมจะลดลง
เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย แสดงถึงความสมดุลระหว่าง Volume (ปริมาณการขาย) และ Margin (ส่วนต่างกำไร)
แสนสิริ: สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ผลจากการรุกตลาด Luxury ที่มี Margin สูง และลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับทัพรับอนาคต
จากข้อมูลผลประกอบการในอดีต เราสามารถถอดรหัสเพื่อมองทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 และอนาคตอันใกล้ได้ดังนี้ เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย:
ยุคแห่ง “Pet Humanization”
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูกไม่ใช่กระแสชั่วคราวอีกต่อไป ผู้ประกอบการอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เริ่มต้นเทรนด์นี้ แต่ปัจจุบันทุกค่ายต้องหันมาทำ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ หากใครยังยึดติดกับกฎระเบียบเดิมๆ จะเสียฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่มีกำลังซื้อสูงไปทันที
Green & Smart Living (บ้านประหยัดพลังงาน)
ค่าไฟที่แพงขึ้นและความตระหนักเรื่องสิ่งแวดล้อม ทำให้ บ้านประหยัดพลังงาน ที่มาพร้อม Solar Roof และระบบ EV Charger ไม่ใช่ทางเลือก (Option) แต่เป็นมาตรฐาน (Standard) ที่ผู้บริโภคมองหา การออกแบบต้องเน้นทิศทางลมและลดความร้อน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
Mixed-Use และทำเลศักยภาพใหม่
การเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ในภาคอสังหาฯ พิสูจน์แล้วว่า การอยู่อาศัยที่เชื่อมต่อกับ Lifestyle (ห้างสรรพสินค้า, ออฟฟิศ) คือสิ่งที่คนเมืองต้องการ ทำเลที่น่าสนใจจะไม่ใช่แค่ CBD (สีลม, สาทร) แต่จะขยายไปสู่ “New CBD” หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่ราคาที่ดินยังสามารถจับต้องได้
การเงินและการลงทุน (High CPC Focus)
สำหรับผู้บริโภค ปีนี้และปีหน้าจะเป็นปีแห่งการวางแผนการเงิน การมองหา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย หรือการขอ สินเชื่อบ้านแลกเงิน เพื่อเสริมสภาพคล่อง จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญ ส่วนนักลงทุนต้องมองหา Yield ที่ชนะเงินเฟ้อ ซึ่งคอนโดมิเนียมในทำเลมหาวิทยาลัยหรือย่านท่องเที่ยวเริ่มกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากบทเรียนปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว:
ถ้ามองที่ ความมั่งคั่งและกลยุทธ์การเงิน: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือผู้ชนะ
ถ้ามองที่ ส่วนแบ่งตลาดและความนิยม: เอพี และ แสนสิริ คือผู้ชนะ
ถ้ามองที่ ความแข็งแกร่งของงบการเงิน: ศุภาลัย คือผู้ชนะ
แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างเราๆ ท่านๆ “ผู้ชนะ” คือคนที่สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่สมเหตุสมผล จาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปควัสดุ
ตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2567-2569 ยังคงมีความท้าทาย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับคนที่มองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหาจังหวะช้อนซื้อของดี นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักขึ้น ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน และเลือกพันธมิตร (แบรนด์) ที่ไว้ใจได้
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่? หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านเงื่อนไขพิเศษ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญฟรี หรือสมัครรับข่าวสารเจาะลึกแวดวงอสังหาฯ ส่งตรงถึงอีเมลคุณได้ที่นี่!
